Источник: Российская газета
Основной из проблем для оценочной деятельности, безусловно, является демпинг. Эта проблема влияет и на качество оказываемых услуг, и на восприятие со стороны государства и потребителей. В наших реалиях только изменение соответствующего законодательства, вкупе с чётким отслеживанием его исполнения на уровне СРО оценщиков и их Национального объединения, может изменить ситуацию. Об этом рассуждает Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора «Центра независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), вице-президент СРО РАО, председатель комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Национального объединения СРО оценщиков, профессор НИУ МГСУ, д.э.н.
Как вы оцениваете общие тенденции в оценочной деятельности и результаты вашего бизнеса в 2020 году? Был ли стабилен спрос на услуги и как обстоит дело с этим сейчас?
Кирилл Кулаков: Безусловно, главным событием 2020 года и первой половины 2021 года, оказавшем влияние в том числе и на оценочную деятельность, стала пандемия и последующий «коронакризис». Оценка стоимости является неотъемлемой составляющей экономики в целом и большинства бизнес-процессов, поэтому их сокращение и замедление привело практически к прямо пропорциональному снижению активности и у большинства оценщиков. Оценщикам, как и всем, пришлось организовывать дистанционную работу в условиях самоизоляции, оптимизировать затраты на фонд оплаты труда и аренду офисов.
Тем не менее, несмотря на очевидные трудности, большинство отраслей экономики относительно быстро адаптировались к ним, пусть и с соответствующими издержками, сокращением выручки и чистой прибыли.
Конечно же это восстановление носит неоднородный характер: государственный сектор, естественные монополии и госкорпорации, субъекты на бюджетном финансировании или госзаказах чувствуют себя более стабильно и уверенно. То же самое можно сказать, например, об электронной торговле, логистических и складских услугах, востребованность которых резко возросла во время локдауна. Меры господдержки в виде льготной ипотеки, а также стремление населения к сбережению накоплений привели к резкому скачку цен на жилую недвижимость — за год они выросли в среднем на 20-25 процентов. Соответственно, для указанных сегментов экономики потребность в услугах оценщиков оставалась стабильной или даже увеличилась (например, по оценке для целей ипотеки).
С другой стороны, есть и наиболее пострадавшие отрасли, — например торговые центры, сфера услуг, гостиничный и ресторанный бизнес, фитнес-индустрия, арендный бизнес коммерческой недвижимости и так далее, — которые на долгое время вообще приостанавливали свою деятельность. Для таких клиентов, безусловно, ряд традиционных услуг по оценке (например для целей кредитования, внесения в уставный капитал или аренды) стали просто не нужны. Зато актуальными стали иные консалтинговые и экспертные услуги, связанные со стоимостью.
На примере нашей компании, ЦНЭС, которая уже много лет является одной из крупнейших оценочных фирм РФ (см. рэнкинги крупнейших оценочных организаций, составленных рейтинговым агентством RAEX ) можно продемонстрировать, что диверсификация услуг и освоение смежных с оценкой направлений — один из основных критериев стабильности, особенно в кризисные времена. ЦНЭС оказывает максимально широкий спектр как оценочных, так и смежных экспертно-консультационных услуг: оценки недвижимости в целях ипотеки для физических лиц до оценки пакетов акций и имущественных комплексов для государственных органов, крупнейших корпораций и банков, строительно-технические и экономико-правовые экспертизы, в том числе судебные, а также различные виды стоимостного и управленческого консалтинга. Всё это, а также продолжение внедрения различных IT- и CRM-систем в бизнес-процессы, и позволило нашей организации в сложный период сохранить и трудовой коллектив, и уровень выручки.
Повлияет ли, на ваш взгляд, повышение ключевой ставки на объёмы ипотечного кредитования, продажу недвижимости (в том числе коммерческой) и строительство. Может ли это, в конечном счёте, привести к повышению стоимости на оценочные услуги?
Кирилл Кулаков: Повышение ключевой ставки конечно же повлияет на все эти процессы. Притом, возможно, разнонаправленно. Например ставки по ипотеке и иному залоговому кредитованию должны вырасти, что приведёт к снижению спроса на соответствующие объекты недвижимости и инвестиционные проекты. И если по ипотеке жилья государство дополнительно субсидирует (хотя после 1 июля 2021 года в меньшей степени) соответствующие ставки или сохранит льготные виды кредитования (например, по семейной ипотеке или по эскроу-счетам строительства жилья), то по коммерческой недвижимости этого нет.
Поэтому ожидать увеличения спроса на услуги оценщиков здесь вряд ли приходится. А стоимость оценочных услуг в связи с повышением ключевой ставки может, и то незначительно, повыситься только в силу увеличения инфляционных процессов.
Расскажите, пожалуйста, когда будет проводиться очередная государственная кадастровая оценка (ГКО); очевидна ли в этой связи волна оспаривания результатов ГКО?
Кирилл Кулаков: В июле 2020 года был принят 269-ФЗ, который, в том числе, внёс достаточно существенные поправки в 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Это касается как самого проведения ГКО и её периодичности, так и нового порядка оспаривания кадастровой стоимости. До 1 января 2023 года объявлен переходный период на указанные новые правила. Этим же законом (269-ФЗ) определено, что все субъекты РФ в 2022 году обязаны провести очередную ГКО земельных участков, а в 2023 году ГКО остальных объектов недвижимости (ОКСов).
Помимо этого, до 2022 года сохраняется право субъекта провести плановую ГКО в соответствии с периодичностью её проведения в конкретном регионе. Так, например, в Москве в 2020 году из-за пандемии была отменена очередная ГКО, она была перенесена на 2021 год. В августе 2021 года руководство ГБУ города Москвы по кадастровой оценке объявило, что работы по ГКО-2021 (по состоянию на 01.01.2021 г., всех объектов недвижимости) близятся к завершению, отменять ГКО-2021 не планируется, её результаты будет опубликованы в конце сентября в проекте «Отчёта об определении кадастровой стоимости». Также было сообщено, что в соответствии с 269-ФЗ, Москва уже в следующем году проведёт очередную ГКО-2022 земельных участков. То есть кадастровая стоимость земель в Москве будет оцениваться два года подряд.
С учётом того, что ГБУ города Москвы и при проведении ГКО-2021 отказалось учитывать решения суда по предыдущим оспариваниям кадастровой стоимости, а также не планирует исключать НДС из её расчета, можно ожидать увеличения соответствующих стоимостных значений. А это, в свою очередь, породит повышенный спрос на услуги независимых оценщиков и судебных экспертов по их оспариванию.
Были ли в вашей практике оценочные работы, обусловленные ковидной ситуацией, которые раньше, в привычных условиях, заказчику не требовались. С чем это связано?
Кирилл Кулаков: В условиях пандемии мы стали предлагать клиентам актуальный «антикризисный пакет» услуг, — например, по обоснованию снижения ставки арендной платы, урегулированию споров между банками и заёмщиками относительно изменения стоимости объектов залога, а также между заказчиками и подрядчиками, особенно в сфере строительства, по вопросам экспертизы изменения сроков и стоимости выполнения проектов, услуги по оптимизации затрат на эксплуатацию и управление недвижимостью и так далее.
Также мы предоставляли консалтинговые услуги по обоснованию и содействию получения льгот и субсидий предприятиям из наиболее пострадавших от пандемии отраслей.
В прошлом и в этом году для оценщиков стартовали продления квалификаций в области оценки (прежние квалификации присваивались на три года). Расскажите, пожалуйста, вкратце, поменялось ли что-то в этом процессе, сложно ли в текущих условиях сдать экзамены и продлить квалификацию?
Кирилл Кулаков: К сожалению, принципиально ничего не поменялось. Единственное, что было сделано государством в пандемию — это перенос сроков сдачи экзамена на несколько месяцев, то есть на срок меньший, чем в иных отраслях с аналогичными требованиями к квалификации или лицензированию.
Несмотря на неоднократные обращения оценочного сообщества к Минэкономразвития РФ об отмене или альтернативной замене (например, на подтверждение положительного опыта оценки в течение трёх лет или на повышение квалификации) пересдачи квалификационного экзамена каждые три года, все осталось по-прежнему — согласно постановлению Правительства РФ действие квалификаций оценщиков продлевается путём пересдачи экзаменов в нынешнем году.
По имеющейся от регулятора информации, ещё в апреле 2021 года был подготовлен проект приказа о так называемом упрощённом варианте пересдачи экзамена (без задач). Однако до сих пор тот приказ не прошёл регистрацию в Минюсте РФ и не опубликован.
На мой взгляд, создается ощущение, что регулятор намеренно выжидает, пока подавляющее большинство оценщиков повторно пройдёт горнило экзаменов в старом формате. При этом единственная площадка для сдачи экзаменов почти всё это время находилась в Москве.
В связи с этим возможно некоторое сокращение численности оценщиков в РФ, особенно по направлению «оценка бизнеса», по которому весьма существенно были пересмотрены и усложнены вопросы и задачи.
Какие наиболее существенные проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности, вы могли бы отметить и как, по вашему мнению, их можно решить?
Кирилл Кулаков: Помимо описанной проблемы, связанной с постоянной пересдачей квалификационного экзамена, есть ещё ряд существенных проблем. И основной из них, безусловно, является демпинг. Эта проблема влияет и на качество оказываемых услуг, и на восприятие со стороны государства и потребителей.
В наших реалиях только изменение соответствующего законодательства, вкупе с чётким отслеживанием его исполнения на уровне СРО оценщиков и их Национального объединения, может изменить ситуацию.
В настоящее время ряд представителей оценочного сообщества, при поддержке объединений предпринимателей (например, «Деловой России»), подготовили конкретные предложения по изменению законодательства по государственным закупкам в части придания большего удельного веса при выборе поставщика услуг по оценке качественным критериям, а не стоимости. Это во многом снимет проблему с демпингом и низким качеством. Эта инициатива была предварительно поддержана Минэкономразвития РФ, а также Росимуществом и иными государственными органами и госкорпорациями. Надеемся, что в ближайшее время Правительство РФ примет соответствующий нормативно-правовой акт.
Помимо этого Минэкономразвития РФ уже подготовило законопроект по изменению 135-ФЗ в части ужесточения ответственности оценщиков и оценочных фирм, а также требований по стажу и количеству оценщиков для оказания услуг по оценке государственной собственности.
Также планируются поправки в 135-ФЗ, предусматривающие введение прямой ответственности фирм за любые, а не только обязательные по закону, оценки. В том числе в виде возврата гонораров и компенсации всех убытков за некачественно оказанные услуги.
Отдельно хотелось бы акцентировать внимание на ещё одной инициативе государства. Минэкономразвития РФ планирует создать при своем Совете по оценочной деятельности так называемый апелляционный орган по рассмотрению жалоб от потребителей на соответствующие решения СРО оценщиков. Эта тенденция, по мнению профессионального сообщества, носит опасный характер, поскольку поставит под сомнение существование самого института саморегулирования в оценочной деятельности. Особенно с учётом того, что уже год назад аналогичный орган был создан при Национальном объединении СРО оценщиков.
На ваш взгляд, актуальна ли цифровая трансформация для оценочной деятельности? Каковы её цели — снизить риски, снизить себестоимость оценки, повысить эффективность и результаты оценки?
Кирилл Кулаков: Когда практически все процессы в экономике стремительно проходят цифровую трансформацию, оставаться в стороне оценочная деятельность просто не может. В противном случае она перестанет быть востребованным и актуальным инструментом решения соответствующих задач.
При этом цифровизация в оценке идёт по разным направлениям. Это и создание различных онлайн-сервисов для клиентов (от возможности электронной заявки и её онлайн-оплаты до выдачи отчёта в электронном виде), так и разработка специализированных программ и CRM-систем по анализу и обработке данных и автоматизации процесса расчёта стоимости.
Безусловно, в этом кроется и потенциальная опасность для оценки, как вида оказания интеллектуальных услуг — постепенная замена, особенно при решении типовых задач, работы оценщика соответствующим роботизированным приложением.
Но такова жизнь и в этом заключаются требования прогресса, а значит оценщикам со временем нужно будет искать более узкие и нешаблонные ниши в сегментах стоимостного консалтинга и экспертиз.