Источник: Domostroyrf.ru
Автор этой статьи не просто имеет опыт применения законов, связанных с арендой жилой недвижимости, но и сам прожил в разных арендованных жилых помещениях, в том числе совместно с другими арендаторами, почти треть своей жизни. Поэтому в вопросе разбирается досконально и поможет разобраться в тонкостях аренды жилых промещений читателям ДОМОСТРОЙРФ.
Квартиросъемщик VS владелец квартиры
В чем интерес арендодателя при сдаче помещения в аренду: получать вовремя арендную плату и сохранить свое имущество в целости и сохранности. В чем интерес арендатора-квартиросъемщика: получить пригодное жилое помещение в пользование на комфортный для себя срок без лишних затрат.
Риски, аренды у этих людей, таким образом, разные: риск арендодателя в том, что он не будет вовремя получать арендную плату и в том, что арендаторы ухудшат состояние его имущества. А риск арендатора – могут ухудшиться условия проживания, хозяин изменит сроки аренды (например, поставит перед фактом о ее срочной продаже) или внезапно резко увеличит плату за жилье.
Аренда в складчину или индивидуальная – что выгоднее
Сравним риски коллективной аренды, когда одну квартиру снимают, например, коллеги или студенты, и индивидуальной для каждого из участников аренды.
Риски
Вероятность рисков при индивидуальной аренде
Вероятность рисков при коллективной аренде
Снижение платёжеспособности арендатора
Высокая
Низкая
Вероятность ухудшения состояния имущества
Низкая
Высокая
Вероятность ухудшения качества проживания
Средняя
Высокая
Вероятность снижения срока проживания
Не зависит от количества
Не зависит от количества
Вероятность изменения арендной платы
Низкая
Средняя
Для начала разберемся в разновидностях коллективной аренды, изначально она разделяется в зависимости от инициатора:
— Инициатором является арендодатель – хозяин жилья
— Инициатором являются квартиросъемщики, хотя арендодатель изначально не предполагал, что в жилом помещении будут проживать несколько лиц.
В первом случае, арендодатель сам дает объявления о том, что «сдается дом для людей с подселением» или «сдаёется дом для бригады рабочих». Сложностей в данном случае не возникает никаких, потому что к тяготам и лишениям коллективной аренды готовы все.
Во втором случае, арендаторы вступают в своего рода, сговор: кто-то один вселяется, а потом другие подселяются либо в тайне от арендодателя, либо арендодатель будет поставлен перед фактом, что у него еще несколько новых жильцов.
По букве закона
С одной стороны, закон предусматривает два обязательных условия для вселения других лиц: согласие арендодателя и соответствие санитарным нормам о количестве площади на человека (ст. 679 ГК РФ).
С другой стороны, за нарушение этих условий нет никаких законодательно установленных санкций (даже в виде незамедлительного расторжения договора в одностороннем порядке).
Следовательно, при отсутствии в договоре запретов на вселение других лиц и договорных санкций за их самовольное подселение, арендодатель рискует больше, но и арендаторам ухудшение отношений с собственником не принесет никакой пользы.
Как защититься от неприятностей
Как арендаторам защитить свои права, если инициатором коллективной аренды является собственник:
— предусмотреть индивидуальную ответственность перед арендодателем, а не коллективную (если один из членов коллектива не платит или съехал, то остальной коллектив не обязан брать на себя его расходы, и арендная плата для остальных членов коллектива не повышается);
— заключить отдельные договоры аренды (или найма), а не единственный договор, в который будут вписаны все арендаторы;
Как арендаторам защитить свои права, если они являются инициаторами найма жилья:
— Заранее договориться с арендодателем о том, что аренда будет коллективной – не скрывать коллективный характер аренды.
Аренда по интересам
Следующая группа разновидности коллективной аренды разделяется в зависимости от целей арендаторов – от того, какие интересы их связывают. Это может быть семья, коллеги по работе, студенты и учащиеся, туристы и отдыхающие.
При заселении семьи арендатор рискует законным увеличением ее численности. Надо помнить, что у детей в силу возраста не сформировалось бережное отношение к имуществу арендодателя. Законным образом арендодатель никак не может уменьшить свои риски, связанные с жизнедеятельностью подрастающего поколения.
Рабочий коллектив использует квартиру больше как средство ночевки, чем как инструмент проживания – это самый комфортный вариант коллективных арендаторов для собственников жилья. В том числе и потому что работающим людям бывает некогда повреждать имущество арендодателя.
Отдыхающие не заинтересованы в длительной аренде и хороших отношениях с арендодателями – это самый рискованный вариант коллективной аренды для собственников.
От студентов и учащихся можно ожидать всех вышеуказанных рисков.
Советы арендаторам
Как защитить свои права семье:
— указать в договоре всех членов семьи, как людей, имеющих право проживать в помещении;
— указать в качестве стороны договора только главу семьи.
Как защитить свои права рабочему коллективу коллег:
— заключить коллективный договор, а не индивидуальные;
— предусмотреть в договоре полномочие части арендаторов выселить другую часть арендаторов при нарушении ими каких-либо норм.
Как защитить свои права отдыхающим:
— вносить оплату исключительно посуточно и предусмотреть посуточный режим оплаты в договоре;
— если жилое помещение по каким-либо причинам не нравится, то покинуть его без ощущения вины за собой.
Как защитить свои права учащимся:
— заключить индивидуальные договоры, а не коллективный;
— предусмотреть в договоре полномочие части арендаторов выселить другую часть арендаторов при нарушении ими каких-либо норм.
Как видите, необходимость заключения отдельного соглашения с арендодателем о коллективном характере аренды нужно в зависимости от ситуации и в зависимости от инициатора коллективной аренды и в зависимости от связи между квартиросъемщиками.
С арендодателем необходимо заранее договориться о коллективном характере аренды и ни в коем случае его не скрывать.
Как и в случае с индивидуальной арендой перед собственником отвечает то лицо, которое подписало договор. Поэтому если арендаторы не хотят отвечать за порядочность других арендаторов, то есть смысл в заключении индивидуальных договоров, а не единого на всех.