Источник: Новострой-М
Малоликвидные или невостребованные квартиры есть почти в каждой новостройке Московского региона, при этом их количество со временем только возрастает. Новострой-М выяснил, какие квартиры пользуются наименьшим спросом и что предпринимают застройщики для их продажи.
По данным департамента ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году доля квартир, которые пользуются низким спросом у покупателей, составляла 8%, в 2018 году – 12%, сейчас «неинтересных» квартир уже 20%. Такое жилье преимущественно сосредоточено в дорогих новостройках бизнес-класса (60%), и продаваться оно может по 5-7 лет и больше. Так как подобные объекты, как правило, расположены в прежних границах города, наибольшая часть малоликвидного жилья находится в «старой» Москве – на нее приходится половина нынешнего объема.
Как показывает практика, дольше всего уходят варианты с большими площадями. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, в бизнес-классе средний размер представленного лота в проектах, продающихся более пяти лет, составил 93,1 кв. м, в других новостройках данного сегмента – 69,6 кв. м. В проектах эконом-класса труднее реализуются многокомнатные квартиры (3+), их чаще приобретают на этапе ввода проекта в эксплуатацию или во время заселения, а вот «однушки» и «двушки» раскупаются на ранних стадиях строительства.
Сегмент «бизнес» вообще можно считать «рекордсменом» по малоликвидным квартирам. Как рассказал Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в отдельных проектах этого класса доля невостребованных лотов превышает 60%. К росту числа таких квартир в дорогих жилых комплексах привело появление в 2017-2018 годах новых проектов класса «комфорт+», которые и перетянули на себя часть спроса. Таким образом, уже введенные в эксплуатацию ЖК не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
По данным компании «Метриум», в бизнес-классе более пяти лет продаются порядка 2 200 квартир и апартаментов в 28 новостройках, что составляет около 11% от всего объема предложения сегмента. В продаже есть комплексы с почти 15-летней историей. Например, ЖК «Дирижабль» стартовал в 2005 году, «Маршал» – в 2007-м, «Новоясеневский» – в 2008-м. Есть долгоиграющие проекты и в массовом сегменте. Так, «долгожителями» являются ЖК «Загорье» и «МПИ» – оба проекта вышли в 2011 году. Объем предложения в них составляет порядка 800 квартир или примерно 4% объема предложения в сегменте.
Однако стоит учитывать, что в массовом сегменте количество невостребованных квартир, как правило, не превышает 10% и обычно они реализовываются в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию. По словам Валерия Кочеткова, покупатели такого жилья чувствительны к ценовым показателям, поэтому им достаточно небольшой дополнительной скидки. В бизнес- и премиум-классах ситуация другая – здесь потребитель более разборчив и может не согласиться выходить на сделку без доработки каких-либо деталей. В итоге в высших ценовых категориях доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40% и они ждут покупателя годами.
Что же еще отпугивает покупателей кроме больших площадей? Традиционно плохо продаваемыми остаются квартиры на первом и отчасти втором этажах, с плохими видовыми характеристиками, например c видом на расположенную напротив стену или стилобат. Еще один критерий неликвидности – нефункциональные планировки, ведь квартира даже большой площади может быть нерационально скроенной. Узкие комнаты, длинный коридор, отсутствие удобных ниш для устройства мест хранения, маленькая кухня – все это снижает привлекательность лота для покупателей.
Однако некоторые параметры все же относительны. Как считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», все зависит от потребностей каждого отдельного покупателя. Кто-то, наоборот, стремится купить жилье на первом этаже из соображений удобства – комфортнее попадать в квартиру, выводить гулять собак и т.д. Бывают ситуации, когда дом стоит таким образом, что часть квартир расположены полностью либо на южной стороне, либо на северной. Здесь тоже каждый выбирает для себя, что он любит больше. Например, для людей пенсионного возраста теневая квартира будет даже плюсом, а не минусом.
Но при этом эксперт признает, что зачастую стереотипы действительно берут верх и на некоторые квартиры приходится дольше искать покупателя. Так, варианты рядом с шахтой лифта пользуются меньшим спросом, несмотря на то что в современных новостройках движение кабины совершенно не ощущается. Квартиры над или под козырьками также меньше привлекают покупателей. В первом случае их отпугивает вероятность накопления мусора прямо под окнами и легкость доступа для «злоумышленников», во втором – тень от конструкции.
Чтобы быстрее реализовать нераспроданные лоты, застройщики обычно прибегают к большим дисконтам. Так, по данным компании «Метриум», на оставшиеся в продаже квартиры и апартаменты бизнес-класса, которые не могут продать более пяти лет, дисконт доходит до 30%, но только на пул лотов. В массовом сегменте максимальная скидка равна 25% или предлагается в индивидуальном порядке, все объекты – введены в эксплуатацию. Большинство квартир продаются без отделки, поскольку на тот момент, когда проекты разрабатывались и строились, жилье «под ключ» было редкостью.
Застройщик также проводит различные акции, например, предоставляет в подарок либо дает скидку на отделку, машино-место или кладовую в зависимости от ценовой политики и параметров жилого комплекса. Малоликвидные квартиры даже используются в качестве рекламы проекта, ведь на них устанавливаются максимальные скидки, например, на выставках недвижимости.
Как рассказал порталу Новострой-М Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон», для продажи застоявшихся лотов застройщики используют и нестандартные решения. Например, в ЖК «Эталон-Сити» был запроектирован пул 1- и 2-комнатных квартир площадью 48-65 кв. м, находящихся рядом. В ходе продаж стало ясно, что спрос на эти квартиры на верхних этажах невысок: покупатели, ориентирующиеся на видовые квартиры, рассматривали лоты большего метража. В результате было принято решение о создании формата «супертрешек», которые бы объединили 1- и 2-комнатные квартиры.
Предложенный вариант планировки, более свойственный элитному сегменту, сразу же нашел своего покупателя, и за несколько месяцев эти квартиры были раскуплены. Характерной особенностью планировки стало наличие отдельного мастер-блока – родительской спальни с лоджией, собственной гардеробной и полным санузлом, попасть в который можно, не выходя в общий коридор, а также большой кухни-гостиной площадью более 30 кв. м с тремя окнами.
Таким образом, неликвидными квартиры становятся по причине несоответствия продуктовых характеристик требованиям покупателей. Немаловажен и высокий уровень конкуренции, так как рынок насыщен разнообразным предложением. В итоге ключевым фактором в принятии окончательного решения о покупке может стать все что угодно: транспортная и пешеходная доступность объекта в целом, планировочное решение отдельно взятой квартиры, видовые характеристики, наличие рядом парка, пруда, уровень развития социальной и торговой инфраструктуры и многое-многое другое.
Если говорить о ликвидности проекта в целом, то он должен быть сбалансированным по множеству параметров. Некоторые квартиры будут продаваться дольше, застройщики это должны понимать и не идти на поводу у покупателей. Например, запроектировав в объекте слишком много малогабаритных лотов, которые стабильно пользуются спросом, можно, наоборот, снизить его привлекательность. А ликвидность объекта – это в том числе и уровень социальной среды проекта, ее однородность. Например, Группа «Эталон» предусматривает сбалансированную квартирографию, избегая создания МОПов коридорного типа: среднее количество квартир на площадках в объектах компании — от 4 до 8. При соседстве в одном комплексе апартаменты выделяются в отдельные секции или корпуса.
Как рассказала Татьяна Подкидышева, сейчас каждое архитектурное бюро, которое берется за проектирование жилого комплекса, сначала выявляет предпочтения целевой аудитории, чтобы заполнить объект всеми востребованными вариантами. Например, помимо 1- и 2-комнатных квартир хорошим спросом пользуются европланировки, а также студии. В первом случае кухни совмещены с гостиной, что привлекает многие семейные пары с детьми, так как позволяют женщине без отрыва от приготовления еды следить за детьми, которые играют на ее глазах. Студии в свою очередь интересны молодежи своей сравнительно низкой ценой, а также тем, для кого это уже не первое жилье.