Источник: РБК-Недвижимость
Нестабильный курс рубля, запуск программы льготной ипотеки и падение доходности банковских вкладов создали ажиотаж на рынке недвижимости. Небывалый спрос на квартиры привел к рекордному росту цен на жилье в России — в некоторых регионах он превысил 30%.
Президент России Владимир Путин во время прямой линии 30 июня 2021 года заявил, что власти будут стремиться стабилизировать ситуацию с ростом цен на строительном рынке. «Резко поднялись цены на металл — и все, что с этим связано, сразу начинает дорожать. Сейчас соответствующие решения принимаются по сдерживанию цен на эти основные товары, связанные со стройкой, надеюсь, и на вас это отразится», — подчеркнул президент. Он отметил, что также на стоимости жилья сказались инфляция и дефицит рабочей силы, но рынок поддержала программа льготной ипотеки, которую было решено продлить до июля 2022 года.
Рассказываем, какие меры по сдерживанию цен на жилье принимают власти и смогут ли нововведения сдержать удорожание квартир.
Какие меры принимают власти
Чтобы сдержать рост цен на стройматериалы и, как следствие, на жилье, в России планируют ввести временные пошлины на экспорт черных и цветных металлов — меди, никеля, алюминия — и металлопродукции за пределы ЕАЭС. Пошлины предлагается ввести на экспорт ключевых товаров черной и цветной металлургии. Базовая ставка составит 15%, к ней добавится специфическая часть в виде минимальной ставки за тонну продукции. Отдачу от этой инициативы в Минэкономразвития оценивают в 110–115 млрд руб. для черных и в 50 млрд руб. для цветных металлов.
Кроме того, Путин с 2022 года поручил ввести запрет на вывоз из России необработанной или грубо обработанной древесины. Президент подчеркнул, что необходимо «поставить жесткий заслон» бесконтрольному вывозу древесины за рубеж.
Ограничение экспорта необработанной древесины может стать дополнительным стимулом для увеличения производства стройматериалов и домокомплектов, считают в Минстрое. Такая продукция может получить широкое распространение в индивидуальном жилищном строительстве, пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ведомства.
В свою очередь вице-премьер России Марат Хуснуллин дал поручение региональным губернаторам продумать меры сдерживания цен на отдельные стройматериалы и стоимости жилой недвижимости.
«Прошу вас подумать над всем, что касается роста цен»
Марат Хуснуллин, вице-премьер России:
— Есть три основных фактора, которые мы должны учитывать (при развитии жилищного строительства. — Ред.): это реальные доходы граждан, стоимость ипотеки и стоимость жилья. Вот на стоимость жилья я просил бы обратить особое внимание. Сегодня, несмотря на рост цен на материалы, который нас серьезно тревожит, мы готовим подходы и видим риски, которые, особенно к концу года, ожидают все строительные организации. Прошу вас подумать над всем, что касается роста цен, и какие нужно меры принять, чтобы этот рост остановить, и внести свои предложения.
В начале года Минстрой заявил о нехватке рабочей силы на строительных площадках в 50 регионах России. Для решения этой проблемы Путин поручил подготовить предложения по упрощенному порядку привлечения трудовых мигрантов из других стран к работе на стройках. Речь идет об упрощенном порядке привлечения работников, не являющихся гражданами России, к строительно-монтажным работам.
Еще одной мерой поддержки стройотрасли стало продление и изменение программы льготной ипотеки. Ставка по льготным жилищным кредитам теперь составит 7% годовых вместо 6,5%, а лимит кредита ограничен 3 млн руб. для всех регионов страны.
Проверки ФАС
Власти даже заподозрили застройщиков в картельном сговоре, и в начале апреля президент России Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе проверить цены на жилье.
Признаков картельного сговора застройщиков ведомство не выявило. В антимонопольной службе пояснили, что одной из главных причин удорожания жилья стал дефицит рабочей силы и небывалый рост цен на стройматериалы. Особенно выросли в цене металл, древесина и утеплители для городского и загородного жилья.
ФАС проверила рынок строительных материалов, но здесь также не обнаружила нарушений. В антимонопольной службе пояснили, что рост стоимости на стройматериалы вызван рыночными факторами, в том числе активизацией внутренних и внешних рынков после снятия ограничительных мер, связанных с пандемией.
Снижения ждать не стоит
Большинство экспертов рынка недвижимости считает, что пошлины и запреты на вывоз стройматериалов не приведут к серьезному снижению их стоимости и вряд ли скажутся на цене квартир и домов. «Рост цен на металлопродукцию за последние 12 месяцев был почти двукратным. То есть возросшие строительные затраты остаются значимым фактором увеличения стоимости квадратного метра. В этом решении важен сам прецедент, что лоббисты из строительной отрасли его продавили несмотря на то, что оно ограничивает доходы металлургов. Сценарий снижения цен пока не выглядит реалистичным», — считает руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«О снижении цен говорить не приходится»
Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве:
— Сегодня власти говорят только о двух видах строительного материала — о металле и дереве. Но подорожало все. И труд рабочих, и изделия из полимеров и пластика, и щебень с песком, и стеклопрозрачные элементы, и фасадные материалы. Добавьте сюда рост цен на горюче-смазочные материалы. О снижении цен говорить не приходится.
Замедление темпов роста стоимости жилья вполне возможно, но это связано с постепенным увеличением объема нового предложения, сжатием спроса на фоне изменений в программе льготной ипотеки, исчерпанием отложенного спроса, отметил Попов. «Одновременно имеют место словесные интервенции со стороны органов исполнительной власти (например, проверка ФАС о картельном сговоре на рынке жилья). Пошлины на металл — это значимый психологический фактор для стабилизации цен, однако его влияние на реальные финансовые модели проектов невелико», — резюмировал аналитик ЦИАН.
«Есть более мощные факторы, которые влияют на цены»
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:
— Правительственные меры принципиально на динамику цен на новостройки не повлияют. Во-первых, есть вероятность, что цены на стратегические строительные материалы перестанут расти или будут повышаться медленно, но едва ли снизятся. Во-вторых, есть более мощные факторы, которые влияют на текущее ценообразование — например, динамика спроса и ипотечные ставки. Никаких прорывов в борьбе с ценовым ростом ожидать не следует, в лучшем случае мы увидим его замедление.
Запрет на вывоз обработанной древесины не поможет решить проблему с дефицитом стройматериалов на российском рынке или скорректировать цены, подтвердила сопредседатель правления Ассоциации АДД Юлия Юрлова.
«Нововедения не дадут сильного эффекта. Эти запретные меры направлены на создание предприятий более глубокой переработки на территории России, что не может не вызывать оптимизма в перспективе. Но сейчас для строительной отрасли она малоэффективна, так как доска все равно будет уходить на экспорт и вопроса дефицита не решит. Но какие-то корректировки могут быть после начала работы запрета. Инициативы правительства оцениваем как положительные, но недостаточные в текущем моменте», — уточнила Юрлова.
«Цены не вернутся к старым показателям»
Дмитрий Апасенко, генеральный директор компании «Вальдэк»:
— Эти меры не решат проблему неконтролируемого подъема цен на строительные материалы в целом. Нужен более комплексный и глубокий подход. Пошлины позволят стимулировать развитие внутреннего рынка глубокой переработки древесины, позволят увеличить вклад лесного сектора в ВВП страны. Замедлит ли это рост цен на жилье — да, возможно, на какое-то время. Сейчас дефицита строительных материалов нет, просто стоить они стали намного больше. Мы понимаем, что цены не вернутся к старым показателям, поэтому вынуждены работать с внутренними издержками, искать собственные резервы.
Стабилизировать цены сможет льготная ипотека, считают эксперты. «Продление программы на новых условиях фактически сделает ее неприемлемой для многих покупателей новостроек в столице, Санкт-Петербурге, Сочи и некоторых других городах с высокими ценами на жилье. Большинство заемщиков располагают лишь средствами для минимального первоначального взноса, а это 10–20% от стоимости жилья. При таких сбережениях им будет недостаточно для покупки квартиры той суммы, которую они смогут получить по льготной ипотеке. А покупателей, которые располагают 75% и более от стоимости покупки, не так много», — подчеркнула глава компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Таким образом, доступность столичных новостроек снизится, что поможет сбить ажиотажный спрос, отметила Доброхотова. По ее словам, это поможет ценам стабилизироваться, но о снижении речи пока не идет. «Только совокупные меры могут изменить цены. Изменение ситуации с уровнем спроса, уровнем ипотечных ставок и стоимостью стройматериалов, в первую очередь металла, умеренный выход нового предложения, решение проблемы с нехваткой рабочей силы — вот что действительно окажет влияние на цену метра», — резюмировал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.