Источник: HomesOverseas.ru
С приходом пандемии все большую популярность набирает не только дистанционная покупка зарубежной недвижимости, но и ее сдача в аренду таким же образом, находясь в другой стране; о том, как это можно осуществить в Словакии – читайте в нашем новом материале.
Почему недвижимость в Словакии востребована иностранцами
Рынок недвижимости Словакии активно растет в последние годы – это происходит в том числе и потому, что значительно вырос спрос на местное жилье со стороны иностранцев. Многим нравится спокойная, комфортная и недорогая жизнь в этой стране Восточной Европы, откуда при желании можно легко добраться до других государств ЕС. Кроме того, согласно данным компании Knight Frank, Словакия и США находятся на третьем месте в мире по росту стоимости жилья, где за год этот показатель вырос на 18,6%, выше он был только у Турции и Новой Зеландии. Такой результат стал закономерным, поскольку непрерывное подорожание недвижимости в Словакии наблюдается в течение последних 15 лет. Стоит отметить, что в эпоху пандемии многие стали инвестировать свои средства в недвижимость, видя, как этот рынок активно начал расти – цены не только не снизились, они стали увеличиваться еще более активно.
Действия при дистанционной покупке
В первую очередь, нужно связаться с агентством недвижимости, которое долгое время работает на местном рынке жилья. Если ранее потенциальный покупатель не бывал в этой стране, то будет особенно комфортным общаться с русскоязычным специалистом. Сперва необходимо сформулировать свои представления о будущей квартире. В случае из практики, о котором мы рассказываем, это была полностью меблированная трехкомнатная квартира в Братиславе, готовая к тому, чтобы в ней можно было жить и сразу же сдавать в аренду. Покупатель также пожелал, чтобы дом, в котором расположена квартира, должен находиться в пользующимся спросом районе с хорошей столичной инфраструктурой. При этом год постройки жилого комплекса должен быть не старше 20 лет, а стоимость объекта не должна превышать 160 000 евро.
После озвученных пожеланий риэлтор начинает готовить подборку из подходящих вариантов, отсматривая все самые крупные сайты недвижимости Словакии. По сформулированному запросу квартир с желаемыми параметрами оказалось много, но их стоимость превышала «потолок» в 160 000 евро, о чем и сообщили покупателю. Он соглашается поднять цену до 200 000 евро.
В результате поиск был сосредоточен на районе Братиславы Карлова Вес, который находится близко к центру, на его территории есть лес и лесопарки, много зелени во дворах, есть вся городская инфраструктура и множество мест для занятия спортом и для отдыха. В нем было просмотрено около двадцати квартир, прежде чем был найден нужный вариант, на который быстро появилось множество желающих. Поэтому так важно быть первым в вопросе оплаты резервирующего аванса – что и было сделано риэлторским агентством. Это происходит следующим образом: покупатель сразу перевел на счет риэлтора необходимую сумму в размере 3000 евро. После получения аванса риэлтор продавца не имеет права продавать квартиру другому покупателю.
В случае, о котором идет речь, объектом оказалась 3-комнатная квартира площадью 63 кв.м с лоджией и застекленным балконом, расположенная на 2-м этаж в 8-этажном доме напротив леса, который тянется до крепости Девин и Австрии. Объект был полностью готов к заселению – был сделан свежий ремонт, проложены новые сети (вода, канализация, электричество), установлена новая ванна с массажным душем, кухня была укомплектована всем современным оборудованием.
Какие документы оформляются при дистанционной покупке
Перед тем, как приступать к поиску объекта, риэлторское агентство составляет договор о посредничестве в покупке недвижимости на словацком и русском языках. В нем четко устанавливаются обязанности и права посредника (агентство) и заказчика (покупатель), способ и последовательность оплат за недвижимость и за оказание услуг за поиск и поездки на объекты и переговоры с продавцом. Когда будет выбрана конкретная квартира для покупки, одновременно с оплатой по договору о резервировании квартиры покупатель выплачивает агентству аванс от вознаграждения, так называемые «комиссионные». Полностью эта сумма выплачивается после переоформления кадастром квартиры на покупателя.
Кроме договора о посредничестве нужно также оформить три доверенности:
— общая доверенность (не нужно заверять в консульстве Словакии в России, указываются данные покупателя и данные его представителя в стране, после чего покупатель ее подписывает, сканирует и в формате PDF отправляет на e-mail риэлторской компании). Именно эту доверенность агентство показывает продавцам квартиры и их представителям на просмотрах объекта.
— доверенность для конкретной приобретаемой квартиры (указываются все параметры жилья, покупатель ее подписывает, заверяется в консульстве Словакии и отправляется в агентство курьерской почтой). Она необходима для решения всех вопросов по кадастру.
— доверенность для оплаты коммунальных услуг и сдачи жилья в аренду (подписывается в словацком консульстве одновременно со второй). Доверенность подтверждает, что риэлторская компания имеет право сдавать квартиру в аренду, принимать платежи от арендатора и оплачивать коммунальные услуги.
В это время риэлторское агентство готовит договор о приобретении недвижимости. Покупку удалось осуществить ускоренным вкладом в течении 14 дней за оплату кадастру 266 евро. При обычном вкладе квартира переоформляется за 1 месяц и таком случае услуги оплачиваются в размере 66 евро. Затем у нотариуса обе стороны подписывают договор о покупке квартиры и заявление в кадастр, а со стороной покупателя также этот специалист заключает договор о хранении денег (стоимость – 200 евро). Согласно ему, покупатель переведет деньги за квартиру на счет нотариуса, а он уже передаст деньги продавцам после того, как получит из кадастра лист собственности на квартиру с фамилией покупателя.
Если у покупателя есть деньги в банке, который находится на территории Евросоюза, он легко переведет деньги на счет нотариуса. Если средства находятся в России, то тогда банку РФ нужно предоставить отсканированный договор о покупке, составленный на словацком и русском языке. Обычно хватает сокращенного перевода на русский язык договора, который будет подшит к договору на словацком языке и заверен нотариусом. Перевод денег из банка Евросоюза длится 1 день, из банка России это будет на день дольше.
После получения нотариусом денег от покупателя риэлторская компания вместе со стороной продавца идет в кадастр и подает заявление на вклад, договор о покупке и подтверждение от управляющей компании, что квартира не имеет долгов за коммунальные услуги. Процесс переоформления недвижимости можно отслеживать на сайте кадастра. На другой день после подачи документов на листе собственности квартиры ставится красная пломба, что означает, кадастр работает с квартирой и с ней нельзя предпринимать никаких действий. Через 12 дней ее убирают и на документе появляется фамилия покупателя. После получения оригинала листа собственности с фамилией нового владельца нотариус совершает перевод денег на счет продавца.
Передача квартиры
Затем прежние владельцы квартиры и представитель покупателя встречаются на объекте, чтобы проверить его состояние и подписывают протокол о сдаче-приемке жилья. В документе указываются номера счетчиков квартиры (электричество, газ холодная и горячая вода) и показатели на них. До дня сдачи-приемки квартиры за коммунальные услуги платят старые владельцы, со следующего дня уже платят новые.
Расходы за электричество и газ переоформляются посредством телефонного звонка, во время которого старый и новый владелец называют свои данные, номера и показатели счетчиков, после чего соответствующая коммунальная услуга будет переоформлена. Договор с новым владельцем будет отправлен ему на e-mail, после чего он его подписывает и отправляет в отсканированном виде обратно.
Управляющую компанию нужно посетить лично (это делает по доверенности представитель покупателя), оставив ей копию протокола о сдаче-приемке квартиру, а также подписывает договор и получает информацию о платежах за квартиру. Русскоязычные покупатели обычно выбирают способ оплаты один раз в полгода.
Оплата коммунальных платежей
В случае, который мы описываем, сначала планировалось, что за коммунальные услуги покупатель будет платить сам со счета в своей страны, однако в итоге он решил, что это неудобно, поскольку общение с поставщиками услуг требует знания словацкого языка и специфику работы поставщиков. Поэтому он решил переводить на счет риэлторской компании необходимой суммы денег для совершения первых оплат за коммунальные услуги (150 евро). Все последующие услуги будут оплачиваться уже арендатором. Все коммунальные платежи обошлись в 150 евро.
Подготовка квартиры к сдаче аренде
Почти вся необходимая для сдачи в аренду мебель в жилье была, но покупатель на дооборудование квартиры и покупку инвентаря перечислил агентству дополнительные 2000 евро. На эти средства были куплены стулья, морозильник, пылесос, сушилка для белья, вешалка для одежды в прихожей, посуда, постельное белье. Затем выяснилось, что к квартире не подведен интернет – и на иностранцев, которые не имеют вида на жительство в Словакии, это нельзя сделать. В результате это удалось сделать, оформив услугу на сотрудника риэлторской компании. Стоимость услуг интернета и телевидения составили 20 евро в месяц.
Страховка квартиры
В Словакии в случае повреждения квартиры из-за природной катастрофы, пожара, бури, наводнения, по чужой вине или при грабеже или вандализме ущерб возместит страховая компания. Если будет причинен ущерб соседям (затопление, пожар и т.д.), то расходы возместит страховая компания. Стоимость таких услуг для квартиры на 1 год составляет 107 евро.
Управляющий договор для аренды
Сторонами договора выступает владелец и управляющий квартирой – представитель риэлторской компании. В договоре прописываются обязанности владельца и управляющего и создаются два фонда – арендный и резервный. Первый предназначен для платежей связанных с арендой квартиры – оплатой коммунальных услуг, платежей от арендатора, вознаграждения владельца от аренды, вознаграждения управляющего.
Резервный фонд нужен для оплаты обслуживания, ремонта, покупки мебели и принадлежностей квартиры, ее страхования, рекламу аренды квартиры, специфических услуг управляющего и других вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости.
Договор об аренде
Риэлторская компания готовит стандартный договор об аренде. В нем указываются данные владельца квартиры и его представителя. Пункты с данными арендатора пока остаются пустыми. Затем специалист знакомит владельца недвижимости с ценами на аренду подобных по площади и техническим параметрам меблированных квартир в конкретном районе. В описываемом случае, стоимость аренды вместе с коммунальными услугами составила от 600 до 900 евро в месяц. Был дан совет дать цену чуть выше средней, т.е. 800 евро. Поскольку если искать арендаторов по самой высокой планке, то этот процесс может затянуться на несколько месяцев. И все это время коммунальные услуги должен будет оплачивать владелец квартиры.
При аренде недвижимости сумма за нее оплачивается на месяц вперед. Владельцу недвижимости до конца срока аренды оставляется залог (kaucia) в размере оплаты одного месяца. Залог возвращается арендатору после завершения срока, прописанного в договоре. Из залога вычитаются все недоплаты за коммунальные услуги и ремонт повреждений, совершенных по вине арендатора. Если арендатор покинет жилье до истечения срока, арендодатель имеет право сохранить себе залог в полном объеме в качестве договорной неустойки за несоблюдение договора.
Сдача квартиры в аренду
Из-за хорошего местоположения квартиры, ее состояния и цены арендатора долго искать не пришлось. Было дано объявление на самом крупном сайте недвижимости и заинтересованные появились сразу и вскоре был выбран самый подходящий арендатор. С ним был подписан договор и протокол о приеме-передаче квартиры в аренду с показателями счетчиков и списком инвентаря. Арендатор заплатил за текущий и будущий месяц аренды, оставил залог и начал жить в квартире.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Олега Казанкова, директора компании RUSKY SK s.r.o. Bratislava