Источник: Газета.Ru
В 2024 году средние базовые ипотечные ставки в российских банках приблизились к 30%. Переплата по жилищному кредиту может составлять 69 млн рублей при стоимости квартиры в 12 млн. В результате ипотека стала недоступной для большинства россиян. Эксперты не ожидают существенного снижения ставок по ипотеке в течение 2025 года, даже в случае уменьшения ключевой ставки Центробанка. При этом в случае повышения ставки ЦБ ставки по ипотеке могут достичь 32-35%. В каких случаях стоит покупать квартиру в кредит и ждать ли новых программ льготной ипотеки – в материале «Газеты.Ru».
В ноябре 2024 года средние базовые ипотечные ставки в российских банках превысили 28% . В начале года они были на уровне 17-19%.
В результате ипотека стала недоступной для большинства россиян. По данным компании «Метриум», с января по ноябрь 2024 года доля покупок новостроек в Москве и Московской области (где уровень дохода выше среднего по России) сократилась с 78 до 58%. Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов полагает, что в первой половине 2025 года показатель может просесть до 45-50%.
За 10 лет ипотеки заемщик, купивший осенью 2024 года квартиру стоимостью около 16 млн руб., выплатит почти в два раза больше стоимости самой квартиры, посчитала для «Газеты.Ru» эксперт Президентской академии Ксения Баландина.
«Чтобы такую ипотеку одобрили, ежемесячный доход заемщика должен составлять больше 400 тыс. рублей. За 30 лет суммарные выплаты по сопоставимой квартире в 5,2 раза превысят стоимость квартиры, а с повышением ключевой ставки переплата будет еще больше. В общем, рыночная ипотека в 2025 году не будет доступна большинству россиян. Напомню, что регулятор считает, что если заемщик не может накопить на первоначальный взнос, то ипотеку ему в принципе брать не нужно, это опасно», — подчеркнула Баландина.
Что будет дальше
20 декабря 2024 года ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%. При новых повышениях ключевой ставки ипотечные кредиты подорожают до 32-35%, уверен Сырцов.
Переплата за квартиру в новостройке стоимостью 12 млн рублей при первом взносе 20% и сроке кредита 30 лет составляет сегодня 69 млн рублей. Поэтому сейчас ипотеку на рыночных условиях оформляют только на остаток суммы (кассовый разрыв), рассчитывая на досрочное погашение. Вместе с тем, в рамках нового ипотечного стандарта будут запрещены субсидированные кредиты . Соответственно, спрос на жилищные кредиты в начале 2025 года может серьезно просесть. Основным драйвером ипотечного спроса останется семейная ипотека, которая, возможно, станет еще доступнее благодаря борьбе государства с комиссиями банков, пояснил эксперт.
В случае возможного повышения ключевой ставки до 25% показатель вырастет до 32-35%, отметил Сырцов. Таким образом, переплата за квартиру в новостройке стоимостью 12 млн руб. при первом взносе 20% и сроке кредита 30 лет составит 82,6-91,2 млн руб.
В чем суть ипотечного стандарта
Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев рассказал «Газете.Ru», в чем суть ипотечного стандарта.
Стандарт разработан при участии крупнейших игроков ипотечного рынка, которые заинтересованы в предоставлении своим клиентам максимально выгодных и безопасных финансовых продуктов. Таким образом, банки сами заинтересованы в его исполнении, поскольку это приведет к минимизации рисков для их заемщиков и повышению качества кредитов, уточнил Ковалев.
Следование стандарту обеспечит повышение уровня защиты ипотечных заемщиков за счет более детального раскрытия банками информации о рисках и выгодах при получении заемщиками ипотечного кредита. Повышаются лимиты по эксроу-счетам с 10 млн до 20 млн рублей. На эскроу-счете хранятся деньги покупателя жилья до того, как застройщик построит дом.
Стандарт предполагает, что:
• Будет запрещено длительное размещение средств на аккредитивах (в банке до выполнения условий сделки. — «Газета.Ru») вместо перевода на эскроу-счета.
• Банки больше не будут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ипотечной ставки, если это ведет к искусственному завышению стоимости жилья.
• В сумме первоначального взноса не получится учитывать деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кешбэк от застройщика или банка.
• С июля 2025 года планируют запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку по ипотеке.
Ожидается, что ипотечный стандарт вступит в силу с 1 января 2025 года.
«В текущих реалиях ипотечного кредитования в более выигрышном положении оказываются те, кто планирует приобрести квартиру либо с использованием льготных программ (семейной или IT-ипотеки под 6% и 5-6% соответственно), а также инвесторы, планирующие покупку за наличные. В 2025 году мы не ожидаем существенного снижения рыночных ипотечных ставок. При этом в будущем году покупка недвижимости может быть выгодной в случае увеличения первоначального взноса и сокращения срока кредита», — отметил коммерческий директор сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров.
Баландина привела пример для заемщиков, которые взяли семейную ипотеку под 6%. Переплата по кредиту на 12,3 млн руб. за 30 лет составит 53,5% от кредита. Платеж по ипотеке будет 73,6 тыс. руб.
Белокуров сказал, что высокая ключевая ставка может стимулировать плавное снижение цен на новое жилье и привести к стагнации цен во вторичном сегменте. Но эксперт не ожидает обвала цен или распродаж, так как спрос на недвижимость все еще находится на достаточно высоком уровне.
Что будет с льготными программами
19 декабря 2024 года президент России Владимир Путин во время прямой линии заявил, что программы «Семейная ипотека» (под 6%), «Дальневосточная и Арктическая ипотека» (под 2%) и IT-ипотека сохранятся.
Условия по льготным программам ипотеки
Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев назвал «Газете.Ru» условия по льготным программам ипотеки.
1. Семейная ипотека:
Одна из самых востребованных программ на рынке. Недавно она была продлена до 2030 года. Программа позволяет получить ипотечный кредит по ставке 6% годовых. Воспользоваться ей могут семьи, в которых есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно или двое несовершеннолетних детей, или ребенок с инвалидностью.
Семейную ипотеку можно оформить на сумму до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей в остальных регионах. Для получения кредита понадобится первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости жилья или строительства. Оформить такую ипотеку можно более чем в 60 банках, список банков участников на сайте спроси.дом.рф.
Что можно купить по программе: готовую или строящуюся квартиру у застройщика по договорам долевого строительства (ДДУ), строящийся или готовый дом у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи, квартиру или дом у закрытого паевого инвестиционного фонда, Фонда развития территорий или Московского фонда реновации, построить дом с привлечением подрядчика (обязательно с эскроу-счетом). Для семей с детьми-инвалидами можно купить вторичное жилье в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов.
Если в семье нет маленького ребенка до шести лет или ребенка с установленной инвалидностью, но есть двое несовершеннолетних детей, то жилье можно купить только на территории 35 регионов или в малых городах с населением до 50 тыс. человек, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Перечень таких регионов размещен на сайте спроси.дом.рф. Ограничение по территории не действует, если ипотека будет использована на приобретение или строительство дома.
2. Сельская ипотека:
Действует для жителей сельских территорий или тех, кто хочет туда переехать. По программе можно получить ипотечный кредит по ставке от 0,1% до 3% годовых на сумму до 6 млн рублей на покупку или строительство дома. Программа действует бессрочно. Доступна для любого гражданина России.
Первоначальный взнос от 20%, срок ипотеки до 25 лет. Перечень банков, которые уполномочены предоставлять кредиты на льготных условиях, формируется Минсельхозом России. Сейчас их 16.
Что можно купить по программе:
• дом на вторичном рынке, не старше пяти лет, если продавец — физическое лицо, и не старше 3 лет, если продавец — юридическое лицо;
• готовый или строящийся дом у застройщика;
• квартиру у застройщика в доме не выше 5 этажей в опорном населенном пункте;
• построить дом по договору подряда, в стоимость ипотеки можно включить земельный участок
• построить дом своими силами с использованием домокомплекта – набор деталей для строительства частного дом за исключением фундамента.
В отличие от других федеральных программ, сельскую ипотеку могут получить оба супруга, увеличив сумму кредита до 12 млн руб. В этом случае первоначальный взнос будет 40%. Приобретаемое жилье должно находиться на территории сельского поселения, рабочего поселка, поселка городского типа (ПГТ) или малого города с населением до 30 тыс. человек.
Важно: если с 23 декабря 2023 года вы пользовались одной из федеральных ипотечных программ, таких как Льготная ипотека, Семейная ипотека, IT-ипотека, Дальневосточная и арктическая ипотека, то Сельскую ипотеку оформить не получится.
3. IT-ипотека:
Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний, которая позволяет получить кредит на покупку жилья на первичном рынке или строительство дома по ставке до 6% годовых до конца 2030 года.
Размер кредита — до 9 млн руб. Но по рыночной ставке или по региональной программе можно получить дополнительную сумму. Общий размер кредита — до 18 млн руб. Программа направлена на развитие IT-сферы в регионах, поэтому Москва и Санкт-Петербург не участвуют. Также сотрудники компаний, официально зарегистрированных в этих городах, не могут воспользоваться IT-ипотекой, даже для покупки жилья в другом регионе.
Оформить может гражданин России в возрасте до 50 лет, трудоустроенный в компании, которая работает в IT-отрасли, компания должна быть аккредитована в Минцифры России и пользоваться налоговой льготой — применять пониженный тариф по страховым взносам. Участники программы должны иметь стаж работы в аккредитованной IT-компании не менее трех месяцев.
Сотрудники должны иметь среднемесячный доход до вычета НДФЛ в размере:
• от 150 тыс. рублей в Московской и Ленинградской областях и городах-миллионниках, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга
• от 90 тыс. рублей в остальных населенных пунктах
• Требования к уровню заработной платы сотрудника IT-компании зависит от его места работы, которое указано в трудовом договоре. Это может быть как адрес головного офиса компании, так и адрес ее филиала или структурного подразделения в другом городе или регионе.
Чтобы ставка сохранилась, заемщик должен работать в аккредитованной IT-компании весь срок кредита. Допускается только перерыв до 6 месяцев для увольнения и трудоустройства в другую аккредитованную IT-компанию, которая применяет пониженный тариф по страховым взносам.
По программе можно купить:
* квартиру в строящихся домах по договорам долевого участия (ДДУ);
* готовую квартиру от застройщиков по договору купли-продажи;
* дом в границах малоэтажных жилых комплексов от застройщика по ДДУ;
* готовые дома от застройщиков-первых собственников по договору купли-продажи;
* земельный участок с дальнейшим строительством индивидуального дома по договору подряда с обязательным использованием счета эскроу;
* построить дом по договору подряда с обязательным использованием счета эскроу.
Купить квартиру на вторичном рынке нельзя.
4. Дальневосточная и Арктическая ипотека:
Программы позволяют приобрести или построить жилье на территории Дальнего Востока и Арктической зоны России с использованием ипотеки по ставке до 2% годовых на срок до 20 лет. Действует до конца 2030 года.
Дальневосточная ипотека действует на территории девяти субъектов ДФО: Амурская область, Бурятия, Еврейская область, Забайкальский и Камчатский Края, Магаданская область, Приморский край, Сахалинская область, Чукотский автономный округ, Хабаровский край, Якутия.
Арктическая ипотека действует в Мурманской области, Ненецком автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе, Республики Карелия и Коми, Архангельской области и Красноярском крае, и некоторых городах, которые входят в Арктическую зону.
Условия для регионов идентичны. Для северных регионов есть одно дополнительное условие — стоимость 1 кв. м приобретаемого жилья не должна превышать среднюю рыночную цену по региону, определяемую Минстроем России ежеквартально.
Программой могут воспользоваться:
1. молодые семьи с детьми или без, если оба супруга были в возрасте до 35 лет включительно;
2. одинокий родитель в возрасте до 35 лет включительно хотя бы с одним ребенком в возрасте до 18 лет включительно;
А также граждане без требований к возрасту и семейному положению:
3. участники региональных программ мобильности трудовых ресурсов;
4. граждане, получившие участок по программе Дальневосточный и арктический гектар, могут использовать ипотеку на строительство дома на таком участке;
5. педагоги в государственных или муниципальных образовательных организациях на территории ДФО и арктических регионов;
6. работники медицинских государственных или муниципальных организаций на территории ДФО и арктических регионов;
7. работники предприятий оборонно-промышленного комплекса;
8. вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальнего Востока и Арктики;
9. участники специальной военной операции и члены их семей.
Максимальный размер кредита по программе — 9 млн руб., если жилье по площади больше 60 кв. м для первичного жилья и вторичного в моногородах, и 6 млн руб. в остальных случаях.
Можно купить:
• квартиру в готовом или строящемся доме у застройщика;
• готовый дом у застройщика по договору купли-продажи;
• строящийся дом у застройщика по ДДУ;
• построить дом самостоятельно или с привлечением подрядной организации;
• купить земельный участок с дальнейшим строительством дома;
• купить вторичное жилье в Магаданской области и Чукотском автономном округе или в моногородах (список на сайте правительства России), на сельских территориях ДФО и Арктики, а также вторичку на этих территориях могут купить вынужденные переселенцы.
По словам Белокурова, финансирование льготных программ ипотеки планируется заранее, а лимиты закладываются в бюджет на годы вперед. Например, действие семейной и IT-ипотеки рассчитано до 2030 года.
«Если предложения об изменении условий все же появятся, ждать конкретных корректировок в условиях льготных программ в будущем году не стоит, они маловероятны. Семейная ипотека – ключевой стимул для покупки недвижимости, даже несмотря на тот факт, что летом в нее были внесены корректировки и теперь под условия программы подходит менее широкая аудитория. Вероятно, государство продолжит субсидировать кредиты для этой категории населения в запланированном объеме. В ближайшее время на рынке недвижимости вряд ли появится аналог массовой льготной ипотеки, поскольку такие программы разрабатываются задолго до возможного анонсирования», — подчеркнул эксперт.
Наиболее популярные льготные программы ипотеки в 2024 году
Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев сказал «Газете.Ru», что за 10 месяцев 2024 года — с января по октябрь включительно — объем выданных ипотечных займов с использованием льготных программ составил:
• Семейная ипотека — 214 тыс. займов;
• Льготная ипотека — 177 тыс. займов;
• Сельская ипотека — 150 тыс. займов;
• IT-ипотека — 30 тыс. займов;
• Дальневосточная и Арктическая — 25 тыс. займов.
Самыми активными регионами в получении льготной ипотеки под 8% (с 1 июля 2024 года не действует) и семейной ипотеки под 6% стали Московская область, Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург и Свердловская область. В Дальневосточной и Арктической ипотеке больше всего участников из Приморского края, Республики Саха (Якутия) и Архангельской области.
Баландина уверена, что новые ипотечные программы могут появиться в 2025 году, но они будут локальными для определенных регионов — где есть необходимость улучшения жилищных условий и есть люди, которые могут субсидированными программами улучшить себе эти условия.
«Я думаю, что она будет точечной, целевой и с очень конкретными четкими границами. Однозначно таких программ не будет в тех регионах, где есть высокий спрос на жилье и очень высокая стоимость: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край», — пояснила Баландина.
Как выгодно купить квартиру
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен, что потребность россиян в собственном жилье сохранится, что может привести к увеличению числа заемщиков, особенно среди молодежи, при поддержке старших поколений с хорошей кредитной историей.
«Перед оформлением ипотеки в 2025 году рекомендуем всем тщательно оценивать свои финансовые возможности и риски, учитывая высокие процентные ставки и возможные изменения в условиях кредитования. Ожидается, что в 2025 году банки могут выдать около 1,3 млн ипотечных кредитов, что ниже ранее прогнозируемых 1,5 млн», — сказал Тумин «Газете.Ru».
По оценке Сырцова, в 2025 году основными драйверами покупательской активности станут семейная ипотека (под 6%) и различные виды рассрочки.
Сенатор Ольга Епифанова сказала «Газете.Ru», что в России существуют два вида рассрочки на покупку жилья. Первый — беспроцентная, когда после внесения первоначального взноса на остаток, который разбивается помесячно или поквартально, проценты не начисляют. Такая рассрочка характерна для недорогого жилья, уточнила она. Во втором случае в рассрочке, по аналогии с банковским кредитом, на остаток задолженности начисляется процент.
По словам Епифановой, у рассрочки на покупку квартиры есть три минуса. Первый недостаток — полную стоимость недвижимости нужно оплатить за один-два года. Во-вторых, у многих застройщиков нет скидок на квартиры с рассрочкой. В-третьих, за просрочку платежа предусматривается штраф. Но безусловным плюсом рассрочки является то, что цена на квартиру фиксируется, покупатель не переплачивает банку.
По словам Белокурова, еще одна стратегия – приобретение недвижимости с использованием выгодных программ и акций от застройщиков.
«Например, сегодня девелоперы предлагают достаточно большие дисконты на ряд квартир в своих проектах, делают дополнительные дисконты на нежилые помещения при покупке квартиры (на кладовые помещения, машино-места), а также предлагают возможность рассрочки. В 2025 году застройщики продолжать предлагать специальные условия, чтобы сохранить аудиторию и обеспечить запланированные продажи в реализуемых проектах. Присмотреться к специальным акциям и программам от девелоперов могут, например, покупатели, которые не подходят под условия семейной и IT-ипотеки или не могут оплатить полную стоимость жилья наличными средствами», — сказал Белокуров.