Источник: Обзор рынка новостроек
Многих жителей мегополиса привлекает и, в каком-то смысле, будоражит идея о покупке загородного дома. Проводить время на природе, в окружении хвойных лесов, зеркальных озер и песчаных пляжей – что может быть прекрасней! Однако, чтобы в полной мере наслаждаться красотами Ленобласти и получать удовольствие от проживания на новом месте, следует ответственно отнестись к покупке. Существует ряд ошибок, совершаемых потенциальными покупателями, ошибок, которые способны привести к большим неприятностям.
Ошибка 1. Невнимательность при проверке документов
Почему-то у многих людей, находящихся в поисках коттеджа, вылетает из головы, что покупка дома мало чем отличается от приобретения городской квартиры. Как и любой другой объект недвижимости, дача может реализовываться в рамках мошеннической схемы. Даже если стоит она совсем недорого. Для многих областных жителей деньги измеряются иными категориями, поэтому порой герои «прохладных историй» еще долго не понимают, как умудрились ими стать – ведь речь шла о каких-то паре сотен тысяч и крохотном участке на краю мира.
Чтобы не попасть в лапы мошенников, необходимо, прежде всего, проверить документы:
· Паспорта всех собственников;
· Правоустанавливающие документы (это могут быть договор купли-продажи, долевого участия, наследования, дарения);
· Выписку из ЕГРН;
· Кадастровый план участка;
· Сведения о межевании;
· Согласие супруга или супруги на продажу участка и дома (если жилье является совместно нажитым, приобреталось в браке);
· Если один собственников несовершеннолетний – согласие на продажу от органов опеки, и подтверждение наличия у ребенка другого жилья, не уступающего рассматриваемому объекту по метражу и условиям.
Если загородный дом продается по доверенности, это должно насторожить – в идеале нужно отказаться от такой сделки, но, если подобной возможности нет – связаться с реальным собственником и выяснить, почему он не участвует в сделке сам.
Площадь участка должна совпадать с тем, который указан в документах – в противном случае вам придется сносить забор и, если на «чужой» территории есть постройки, ликвидировать их за свой счет. Важный момент – назначение земель. Внимательно проверьте этот пункт и сравните с тем, что видите на местности: если назначение – ведение подсобного хозяйства, а на участке стоит четырехэтажный особняк, покупать такой объект не стоит.
Ошибка 2. Полный отказ от благ цивилизации
После городской суеты некоторые покупатели стремятся найти жилье подальше от городских поселений и деревень. В таких местах обычно нет железнодорожного сообщения, добираться до них неудобного и на автомобиле, а из вариантов досуга (кроме походов в лес и на речку) – деревенский магазин в двух километрах по узкой лесной тропинке.
С одной стороны, звучит романтично. С другой – построить дом и подключить коммуникации будет гораздо сложнее (а в некоторых случаях и вовсе невозможно). Гораздо лучше, если участок находится на краю поселка или кооператива – он тоже довольно уединенный, однако у вас не будет лишних трат, связанных с прокладкой газопровода, подключением электричества и банальным заказом строительных материалов. Чтобы жизнь была комфортной в любое время года, обратите внимание на:
· Наличие электричества, газа – их проведение в местность, где таких благ еще нет, может стоить несколько миллионов рублей – и даже за большие деньги вам могут отказать в обустройстве инженерных коммуникаций;
· Удобство подъездных путей – важно, чтобы сюда без проблем мог подъехать крупный автомобиль: когда вы начнете строить или реконструировать имеющийся дом, потребуется привозить строительные материалы, вывозить мусор;
· Торговую инфраструктуру – поблизости (желательно, в пешей доступности) должен быть хотя бы один круглогодичный магазин, а в радиусе пяти-семи километров – поселок с супермаркетами, аптеками, больницей (поверьте, со временем вы устанете от отсутствия цивилизации, даже если сейчас готовы распрощаться с ней на долгие годы).
Однако, есть и обратная сторона – если участок находится в поселке, полностью укомплектованном коммуникациями, канализацией, водоснабжением, коммунальный платеж может составлять до 10-15 тысяч в месяц. Необходима золотая середина.
Ошибка 3. Неправильно выбранный статус земель
У каждой земли есть свое официальное назначение, и поменять его сложно и затратно. Гораздо проще сразу найти участок, который будет подходить под ваши нужды. Есть земли, которые стоит обходить стороной – промышленные и сельскохозяйственные. В обоих случаях невозможна прописка, есть ограничения и по строительству домов.
Наиболее популярные среди покупателей земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ДС (дачное строительство). У каждого из них есть преимущества и недостатки – при этом нужно понимать, что ИЖС, несмотря на расхожее заблуждение, далеко не всегда лучше. Главный минус – необходимость согласовывать строительство дома в местной администрации (процедура длительная и недешевая). Основной плюс – возможность приобрести участок и дом, воспользовавшись ипотечным займом по льготной процентной ставке. К примеру, подобную сейчас предлагает «Россельхозбанк» — всего от 2,7%.
«Дачу» взять в ипотеку нельзя, однако строить дома на землях подобного назначения можно без согласования, а круглогодичное проживание и прописка здесь также доступны, как и в ИЖС.
Ошибка 4. Дом у большого озера
Многие покупатели стремятся найти коттедж поближе к живописной реке или лесному озеру, чтобы в любое время года был доступ к рыбалке и купанию. С одной стороны, это бесспорный плюс, но с другой – спокойствия в таком месте найти не удастся. Рядом всегда будут толпы отдыхающих – летом они будут купаться, жарить шашлыки и расставлять палатки, зимой – приезжать окунуться в проруби или заняться подледной рыбалкой. Чем ближе такое озеро к городу или любому другому населенному пункту (включая крупные садоводства), тем придется сложнее.
Конечно, водоем поблизости нужен, но вовсе необязательно, чтобы он начинался прямо за забором – гораздо атмосфернее жить ближе к лесу, на расстоянии одного или двух километров от водной артерии.
Ошибка 5. Низкая цена
Часто можно встретить объявления из серии «Участки со всеми коммуникациями на берегу Финского залива/реки/озера. Сотка 12 тысяч рублей». С одной стороны, предложение кажется привлекательным, хочется скорее, практически не глядя, подписать документы. Однако, не стоит торопиться. Прежде всего, должен возникнуть вопрос – а, собственно, почему ликвидный объект продают по такой низкой цене. Причин может быть несколько:
· Участок заболочен (это легко проверить, просто приехав на просмотр;
· Имеются проблемы с документами (для того, чтобы исключить такой вариант, следует нанять грамотного юриста или риелтора);
· Есть споры с соседями по поводу границ участка (либо в принципе есть проблемы с соседями – как и везде, лучше оценить обстановку заранее, узнать, кто проживает поблизости);
· Земля или дом находятся в залоге/арестованы, имеются серьезные задолженности по коммунальным платежам.
Чтобы избежать подобных проблем, следует проверять все крайне тщательно и не торопиться с покупкой. И еще – лучше заплатить комиссионные специалисту по недвижимости, чем купить обещания, которым не суждено сбыться!