Источник: ЦИАН
«Думаю, торг здесь неуместен!» — гордо заявлял Киса Воробьянинов. Это утверждение могло быть верным, когда речь шла о спасении отца русской демократии, но при покупке жилья дело обстоит совсем иначе. Есть ли доводы, способные убедить продавца снизить цену на квартиру?
Эксперты уверяют: если придерживаться определенных правил, удастся договориться о 3–5%-ной скидке на квартиру. Все покупатели любят скидки, особенно если они касаются недвижимости. Продавцы, зная об этом, обычно закладывают в стоимость квартиры определенную сумму, которую готовы уступить в ходе торгов. Исключение составляют объявления, сопровождающиеся пометкой «без торга».
Не бывает идеальных квартир
«Разговор о торге следует начинать после просмотра квартиры, — рекомендует риэлтор, эксперт по недвижимости Дмитрий Василевский. — По телефону торги не очень эффективны. Во-первых, покупатель не видел квартиры и не понимает, какие у нее есть недочеты, чтобы использовать их в качестве аргумента для снижения стоимости. А при просмотре те или иные недостатки обязательно проявятся — не бывает идеальных квартир. Во-вторых, во время просмотра покупатель и продавец познакомятся, у них наладится контакт. Если квартира понравится покупателю, вопрос о скидке будет выглядеть вполне уместным».
Во время звонка лучше прямо уточнить у продавца, готов ли он к небольшому торгу, считает риэлтор Антонина Каткова.
ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ГОВОРИТ, ЧТО НЕ ГОТОВ К ТОРГУ, А ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ХОЧЕТ ВЫХОДИТЬ ЗА ПРЕДЕЛЫ СВОЕГО БЮДЖЕТА, СМЫСЛА ЕХАТЬ НА ПРОСМОТР НЕТ.
Как поясняет Дмитрий Василевский, лучший вариант для покупателя — понять причину продажи квартиры, выявить потребности продавца, и в соответствии с этим выстроить стратегию торгов.
«Допустим, при альтернативной продаже человек продает свою квартиру для того, чтобы приобрести другую, и она уже подобрана. Поэтому ему очень важен быстрый выход на сделку. Скажите, что вы будете готовы выйти на сделку через неделю, если продавец предоставит вам небольшую скидку», — советует эксперт.
Пять аргументов для торга с продавцом
Квартира продается по цене выше рыночной
Информацию о стоимости квартиры вы легко получите на некоторых сайтах: пожалуй, наиболее точную оценку на сегодня дает Циан.
Как рассказал директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук, точность оценки достигается благодаря самой большой в России базе объявлений (2,5 млн), использованию не только данных, которые указаны в объявлениях, но и тех, что получены от партнеров по результатам совершенных сделок. А применение алгоритмов искусственного интеллекта со множеством поправочных коэффициентов позволяет избежать завышения и занижения цены. Если заявленная продавцом цена выше той, что получена в результате оценки, используйте этот факт.
Кроме того, хорошо в торгах работают ссылки на аналитику по средней стоимости жилья в разных районах, опубликованную ведущими СМИ (РБК, «Ведомости», «Коммерсант»), рекомендует Сергей Паламарчук.
В квартире проведена неузаконенная перепланировка
Уже сам факт неузаконенной перепланировки является весомым доводом для снижения цены, но еще лучше в этом случае пригласить независимого эксперта, который определит, сколько будет стоить получение разрешения на перепланировку, советует Дмитрий Василевский. С заключением оценщика можно вступать в торги и требовать компенсации на эти расходы.
Не исключены проблемы с документами
Если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети либо ребенок является одним из собственников квартиры, для продажи потребуется получить разрешение органов опеки. Это способно отнять много времени.
Квартира находится на первом этаже
В этом случае объект, как правило, будет стоить дешевле аналогичных по площади, расположенных в этом же доме, на 7–8%, подчеркивает Антонина Каткова. Но каждый случай индивидуален. Если, предположим, квартира теплая и сухая, а окна выходят в палисадник, скидки и не будет.
Что касается последнего этажа, то правило о скидке работает для панельных домов, построенных в 1970–80-х годах. «На квартиры на последних этажах в современных домах это правило распространяется в гораздо меньшей степени, — отмечает эксперт. — Раньше люди не выбирали такие квартиры потому, что боялись протечек. В новых домах кровля делается качественная, поэтому интерес к последним этажам вырос. Более того, многие выбирают такие квартиры потому, что там тише: нет соседей сверху».
Квартира в плохом состоянии
Самый явный недостаток и отличный повод для разговора о скидке, даже если вы изначально планировали делать капитальный ремонт в приобретаемой квартире.
«В своей практике я не раз сталкивался с тем, что отсутствие ремонта в квартире служило поводом для скидки, — делится опытом Дмитрий Василевский. — В зависимости от стоимости объекта и ремонтных работ покупателям удавалось добиться скидки от 100 до 300 тыс. рублей».
Как рассказал генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев, традиционными, но действенными фразами покупателя становятся «больше денег нет», «у нас живые деньги», «просто покупка». Если продавец заинтересован в быстрой продаже жилья, он, как правило, идет навстречу.
На какую скидку стоит рассчитывать?
Понизить заявленную стоимость квартиры с ценой сделки 5–6 млн рублей в процессе торга реально на 50–100 тыс., полагает Антонина Каткова «Редко встречаются случаи, когда стоимость снижается на 200 тыс. рублей, — указывает она. — Если за квартиру просят около 10 млн рублей, после торга стоимость получится скинуть на 200–300 тыс. рублей — все зависит от заявленной цены. Если она и так находится на нижней границе, продавец, скорее всего, не согласится торговаться».
По словам Антонины Катковой, при продаже квартир бизнес-класса скидка при торге вполне может достигать 500 тыс. рублей и более. «Собственники бизнес-класса чаще готовы к торгу, — соглашается Дмитрий Василевский. — Если квартира стоит более 20 млн, скидку 5% удастся получить почти всегда».