Источник: ЦИАН
Если бы в недвижимости схема trade-in работала так же, как при покупке авто, можно было бы прийти к застройщику, обменяться документами и получить ключи. Однако технология приобретения квартиры по обмену сложнее.
Главное условие сделки trade-in (или взаимозачета, как ее еще называют) – оплата забронированной новостройки деньгами, полученными от продажи старого жилья, рассказал Циан.Журналу Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Этот принцип прописывается в двух договорах: на продажу и на покупку. Девелоперы редко ведут такие сделки самостоятельно. Как правило, привлекаются агентства недвижимости.
СРОК БРОНИРОВАНИЯ НОВОСТРОЙКИ СОСТАВЛЯЕТ ОТ ОДНОГО ДО ТРЕХ МЕСЯЦЕВ. ЦЕНА НОВОСТРОЙКИ НА ЭТО ВРЕМЯ СОХРАНЯЕТСЯ.
Условия сделки
Условия сделок по схеме trade-in могут отличаться. Например, в проектах группы ПСН услуга взаимозачета действует на этапе строительства и предполагает бронирование на 45 дней с фиксацией цены. Как рассказала Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию компании, сделка проходит до этапа разрешения на ввод в эксплуатацию.
В группе ЛСР услуга доступна на любом этапе строительства дома. «На оплату новостройки предоставляется три месяца. Если за это время старую квартиру не успевают продать, можно обратиться в компанию с письменной просьбой на продление сроков по оплате. Штрафов, комиссий в договоре не предусмотрено», – рассказали в пресс-службе.
Обязательно выясните срок бронирования новостройки – чем он больше, тем выше шансы продать старую квартиру без потери в цене. Узнайте, является ли бронирование платным, какой будет комиссия агентства за продажу «вторички» и пр.
Оценка квартиры
Особых требований к параметрам жилья, выставляемого на продажу, нет. Единственное условие – квартира должна находиться в том же городе, где приобретается новое жилье, пояснила Софья Лебедева. Все вводные (количество комнат, этаж, год постройки дома, расположение, вид из окна и пр.) нужны лишь для того, чтобы правильно оценить рыночную стоимость объекта и запустить рекламную кампанию.
Агент определяет рыночную стоимость квартиры. Цена продажи согласовывается с клиентом. Если предложенная цифра не устраивает, можно назвать свою. Однако нужно понимать: жилье по цене выше рынка за два-три месяца покупателя может и не найти.
Если квартира в оговоренный срок не продана, согласовывается дополнительный срок брони новостройки. Часто в договоре прописывается условие о понижении цены через определенный период. Это значительно упрощает работу агента и позволяет продать квартиру вовремя.
Владимир Каширцев
генеральный директор компании «Азбука Жилья»
Как пояснила Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», чаще всего снижение цены колеблется в пределах 10-15%. Однако это значение может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом. Когда покупатель на старую квартиру найден, с ним подписывается договор купли-продажи, а потом оформляется сделка с застройщиком.
Почему это выгодно?
«Вознаграждение агентов за продажу старого жилья обычно составляет как минимум 3% от ее стоимости. В наших сделках trade in есть возможность снизить оплату агентства до 1,5%», – рассказали Циан.Журналу в одной из девелоперских компаний.
Как отметила Ольга Нарт, услуга trade-in выгодна, когда человек уже принял решение о приобретении квартиры в новостройке и намерен продать старое жилье, чтобы получить на руки необходимую для покупки сумму. Чем ликвиднее объект, тем привлекательнее сделка.
Преимущества сделки trade-in:
1. Позволяет упростить процесс приобретения нового жилья и продажи старого, объединив эти две сделки.
2. Возможность оперативной реализации старой квартиры. При обычной схеме процедура продажи «вторички» может затянуться на несколько месяцев, в случае с trade-in это время обычно сокращается (от одной недели до трех месяцев).
3. Выбранная квартира в новостройке бронируется на срок до трех месяцев, до продажи старой квартиры. На это время цена сохраняется.
4. Риелтор берет на себя все заботы по проведению двух сделок: рекламную кампанию по продаже старой квартиры, предпродажную подготовку, показы, переговоры с покупателями, сбор документов, поиск приемлемой ипотечной программы и получение одобрения кредита, организацию сделки и безопасных взаиморасчетов.
5. Услуги агентства по продаже «вторички» обходятся дешевле по сравнению с обычной сделкой.
6. При необходимости доплата за квартиру в новостройке может быть выплачена как единовременно, так и в рассрочку.
Возможные риски:
1. Иногда приходится соглашаться на реализацию старого жилья по стоимости ниже рыночной, чтобы обеспечить продажу в кратчайшие сроки. Потери в цене могут составить 10-15%, а порой и более.
2. Может оказаться, что старая квартира уже продана, а новостройку еще не успели ввести в эксплуатацию. Владельцы единственного жилья в этом случае должны арендовать свою же старую квартиру у нового собственника, снять другую квартиру или напроситься в гости к родственникам.
При схеме взаимозачета существует риск того, что задержка может возникнуть на этапе постановки дома на кадастровый учет или открытия адреса. К этому нужно быть готовым. Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
Оксана Иванова
руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Выбирая жилой комплекс, постарайтесь узнать о застройщике максимум информации: какая у него репутация, работает ли он по 214-ФЗ, что пишут или говорят клиенты, как строились предыдущие объекты, были просрочки или нет. Проверьте у ЖК наличие необходимых документов: проектную декларацию, разрешение на строительство, архитектурно-планировочное решение. Проследите ход строительства по онлайн-камере.
Обратите внимание на рекламную кампанию: как часто вводятся скидки, понижается или повышается стоимость квадратного метра. По словам Оксаны Ивановой, плохой знак, если квартиры в новостройке продаются по ценам существенно ниже рынка или предоставляются очень большие скидки более двух раз в месяц. «Чудес не бывает, застройщик не будет работать себе в убыток», – заключает эксперт.