Источник: Новострой-М
На российском ипотечном рынке появилась новая услуга – жилищный кредит по нормам шариата или исламская ипотека. Пилотный проект запустил в Казани банк «Ак Барс» в конце апреля 2019 года. Новострой-М разобрался, в чем суть программы и кто может ею воспользоваться.
По данным из открытых источников, к 2009 году по всему миру работало более 300 банков и 250 взаимных фондов, основанных в соответствии с принципами шариата, в 2014 году подобные активы составляли 2 трлн долларов (примерно 1% от всех мировых активов). Согласно данным британской аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young, исламский банкинг рос быстрее, чем банковские активы в целом и, к примеру, в 2009-2013 годах темпы его роста составили 17,6%.
Рассмотрим, каким образом кредитные организации сумели обойти запрет выдачи денег под проценты, что в исламе считается большим грехом. Как пояснил Искандер Исхаков, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка, основное отличие исламской ипотеки от традиционной – в форме реализации данной услуги. Обычая ипотека представляет собой процентное кредитование под залог приобретаемой недвижимости, исламская ипотека подразумевает продажу недвижимости в рассрочку финансовым институтом конечному клиенту по фиксированной стоимости. Наценка, которая закладывается в продажную стоимость, рассчитывается исходя из сроков рассрочки.
Существует несколько видов ипотеки для мусульман, перечислим основные:
Иджара – аренда с последующим выкупом. Программа похожа на возвратный лизинг.
Мушарака – совместное долевое предприятие, в котором участвует в том числе банк. Прибыль делится между всеми участниками в соответствии с размером доли. Арендная плата снижается пропорционально доле, имеющейся у кредитора.
Мурабаха – отсроченные платежи. В этом случае кредитор продает клиенту недвижимость по более высокой цене с выплатой по частям, наценка изначально известна покупателю. Форму контракта «Мурабаха» как раз и реализует Ак Барс Банк. Выгода подобной ипотеки – долгосрочная, так как недвижимость постоянно растет в цене.
Ак Барс Банк предлагает следующие условия по исламской ипотеке. Минимальная сумма кредита – 500 тыс. рублей, клиент должен внести первоначальный взнос от 10 до 80%. Срок финансирования – от 1 года до 25 лет. Погашение осуществляется равными платежами, в случае просрочки платежа комиссии, штрафы или пени не взимаются, возможно досрочное погашение в любое время без комиссий и ограничений по сумме. Обеспечение кредита – залог приобретаемого объекта недвижимости.
Стоит отметить, что взять кредит по нормам шариата может не только мусульманин – исламские финансы не подразумевают каких-то ограничений по религиозному, национальному или каким-либо другим признакам. У некоторых исламских банков Малайзии даже есть статистика, что большая часть их клиентов – китайцы, то есть этническая группа, не относящаяся к мусульманам.
Исламская ипотека пользуется спросом и у британцев, не исповедующих ислам. Ипотечные кредиты в Англии выдаются под плавающую ставку, и ее колебания в конце 1980-х годов приводили к массовым дефолтам заемщиков. При фиксированных платежах подобные риски минимизируются. Ипотеку по нормам шариата практикуют и в Канаде, США, Бразилии.
Как рассказал Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», хотя исламская ипотека в странах Запада предоставляется достаточно давно, в России ситуация несколько сложнее. Ранее казанским Центром партнерского банкинга (ЦПБ) была запущена программа по займу денежных средств без процентной переплаты. Однако услуга предоставлялась в тестовом режиме всего один месяц. В апреле 2017 года ЦПБ прекратил свою деятельность из-за отзыва лицензии у ООО «Татагропромбанк», филиалом которого он был.
В России действует несколько финансовых организаций, предлагающих программы, подходящие под религиозные требования в отношении денег. Однако их большим недостатком является небольшой срок предоставления рассрочки, так что востребованность услуги является крайне ограниченной. Тем не менее, учитывая тот факт, что Россия является многоконфессиональной страной, вполне можно ожидать не только появления каких-то отдельных программ по выдаче ипотечных кредитов гражданам страны, исповедующим ислам, но и в целом роста объемов выдачи мусульманской ипотеки.
Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», согласен с тем, что исламская ипотека может стать достаточно востребованным продуктом, хотя и с определенными оговорками. Ислам является второй религией в России по количеству верующих – в 2018 году, по словам главного муфтия России Равиля Гайнутдина, количество мусульман в стране достигло 25 млн человек и продолжает динамично расти. Однако опрос, проведенный в 2012 году, показал, что лишь 42% граждан, исповедующих ислам, исполняют все религиозные предписания. В любом случае «целевая аудитория» исламской ипотеки остается довольно обширной. Неясен только один момент – как будут формироваться резервы на возможные потери по ссудам с учетом того, что юридически заемщиком выступает дочерняя компания банка, перепродающая в рассрочку квартиры собственно покупателям-мусульманам.
В Ак Барс банке пока с осторожностью подходят к прогнозам, насколько исламская ипотека будет популярна у россиян, так как подобное финансирование – это прежде всего нишевый продукт. И каковы масштабы этой ниши, сможет показать только практика работы на рынке. Как рассказал Искандер Исхаков, «когда мы заявили о запуске этого продукта, то получили большое количество обращений, превышающее среднее число заявок по стандартной ипотеке по всей сети банка, хотя не давали никакой рекламы, кроме информационного анонса».
На данный момент кредитная организация преследует две цели – оценить рынок и протестировать работу исламских финансовых продуктов в условиях отсутствия необходимой для этого законодательной и регуляторной среды.