Источник: Интерфакс-Недвижимость
Вопрос обеспечения населения доступным и качественным жильем стоял остро, кажется, всегда. В разные периоды его решали с переменным успехом. И сейчас у строительной отрасли есть серьезный потенциал для наращивания объемов и темпов ввода квартир, однако этот процесс напрямую зависит от покупательской способности жителей страны. Одним из инструментов повышения спроса является ипотека. Но пока и она не всем доступна. Недавно премьер-министр России Михаил Мишустин заявил о необходимости снижения ипотечных ставок. Эксперты рынка недвижимости рассказали «Интерфаксу», как, по их мнению, данная мера в случае реализации отразится на рынке.
В первую очередь участники рынка напомнили, что времена для них сейчас не простые. Большинство застройщиков ощутили на себе реформы строительной сферы и переход на проектное финансирование. Запрет использования средств дольщиков привел к росту стоимости проектов для застройщиков. Существенно увеличилась «стоимость денег» для застройщиков, а значит, они вынуждены снижать маржинальность, что, к сожалению, не отменяет роста стоимости квадратного метра. Новостройки в России продемонстрировали в 2019 году средний рост цен на уровне 8%. СВЦ (средневзвешенная стоимость квадратного метра) повысилась в 2019 году на 6-9% в Московском регионе в зависимости от сегмента.
Естественно, покупатели отреагировали на повышение цен некоторым снижением спроса. Но паниковать не нужно, ведь если где-то убыло, значит, определенно где-то в скором времени прибудет. Так, по мнению председателя Клуба инвесторов Москвы Андрея Грудина, серьезным и действенным механизмом поддержания покупательской способности на рынке жилья остается ипотека. «В условиях низкой покупательской способности населения и роста цен на жилье едва ли не единственным и самым действенным решением может стать снижение ставок по ипотеке. Это позволит компенсировать рост стоимости квадратного метра и стимулировать спрос», — заявил Грудин.
Однако пока все не так радужно. Один из важнейших показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» предусматривал снижение средней ипотечной ставки по итогам 2019 года до 8,9% годовых. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в декабре прошлого года, составила 9% годовых после 9,19% в ноябре.
«Во второй половине года началась коррекция ключевой ставки, что позволило банкам улучшать условия ипотечного кредитования. Данные изменения стали важным фактором на фоне общего удорожания недвижимости», — напомнила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
«С точки зрения девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок банков является для нас крайне благоприятным «фактором». Из практики предыдущих лет, мы просчитали, что снижение данного показателя на 1%, стимулирует покупательскую способность на 10%», — заявила коммерческий директор ФСК Ольга Тумайкина, добавив, что в вопросе оптимальной ключевой ставки на сегодняшний день, «наша позиция — чем ниже, тем лучше».
«Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия – это касается, как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры», — прокомментировал тенденцию коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
В тоже время представитель компании Самолет-Девелопмент подчеркнул, что оптимальная ипотечная ставка, которая позволит людям больше покупать жилья -5%, такой процент позволит увеличить количество людей, которые смогут себе позволить покупку квартир в 1,5 раза, либо люди смогут покупать квартиры большой площади и соответственно жить в более комфортных условиях.
Однако простые арифметические расчеты не всегда работают в экономических моделях и только лишь снижением ставки устойчивого постоянного роста спроса добиться нельзя, считают эксперты.
«Хотя ипотека и остается ключевым инструментом, эффект от снижения ставок ослабевает. Это связано с тем, что реальные располагаемые доходы населения не демонстрируют заметного роста», — посетовала Кузнецова.
Директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков резюмировал, что инициативы по снижению ипотечной ставки логичны в рамках тех поручений, которые озвучил президент в своем ежегодном обращении к Федеральному собранию. «Перед властями и девелоперами стоит задача повышения уровня обеспеченности населения качественным жильем, а также увеличения числа наших граждан, которые с помощью любых инструментов улучшат свои жилищные условия. Одним из них является ипотека», — подчеркнул он.
Напомним, что в настоящее время доля ипотеки на первичном рынке массового сегмента Москвы достигает 55-60%. Недорогие объекты могут показывать более высокое значение. В более высоких сегментах доля ипотечных сделок варьируется от 25 до 45%.