Источник: IRN.RU
Небольшое оживление вторичного рынка в середине лета к осени окончательно сошло на нет – спрос на квартиры падает второй месяц подряд и в месячном, и в годовом выражении, несмотря на снижение ипотечных ставок. Большинство потенциальных покупателей уже взяли кредит, остальные ждут, когда ипотека подешевеет еще больше, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.
Спрос
Сентябрь
В сентябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 027 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это минимум с начала года. По сравнению с августом показатель упал на 6,1%, а относительно сентября 2018 г. – на 12,8%. В целом за III квартал 2019 г. покупательская активность на вторичном рынке снизилась на 10% в квартальном и на 11,4% в годовом измерении.
Отметим, что уже пятый месяц подряд Росреестр регистрирует меньше переходов прав, чем в прошлом году, а с августа показатели падают и в годовом, и в месячном выражении.
Риелторы также отмечают снижение спроса, хотя динамика не такая однозначная. В «Азбуке Жилья» число сделок в сентябре уменьшилось на 5% к августу, но увеличилось на 6% к сентябрю 2018 г. Потенциальный спрос – количество обращений в компанию — упал и в месячном, и в годовом изменении: на 18% и 14% соответственно.
В агентстве «PROобмен» число звонков по отношению к августу 2019 г. выросло на 12%, а относительно сентября 2018 г. – снизилось на 22%. Аналогично и с авансами: по сравнению с предыдущим месяцем показатель прибавил 8%, но упал на 14% относительно сентября прошлого года.
Для «Инкома» нынешний сентябрь по количеству внесенных авансов оказался на 25% хуже прошлогоднего. Отчасти в этом виновата высокая база — в начале осени 2018 г. «вторичка» начала разогреваться, и именно сентябрь стал предвестником самых прибыльных месяцев прошлого года – октября и ноября, напоминает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По сравнению с августом число авансов сократилось на 5%. «Это вообще нонсенс для рынка недвижимости, потому что сентябрь всегда прибыльнее августа. А в нынешнем году этот месяц – для сравнения – всего на 5% лучше июня, когда спрос традиционно минимальный», — говорит Шлома.
Что касается уровня спроса на вторичном рынке Московской области, то, по информации АН «Удачный выбор», заявок на покупку, просмотр, внесенных авансов в сентябре было примерно на 27% меньше, чем в августе. Проседание спроса за год, с сентября 2018 по сентябрь 2019 г., в Подмосковье и вовсе составило 33%, рассказывает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г. Раменское).
Примечательно, что покупательская активность падает на фоне удешевления ипотеки: по данным участников рынка, средние ставки по кредитам на покупку «вторички» в сентябре находились чуть выше 10%, а минимальные опустились ниже 9%. «Причин тому несколько. Во-первых, часть потребителей откладывает выход на сделку из-за ожидания еще более комфортных условий предоставления ипотеки (хотя мы не видим предпосылок для дальнейшего уменьшения ставок в краткосрочной перспективе). Во-вторых, ипотечный спрос на вторичном рынке, по нашим ощущениям, уже практически исчерпан: те покупатели, которые планировали воспользоваться ипотекой, по большей части уже это сделали. По сути, остались те люди, которые не могут позволить себе ее взять, и те, кто в силу разных причин не хочет ее брать. Если говорить широко, потребность в жилье, в дополнительных квадратных метрах (кому бы не хотелось добавить к своей жилплощади хотя бы 10 «квадратов»), она есть в головах наших сограждан и, стало быть, на рынке всегда. Однако сегодня социально-экономическая ситуация не очень располагает к этому – уверенности в завтрашнем дне у многих из них нет», — объясняет Сергей Шлома.
Выводы эксперта подтверждает и ипотечная статистика. По данным Росреестра, количество кредитных договоров на первичном и вторичном рынке по итогам сентября сократилось на 5,3% относительно августа и на 13,9% по сравнению с прошлым годом – после снижения в августе на 12,6% и 15,2%.
На вторичном рынке Москвы, по информации «Инкома», число сделок с привлечением кредита в годовом выражении сократилось в сентябре на 19,2%. При этом доля ипотеки в общем объеме сделок остается очень высокой — 42% (больше она была только в январе – 42,3%). В августе показатель равнялся 41,2%, а в сентябре прошлого года — 39,8%. То есть даже на фоне сокращения числа ипотечных сделок растет зависимость рынка от кредитных средств, потому что покупательская активность в целом уменьшается опережающими темпами.
В Подмосковье дополнительным фактором снижения спроса на квартиры стала конкуренция со стороны «загородки». По словам Ольги Власовой, с началом осени существенно возросла популярность домов в черте и за чертой подмосковных городов, небольших площадей – до 100, максимум, до 150 кв. м. И часть потенциальных покупателей городской недвижимости в итоге предпочли приобрести индивидуальное жилье.
Октябрь
В октябре московские риелторы прорывов не ждут. «Первая половина октября по спросу на покупку квартиры аналогична показателям предыдущего месяца. Что же касается количества внесенных авансов, то значения сопоставимы с сентябрьскими, но ниже прошлогодних за аналогичный период», — рассказывает Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости PROобмен.
«Инком» в первой половине октября собрал на 30% авансов меньше, чем в октябре прошлого года. «Напомню, что прошлый октябрь был одним из самых активных месяцев 2018-го, поэтому ожидается, что разрыв по спросу с этим месяцем будет большим», — добавляет Сергей Шлома.
А в Подмосковье ситуация на рынке, возможно, все-таки улучшится. Во всяком случае, в АН «Удачный выбор» спрос на «вторичку» в начале месяца увеличился на 15% по сравнению с сентябрем. «У коллег из других подмосковных риелторских компаний эта цифра примерно сопоставима: они фиксируют увеличение спроса и по внесенным авансам, и по проведенным сделкам на 12-20% больше сентябрьских показателей. А в отдельных муниципалитетах количество обращений и вовсе выросло на 30 и более процентов», — рассказывает Ольга Власова.
Предложение
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в сентябре увеличился на 2,9% в сравнении с августом. «При этом подчеркну, что далеко не все объекты на «вторичке» можно назвать ликвидными – качественного предложения, экспонируемого по адекватной, незавышенной стоимости на самом деле мало», — говорит Сергей Шлома. По сравнению с сентябрем прошлого года экспозиция сократилась на 9,3%.
В Подмосковье, по данным АН «Удачный выбор», предложение в сентябре выросло на 21% относительно августа. А год назад квартир на рынке было примерно на 30% меньше, чем в первом месяце осени 2019 г.
Ольга Власова связывает увеличение объема предложения со снижением спроса: «Во многом на рынок «вторички» повлияло ожидание понижения ключевой ставки ЦБ РФ. Многие покупатели были в курсе и решили отложить покупку квартиры в надежде оформить необходимый им ипотечный кредит с более низкими процентами. Свою роль сыграл и сезонный фактор, ведь, как правило, многие в конце августа откладывали текущие дела и уделяли время подготовке детей к новому учебному году, кто-то пытался еще раз успеть свозить их на отдых. Все эти хлопоты плавно перешли на сентябрь, где явное оживление на рынке наметилось только в конце месяца».
Цены
По данным аналитического центра www.irn.ru, в сентябре квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал в среднем на 0,2% до 176 500 руб. Для сравнения: по итогам августа 2019 г. цены увеличились на 0,5% благодаря некоторой активизации рынка в середине лета (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2019 года»).
В принципе, падение спроса на вторичное жилье потенциально должно было привести к снижению цен, но этого не происходит из-за дефицита качественного предложения, считает Сергей Шлома: «Товарооборот в сегменте слабый – привлекательных квартир в предложении мало, и реально выбирать не из чего. Таким образом, низкий уровень спроса коррелирует с недостаточно обширной экспозицией». По данным «Инкома», в сентябре средняя стоимость проданной в Москве квартиры в сравнении с августом снизилась на 100 000 рублей – с 8,5 млн рублей до 8,4 млн рублей. В аналогичный период прошлого года средний чек сделки также составлял 8,5 млн рублей.
Впрочем, по данным «Азбуки Жилья», по итогам сентября столичные квартиры подешевели, и значительно – на 7,3% к августу 2019 г., до 23,4 млн руб. в среднем. В экономклассе средний бюджет уменьшился на 1,8% до 9,12 млн руб., в комфортклассе — на 4,8% до – 18,81 млн руб., а в бизнес-классе – сразу на 10% до 41,35 млн руб., рассказал Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
В Подмосковье, по информации «Азбуки Жилья», средние цены практически не изменились. Наибольшую динамику специалисты компании заметили в экономклассе, где средняя стоимость квартир увеличилась на 0,9% до 4,16 млн руб. В остальных классах без перемен: в «комфорте» средний бюджет покупки в сентябре составил 5,79 млн руб., в «бизнесе» — 8,24 млн руб. А в среднем по рынку — 5,85 млн руб.
Ольга Власова отмечает, что ценовая динамика очень сильно зависит от возраста дома. По ее словам, на фоне роста цен на новостройки после введения эскроу вторичные квартиры в недавно сданных домах подорожали в сентябре от 3,3 до 5% в зависимости от локации. «Вслед за такой недвижимостью растут цены и на вторичные квартиры в домах, сданных 5-10 лет назад. А вот жилая недвижимость в хрущевках, сталинках и т.д., то есть старый жилой фонд, с началом осени начала стремительно дешеветь. Таким образом, мы являемся свидетелями начала нового процесса, характеризующего рынок вторичной недвижимости как расслоение. И ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом, по нашим прогнозам, продолжит увеличиваться», — подчеркивает вице-президент ГРМО.
75% продавцов на подмосковном рынке готовы предоставлять скидки покупателям – это в разы больше, чем осенью прошлого года, говорит Ольга Власова. Средний размер дисконта в сентябре составил 6,5%. Но относительно новое жилье продает быстрее и с меньшей скидкой. «Так, даже небольшая скидка в 3-5 % на квартиру, реализуемую в новом жилом фонде, может снизить срок ее экспозиции до двух недель, — рассказывает эксперт. — И напротив, продать квартиру в старом доме при таком же дисконте за 60 дней практически невозможно. При выходе на рынок с адекватной ценой владельца квартир в многоэтажках, построенных 5-10 лет назад, вполне могут рассчитывать, что их лот будет продан в течение 1-1,5 месяцев».
Средний по рынку срок экспозиции квартир на вторичном рынке Московской области в сентябре составил два месяца.
В Москве, по данным «Инкома», этот показатель остался на том же уровне, что и в августе – 71 день. В сентябре 2018-го он был больше на три дня – 74 дня.
Средний размер скидки в столице в сентябре уменьшился до 5,3% с 5,6% в августе. Годом ранее дисконты были больше – 5,8%. В месячном выражении объем сделок с дисконтом на вторичном рынке недвижимости увеличился с 77% до 78%. В сентябре прошлого года со скидкой было продано 76% квартир.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.