Источник: Бюллетень недвижимости
Комнаты – товар специфический. Вы приобретаете не только квадратные метры, но и соседей с определенным стилем жизни, не всегда приятных в общении, с которыми вам придется договариваться, чтобы мирно сосуществовать на общей кухне. Сколько стоит такой уголок «коммунального рая»?
Комнаты всегда были, по сути, входным билетом на рынок недвижимости и некогда пользовались хорошим спросом. Но с появлением в новостройках недорогих квартир-студий интерес потенциальных покупателей к коммуналкам начал угасать. Новое жилье, и тем более отдельное, выглядело гораздо привлекательнее угла в старом фонде.
Но студии постепенно дорожали, оставляя комнаты в ценовых аутсайдерах. Разрыв по стоимости становился всё существеннее. И стесненные в средствах граждане через некоторое время вновь обратили внимание на коммунальное жилье, а цены на него поползли вверх. Сегодня за комнату просят сумму от 800 тыс. руб., но это в основном спальные районы города. В центре – от 1 млн руб.
Для сравнения – студию в спальнике в строящемся доме вы вряд ли найдете дешевле 2 млн. Правда, новостройку можно купить в ипотеку – коммуналки банки кредитуют не так охотно.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Комнаты на рынке недвижимости Петербурга занимают свою нишу среди самых доступных объектов недвижимости.
Чтобы купить комнату, достаточно иметь 700-800 тыс. руб. На эти деньги можно приобрести объект 10–12 метров в бывших общежитиях.
По моим наблюдениям, цены на продаваемые комнаты в первом полугодии 2020 года не изменились. У тех, кто хочет жить в развитых районах Петербурга, сейчас нет выбора. Недавние конкуренты комнат – квартиры-студии – по цене улетели далеко вперед.
Большим спросом пользуются комнаты от 15 кв. м в двух-трехкомнатных квартирах. На весь Петербург предлагается всего 500-600 таких вариантов, из которых 80% являются вполне реальными объектами, которые можно приобрести в среднем за 1,5 млн руб. Остальные 20% комнат скорее являются музейными экспонатами из-за той стоимости, за которую их продают. Некоторые экземпляры достигают 4-5 млн руб. Не думаю, что есть покупатели, готовые купить комнату в коммуналке по цене одно-двухкомнатной квартиры. В моей практике самая дорогая комната 30 кв. м в четырехкомнатной сталинской квартире в Московском районе была продана пять лет назад за 2,6 млн руб.
Покупатели комнат очень тонко ощущают переоцененность предложения. Для них разница в цене даже в 10-20 тыс. руб. является существенной.
Комнаты приобретают в основном приезжие из других регионов. Инвесторы всё еще есть на рынке, и некоторые из них готовы инвестировать в комнаты в общежитиях. Как известно, комната приносит самый высокий доход на рынке жилья при сдаче ее внаем. Доходность 9–11% годовых. Это много. Ведь однокомнатная квартира приносит 5–6% годовых.
Самый главный совет покупателям – оформляйте комнаты только договором купли-продажи и обращайте внимание, что в Петербурге по документам комната проходит как доля в квартире (в отличие от других регионов, где комната регистрируется как комната). При этом необходимо, чтобы к продаваемой доле относилась конкретная комната. В противном случае вы можете приобрести, к примеру, 1/4 всей квартиры и с соседями может возникнуть спор по поводу того, кому какая комната принадлежит.
Чтобы не попасть впросак, обращайтесь к риэлторам. Риэлторы знают, на что обращать внимание.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– За минувший квартал средняя цена предложения комнат изменилась совсем незначительно. Она стала выше на 0,26% и к середине лета составила 100,5 тыс. руб. за кв. м, это 1,7 млн за комнату. (Средние цены студий и однокомнатных квартир в Петербурге на вторичном рынке и в новостройках класса масс-маркет – около 5 млн руб.)
Средние цены предложения по районам Петербурга
Район
I кв. 2020 г., тыс. руб.
I кв. 2020 г., руб./кв. м
II кв. 2020 г., тыс. руб.
II кв. 2020 г., руб./кв. м
Изменение за квартал
Адмиралтейский
1 859
101 726
1 813
100 106
-1,59%
Василеостровский
1 937
101 561
1 995
104 220
2,62%
Выборгский
1 513
99 715
1 482
98 933
-0,78%
Калининский
1 400
95 901
1 398
96 704
0,84%
Кировский
1 571
95 030
1 503
94 582
-0,47%
Красногвардейский
1 334
90 756
1 377
92 632
2,07%
Красносельский
1 345
89 401
1 353
87 103
-2,57%
Московский
1 524
98 335
1 466
97 081
-1,28%
Невский
1 476
94 844
1 563
95 642
0,84%
Петроградский
1 918
103 141
1 920
107 198
3,93%
Приморский
1 594
107 426
1 640
106 534
-0,83%
Фрунзенский
1 660
106 205
1 582
102 449
-3,54%
Центральный
2 023
104 729
2 028
106 932
2,10%
Как видно из наших данных, значительнее всего комнаты подорожали в Петроградском районе (+3,9%), где и так ценник один из самых высоких в городе.
А подешевели более всего во Фрунзенском районе (-3,54%).
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– По нашим оценкам, колебания в этом сегменте есть, но они достаточно незначительные. Комнаты остаются выгодным вложением. По уровню доходности они могут соперничать с коммерческой недвижимостью, которая приносит 8–10% годовых.
Также остались клиенты, которые приобретают недвижимость для себя. Обычно это те, кто хочет жить в центре или привязан к работе.
Добавлю, что многие комнаты сейчас переделываются под студии и имеют собственную кухню и санузел. Стоимость таких объектов выше, чем обычных комнат.
При покупке комнаты необходимо учитывать состояние квартиры и дома. Важно внимательно изучить юридическую историю объекта. Также необходимо познакомиться с соседями, так как в коммунальной квартире все собственники связаны. Иногда бывают случаи, когда не все готовы давать согласие на аренду.
Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»:
– Цены на комнаты в Петербурге в период с января по март практически не менялись, далее в апреле – июне был небольшой спад по количеству сделок и по ценам. В июле мы фиксируем рост рынка комнат. Это обусловлено тем, что в ряде банков появились программы кредитования, позволяющие приобрести выделенные доли. Так, даже Сбербанк сейчас готов выдавать займы на приобретение комнат. Благодаря этому и снижению ипотечных ставок спрос на выделенные доли начал расти.
Также могу сказать, что растет и рынок аренды. Сейчас в этом сегменте мало свободных комнат.
Да, сегодня на рынке достаточно много клиентов, которых приобретают комнаты именно для собственного проживания. Значительную долю таких клиентов занимают люди из регионов.
Могу отметить, что рост внутренней миграции мы предсказывали еще весной, так как этот тренд вполне логичен в кризис. Люди из регионов тянутся в мегаполисы в поисках работы. Кроме того, Петербург недавно был признан наиболее комфортным городом для жизни в России. Это также влияет на выбор людей.
Среди основных советов, которые могу дать покупателям комнат, отмечу то, что нужно обязательно познакомиться с соседями для минимизации конфликтных ситуаций. Также стоит оценить перспективу всей квартиры для последующего выкупа или совместной продажи объекта.
Кроме того, обратите внимание на наличие отказов, удостоверьтесь, что они подписаны собственниками комнат.
Дмитрий Никитин, специалист по недвижимости ООО «Юсон»:
– Активность на рынке по очередности: квартиры, дома и участки, комнаты.
С комнатами хуже всего. По моему опыту, их чаще всего покупали для сдачи в аренду. Сейчас в СМИ везде пишут, что с арендой плохо. Видимо, низкий спрос на комнаты сегодня связан с этим.
Советы покупателям: если в квартире плохое состояние, то, скорее всего, в отношениях между соседями есть проблемы.
Лично я с опытом работы в недвижимости 26 лет лучше бы купил студию 20 метров на первом этаже в конце Мурино, чем комнату у метро. Комната – это лотерея. По одному просмотру никогда не поймёшь, что там на самом деле в отношениях с соседями.
А если там проблемы, то вам ее покажут, когда никого нет дома.
Отсюда вывод: настаивайте на своем времени при просмотре.