Источник: Новострой-М
По информации Объединенного кредитного бюро, российские банки за июнь этого года выдали гражданам на 28% меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом году, а объем кредитования снизился на 21%. Падение доходов – одна из главных причин отказа россиян от ипотеки и нежелания банков выдавать кредиты на жилье. Новострой-М выяснил, какие еще причины могут вызвать отказ банка выдать ипотеку и существуют ли способы повлиять на его решение.
Из-за чего банки отказывают в кредите
Как правило, причина отказа клиентам не озвучивается, но основных причин невыдачи ипотеки не так уж и много. Например, в практике банка «Росбанк Дом» плохая кредитная история является причиной около половины отказов, а эксперты компании «Метриум» отметили в качестве главного стоп-фактора невысокий уровень доходов.
Основные причины невыдачи ипотеки:
1. Негативная кредитная история. Банки обращают внимание на количество просрочек, их продолжительность. Если просрочки длительные, например, больше 90 дней, то, скорее всего, это приведет к отказу в выдаче кредита;
2. Уровень зарплаты и расходы заемщика. Доходы у россиян продолжают падать, поэтому иногда платеж по кредиту может достигать 70-80% заработка – банки стараются не допускать таких вариантов. Желательно, чтобы на оплату всех обязательств, включая новый кредит, уходило не более 50-60% от дохода семьи;
3. Неоплаченные штрафы, налоги, иные платежи, наличие других кредитов. Высокий уровень закредитованности очень часто не позволяет заемщику получить новый кредит;
4. Небольшой трудовой стаж, частая смена работы и нестабильный доход;
5. Предоставление потенциальным заемщиком недостоверных сведений, например, об уровне доходов, месте работы, контактных данных и другой информации;
6. Работа в качестве индивидуального предпринимателя. К таким клиентам предъявляют больше требований, которые они часто не выдерживают;
7. Возраст заемщика: отказать в ипотеке могут тем, кому еще не исполнился 21 год, а также тем, кому будет более 65 лет на момент погашения кредита. В последнем случае банки обычно предлагают оформить ипотечный кредит на другого члена семьи, например, на взрослого ребенка.
Но даже если возраст уже позволяет брать займы, по совокупности факторов этого может быть недостаточно. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, рассказала следующую историю.
Один из клиентов компании хотел приобрести высокобюджетную квартиру. На момент покупки ему было 22 года, а свое многомиллионное состояние он получил после продажи успешного приложения для смартфона. Однако банки отказывались выдавать большую сумму этому молодому человеку, в том числе и потому, что у него не было кредитной истории.
Стоит отметить, что в сегменте дорогого жилья причины отказа в ипотеке сильно отличаются от тех, что имеют место в массовом сегменте новостроек. Как пояснила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, когда речь идет об очень значительных суммах займа – на десятки миллионов рублей, процедура андеррайтинга (оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита) проходит более тщательно.
Банк может потребовать предоставить подтверждение финансовой состоятельности. Если для банка неочевидна платежеспособность клиента, то он может отказать в большом кредите.
Также не секрет, что обо всех сделках автоматически уведомляется Росфинмониторинг, и если доходы покупателя явно не соответствуют дорогостоящему приобретению, у надзорных органов могут возникнуть вопросы. В этом случае есть угроза срыва выплат по кредиту, если доходы, используемые для покупки квартиры помимо ипотеки, не совсем «чистые».
В-третьих, оценивается сам объект, приобретаемый в ипотеку. Банк рассматривает его с точки зрения потенциального актива, который перейдет в его управление в случае неплатежеспособности заемщика. Если такая квартира будет оценена как неликвидная, то вероятность отказа возрастает.
Потенциальному заемщику также надо понимать, что не все банки готовы работать в премиальных сегментах жилья. Для этого требуется определенный опыт, наличие специфической методики оценки залога, а также техника проверки заемщика.
Поэтому за кредитом лучше обращаться в крупные банки, у которых помимо знаний есть еще и существенные суммы, позволяющие кредитовать состоятельных клиентов. Некоторые элитные квартиры по своей стоимости сравнимы с объемом инвестиций в возведение небольшого многоквартирного дома, то есть для банка «элитный заемщик» – это практически отдельный инвестиционный проект.
Что идет в плюс заемщику
По словам Василия Фетисова, коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон», банки оценивают потенциального клиента по множеству критериев, вплоть до экономической ситуации в отрасли, в которой работает заемщик. Чем больше доказательств благонадежности будет предъявлено, тем выше вероятность согласования кредита.
Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отметил в качестве факторов, которые дают преимущество, наличие активов – машины, другого жилья. Данное имущество показывает, что человек нацелен на заработок и умеет эффективно вкладывать деньги.
Длительная работа на одном месте также дает основания считать потенциального заемщика надежным. Обычно банкам достаточно полугода работы в одной организации. Как уточнила Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», людям, которые официально трудоустроены и могут подтвердить свой доход по форме 2-НДФЛ либо по форме банка, гораздо чаще одобряют ипотеку, так как стабильный уровень заработной платы позволяет комфортно выплачивать платеж.
Чтобы увеличить вероятность положительного решения банка по вашей ипотеке, Мария Литинецкая советует подойти к заполнению вашей анкеты со всей ответственностью и прагматизмом. Конечно, речь не идет о том, чтобы приукрасить уровень доходов (об этом банк все равно узнает).
Но, к примеру, если вы живете на съемной квартире, то можно не указывать этот факт, а сообщить, что проживаете с родителями. Тогда кредитор при оценке вашей платежеспособности не станет вычитать из доходов стоимость аренды, что повысит шансы на положительное решение.
Кроме того, шанс на получение кредита можно увеличить при наличии созаемщиков с высоким доходом. Ими могут выступать даже родители. Обычно такая ситуация характерна, когда первую квартиру покупают молодые люди, еще не имеющие своей семьи.
В последнее время некоторые компании рынка недвижимости популяризируют сервис «Кредитный рейтинг заемщика» – якобы он дает достоверную информацию, получит гражданин ипотеку или нет, на какую сумму и срок кредитования он может рассчитывать. Однако не стоит его переоценивать.
Как рассказала Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости», данный рейтинг на самом деле ни о чем не говорит: высокие баллы абсолютно не гарантируют одобрение кредита, а низкие баллы – стопроцентную вероятность отказа.
Принимая окончательное решение – одобрить или не одобрить кредит, банк будет опираться на свой внутренний скоринг, то есть на свои параметры оценки заемщика.
При приобретении квартиры на первичном рынке специалисты советуют оформлять кредит с помощью ипотечного менеджера застройщика, почти всегда это бесплатная услуга. Как рассказал Василий Фетисов, менеджер компании не только поможет в заполнении документов, но и сориентирует в выборе кредитной организации.
Требования у банков разные, а опытный специалист отлично разбирается во всех тонкостях и сможет правильно подобрать именно тот банк, в котором вероятность согласования кредита будет максимально высока. Это особенно важно, так как отказы банков также заносятся в кредитную историю покупателя и могут стать негативным фактором при следующей попытке получить кредит.
Улучшаем кредитную историю
Многие думают, что отсутствие кредитной истории – лучшая история. Логика в этом случае примерно следующая: раз я никогда не брал кредит, я платежеспособен, так как всегда жил только «на свои». Но на самом деле все наоборот – банку непонятно, что за человек перед ним, насколько пунктуальным он будет в выплатах. Поэтому «чистая» история пойдет больше в минус, чем в плюс.
В начале статьи мы рассказывали о молодом человеке, которому отказали в ипотеке на дорогую квартиру: ему было 22 года, свое состояние он заработал очень быстро, а кредитная история отсутствовала.
Но квартиру в ипотеку он все же приобрел. Для этого ему пришлось взять заем на автомобиль. Появившаяся кредитная история в итоге сработала: банк, который ранее отказал в ипотеке, дал положительное решение.
А что делать в случае, если кредитная история уже испорчена, при этом иногда и не по вине заемщика? В последнем случае Мария Литинецкая советует доказать, что просрочка платежа возникла не из-за вашей халатности. Например, вас отправили в командировку, поэтому не было возможности вовремя внести платеж. Стоит взять справку от работодателя и уже с ней обратиться в бюро кредитных историй.
Если же просрочка произошла исключительно по вине заемщика, то можно взять небольшой кредит, к примеру, на покупку техники: своевременно погашая платежи, постепенно улучшать кредитную историю. Таким образом, восстановить репутацию ответственного заемщика можно, для этого просто потребуется время.
Также стоит упомянуть механизм «кредитной амнистии» – некоторые просроченные платежи не анализируются при принятии решения за сроком давности.
Правда, этот срок у всех разный. Как рассказала Ирина Туманова, одному банку может быть важно, чтобы у заемщика не было текущих просрочек, другому – чтобы их не было на протяжении ближайшего года, следующий банк может негативно отнестись к просрочкам, которые случились, например, 5 лет назад.
Вадим Мамонов, директор кредитного департамента «Росбанк Дом», советует регулярно проверять свою кредитную историю – во всех крупнейших бюро кредитных историй можно получать отчеты по ней совершенно бесплатно. Важно помнить, что кредитная история может стать плохой даже по причине несвоевременной оплаты услуг ЖКХ.