Источник: IRN.RU
Главным драйвером спроса на рынке недвижимости в 2020 г. станет снижение ставок. Не только и не столько ипотечных, сколько ставок по банковским вкладам и облигациям. Благодаря планомерному уменьшению ключевой ставки ЦБ доходность консервативных финансовых инструментов впервые с 2014 г. практически сравнялась с доходностью арендного бизнеса. Скорее всего, в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится еще больше, а значит, можно ждать перетока средств с депозитов в недвижимость.
Спрос vs цены в 2019 году
По итогам 10 месяцев 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 117 944 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 0,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем если за январь-апрель рынок успел прибавить 16,1%, то все остальное время покупательская активность снижалась: за май-октябрь число переходов прав сократилось на 13,7% относительно 2018 г.
Число сделок падает в основном по двум причинам. Во-первых, «виновата» высокая база прошлого года: осенью 2018 г., когда начали расти ипотечные ставки, до того снижавшиеся в течение долгого времени, активность на рынке взлетела до рекордных уровней. Во-вторых, этот ажиотаж привел к досрочному исчерпанию спроса будущих периодов, прежде всего ипотечного – люди спешили с выходом на сделки именно потому, что боялись дальнейшего увеличения ставок. В первой половине 2019 г. спрос, тоже во многом кредитный, простимулировали опасения роста цен на квартиры в связи с реформой 214-ФЗ. Как следствие, к лету 2019 г., когда ипотека вновь начала дешеветь, накопленного спроса оказалось недостаточно для существенной и продолжительной активизации рынка, не говоря о прошлогодних рекордах.
Тем не менее средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы, по данным IRN.RU, за 11 месяцев 2019 г. увеличилась на 3,3%. Цены выросли незначительно, примерно на уровне инфляции, однако подорожание жилья в условиях падения спроса — не самое обычное явление, которое в данным случае объясняется затовариванием рынка большим количеством дорогих и переоцененных лотов по причинам скорее психологического, чем экономического характера.
Как отмечают риелторы, реальным спросом пользуется лишь небольшая часть «вторички» – процентов 10% недорогих одно- и двухкомнатных квартир, оптимальных по соотношению цены и качества. По данным «Инкома», за счет вымывания предложения доля самых бюджетных вторичных лотов — до 5 млн рублей — за год сократилась с 5% до 3%, а доля квартир стоимостью 5 – 10 млн руб. упала с 38% до 35%. Из-за дефицита предложения растут и цены на такие лоты – см. индекс стоимости жилья по типам.
Однако метр дорожает и в тех сегментах, где не наблюдается ни недостатка предложения, ни избытка покупателей (например, сталинки с конца 2018 г. подорожали на 5%). Здесь рост цен отражает не спрос, а завышенные ожидания собственников квартир. Поведение продавцов на «вторичке» очень зависимо от информационного фона, который в 2019 г. складывался в пользу удорожания жилья.
Во-первых, все первое полугодие 2019 г. прошло под знаком поправок к 214-ФЗ, которые должны были вступить в силу 1 июля. Изменение законодательства о долевом строительстве, в принципе, не имеет никакого отношения к «вторичке», однако заявления застройщиков о «непременном резком росте цен после 1 июля из-за увеличения себестоимости строительства» не могли не повилять на настроения участников вторичного рынка.
Искусственный ажиотаж вокруг реформы позволил повысить цены на жилье еще до даты Х, а вот затем обещанного апокалипсиса не наступило – ни резкого скачка цен, ни существенного сокращения объемов предложения (хотя девелоперская активность, конечно, снизилась, потому что застройщики постарались запустить максимум проектов до реформы). По данным властей, 67% столичных новостроек до сих пор продолжают строиться по старым правилам. К концу года на эскроу перешло лишь 18% корпусов, еще 2% перейдут в ближайшем будущем, а 13% находят в процессе сдачи в эксплуатацию, сообщил на днях заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов в этом году не оказал влияния на столичный рынок жилищного строительства», — констатировал чиновник. (Цитата по ИА «Интерфакс».)
Рост цен на жилье в 2019 г. простимулировало и снижение ипотечных ставок, вернее, государственная пиар-кампания по этому поводу. Согласно данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились с 10,13% до 9,12%, а на «вторичку» — с 10,76% до 9,97%. По информации риелторов, в конце осени банки кредитовали покупку «вторички» в московском регионе уже под 8,5-9,7%. Уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у собственников завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. Которые, однако, не соответствуют действительности: число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по данным Росреестра, упало на 12,4% с мая по октябрь. Как уже было сказано выше, основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 г.
Еще одним драйвером завышенных ожиданий стала программа реновации. Обещания московских властей построить «город-сад» (которые пока не очень соответствуют действительности), побуждают собственников квартир в охваченных программой районах надеяться на лучшее и поднимать цены.
2020
Завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Реальный спрос, скорее всего, останется ограниченным и в 2020 г., так как роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто, кроме «новой методики Росстата». Предложение, по всей видимости, будет постепенно сокращаться в связи со снижением объемов нового строительства после 1 июля 2019 г. Однако судя по повышенному интересу девелоперов к новым площадкам в Москве (здесь даже по эскроу строить намного выгоднее, чем где-либо еще), обвального сокращения предложения не произойдет.
Тем не менее тенденция небольшого роста цен – на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится и в следующем году. Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, все же дороже тех, что пока продаются по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.
Во-вторых, Центробанк в обозримом будущем, скорее всего, продолжит смягчение монетарной политики. По прогнозам банкиров, к концу следующего года ключевая ставка опустится на 0,5-1 п.п., что окажет значительную поддержку рынку недвижимости. Еще больше подешевеет ипотека, которая в условиях стагнации доходов населения стала главным финансовым инструментом покупки жилья. Как показал 2019 г., снижение ставок обеспечивает непродолжительные всплески покупательской активности, однако без ипотеки ситуация на рынке была бы намного хуже.
Но главное, продолжится снижение ставок по банковским вкладам и облигациям, что существенно повысит привлекательность инвестиций в недвижимость.
В 2014 г., когда ставки по депозитам взлетели до 10-15% годовых, жилье практически исчезло из портфеля инвесторов. Постепенно ставки снизились, но все равно существенно превышали доходность инвестиций в недвижимость, цены на которую падали, а сдача в аренду давала в самом лучшем случае 5-7% годовых. Однако в 2019 г. ситуация изменилась: цены развернулись в рост, а доходность консервативных финансовых инструментов на фоне снижения ключевой ставки Центробанка впервые за последние пять лет упала до уровня доходности арендного бизнеса. А если сравнивать только с депозитами, то возможный доход от недвижимости даже превысил проценты по вкладам в полтора раза – см. индекс доходности жилья от IRN.RU.
Таким образом, если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г. доходность вкладов и облигаций опустится до 4-6%. Скорее всего, это приведет к перетоку средств в недвижимость, доходность которой достигнет 10-12%, если исходить из арендной доходности порядка 5-7% годовых и с учетом роста цен на уровне инфляции (около 5%). А это уже существенно интереснее депозитов и даже отчасти облигаций. (См. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».)
Естественно, снижение ставок и рост цен возможны только при сохранении макроэкономической стабильности и отсутствии форс-мажоров типа резкого ужесточения западных санкций в отношении России, девальвации рубля и т.п. Такой вариант развития событий не является основным для 2020 г., однако и невероятным его назвать тоже нельзя. В ноябре 2020 г. в США состоятся президентские выборы, а это может быть сопряжено с самыми непредсказуемыми «черными лебедями» как в геополитике, так и в макроэкономике.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.