Источник: ЦИАН
Что делать, если договор обязывает хозяина платить арендаторам? Циан.Журнал разбирает ситуацию, когда хозяйка квартиры подписала «кабальный» договор с мошенниками.
В Циан.Журнал обратилась наша читательница Ирина — хозяйка сдаваемой в аренду квартиры. В июле она заключила договор с новыми арендаторами, но не получив в течение ближайших дней оплаты, заподозрила, что нарвалась на мошенников. Перечитав договор, Ирина лишь укрепилась в своих догадках.
Вкратце история такова. Юрфирма предложила заключить трехлетний договор, чтобы сдавать квартиру Ирины в субаренду их контрагентам. При этом арендаторы требовали подписать 3 разных договора с интервалом в неделю сроком на 11 месяцев каждый (собственно, на 3 года сразу). Ирина согласилась, но упустила одну деталь: она привыкла, что все договоры идут в предоплату, и не обратила внимание, что в подписанном ей документе идет речь о постоплате. Кроме того, договор был выслан ей в GoogleDocs для предварительного ознакомления. Ирина читала его более чем подробно и на подписании просто пробежала глазами. А зря: договор был уже другой (а «гугловский» мошенники со временем просто удалили).
При этом менеджер, который явился на встречу для заключения этого договора, утверждал, что деньги поступят на счет через 5–7 дней: время нужно для того, чтобы отнести документы бухгалтеру и провести платеж через банк — эти-то устные обещания и заморочили Ирине голову, отведя глаза от подписываемого.
ЧЕРЕЗ ОБЕЩАННЫЕ 5–7 ДНЕЙ ОПЛАТА, ЕСТЕСТВЕННО, НЕ ПРИШЛА.
Ирина начала названивать по оставленным ей телефонам, но отвечавшие на звонки сотрудники сперва футболили хозяйку друг другу, а затем, наконец, отправили к своему юристу, который страшно удивился: в договоре же ясно написано, что все выплаты — «не позднее 17 числа каждого следующего за днем начала договора месяца». Вот тут-то Ирина и села перечитывать подписанное. Выяснилось неприятное.
Кабальный договор
Во-первых, арендаторы могут целый месяц пользоваться квартирой, а платить за нее уже потом.
Во-вторых, один из пунктов гласит, что наниматели могут однократно задержать оплату на 10 дней. Получается, что если договор вступил в силу 17 июля, то деньги Ирина может получить и 17 августа, и на 10 дней позже — 27 августа.
В-третьих, обнаружился самый неприятный пункт: при досрочном расторжении договора (кроме случаев нарушения обязательств второй стороной) инициатор расторжения уплачивает штраф в размере двойной месячной оплаты. При этом штраф может быть удержан арендатором самостоятельно. Учитывая, что за проживание арендаторы так и не заплатили (и неизвестно еще, заплатят ли), возник риск, что они просто будут бесплатно для себя сдавать чужую квартиру (напомним, речь идет о договоре субаренды) и еще иметь возможность стрясти деньги с хозяйки.
В-четвертых, договор гласит, что при повторном нарушении арендатором срока внесения арендной платы арендодатель имеет право потребовать либо досрочного внесения арендной платы, либо досрочного расторжения договора. Получается, договор разрешает жить в квартире без оплаты до 28 сентября, и только после этого Ирина может досрочно (напомним, договор трехлетний) расторгнуть договор.
Пятое кабальное условие гласит, что при досрочном расторжении договора Ирина обязана возместить убытки и переезд.
Закон на стороне хозяйки
Ольга Власова, председатель МГКА «Власова и партнеры», считает, что договор необходимо расторгать — чем раньше, тем лучше.
ПУНКТЫ ПРО ШТРАФЫ — НЕ БОЛЕЕ ЧЕМ СПОСОБ ЗАПУГАТЬ СОБСТВЕННИКА.
«Согласно ст. 310 Гражданского Кодекса, платы за досрочное расторжение договора допускаются только между предпринимателями. Соответственно, в данном случае плату за желание расторгнуть договор могли устанавливать между собой только предприниматели. Хозяйка квартиры Ирина — физлицо, а значит, данные требования к ней не применимы. При этом условия договора следует считать ничтожными, а значит, тот факт, что Ирина подписалась под данными условиями, ничего не значит».
Если уж совсем просто, говорит юрист, то людям на подписание часто предлагаются заведомо невыгодные договоры — это происходит и при аренде, и при покупке мебели, и при оформлении каких-то услуг. Но существуют законы — гражданский, административный, трудовой и уголовный кодексы, которые при необходимости могут оспорить «кабальные» договоры. Это вполне защищает тех, у кого нет юридического образования, чтобы грамотно разобраться с предложенным договором. В данном случае суд заявит, что установление подобных штрафов незаконно.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
При этом, отмечает Власова, договор все же обязывает Ирину в случае расторжения договора уплатить своим арендаторам убытки и расходы на переезд. Что это могут быть за убытки, заранее предположить трудно, но доказывать их факт арендаторам придется через суд — это, скорее всего, долгие месяцы и непредсказуемый результат, поэтому, сопоставив риски, арендаторы вряд ли пойдут добиваться «справедливости», считает наш эксперт.
И еще: согласно договору Ирины, в случае расторжения договора с арендаторами на их место встают субарендаторы, поэтому договор необходимо расторгнуть еще и с ними. Для этого надо направить письмо сначала арендаторам (в нем следует уведомить о расторжении договора и запросить реквизиты субарендаторов), а затем — субарендаторам, в котором изложить ситуацию.
В заключение Циан.Журнал спросил у Власовой, точно ли Ирина попала на мошенников?
«А они заплатили денег? Нет? Ну вот и ответ».
Раскрываем карты
В самом деле, в данном случае фирма взяла квартиру в аренду, чтобы ее сдавать и зарабатывать на ней. Предложенный договор ставит собственника в заведомо невыгодное положение: обкладывает штрафами при каждом лишнем телодвижении, налагает массу санкций, запрещает визиты. Неподкованный собственник, скорее всего, испугается столь серьезных обязательств (а то, что сражаться придется против юридической фирмы, усугубляет грозность «врага») и согласится выполнять условия, чтобы получить деньги и чтобы не быть должным платить что-то самому.
НЕ У КАЖДОГО ХВАТИТ СМЕЛОСТИ РИСКНУТЬ РАСТОРГНУТЬ КАБАЛЬНЫЙ ДОГОВОР — НА ТО И РАСЧЕТ.
Более того, хозяину предлагается на подпись сразу три договора, каждый из которых позволяет арендаторам отсрочки, а значит, история с неоплатой и задержкой каждый год будет повторяться. Правда, Ольга Власова утверждает, что договоры на следующие годы недействительны, потому что нельзя заключить договор раньше, чем наступит дата заключения, и об этом обязательно надо заявить в отправляемых хозяйкой уведомлениях о расторжении. С ней согласна и генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова — она обратила внимание, что изучаемый договор снабжен опцией автоматической пролонгации, так что функция следующих двух договоров неясна и их можно считать неисполнимыми.
В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ ЮРИСТЫ УБЕЖДЕНЫ, ЧТО СУД ВСТАНЕТ НА СТОРОНУ СОБСТВЕННИКА.
Хотя до суда дело, скорее всего, и не дойдет: обычно в обороте у мошенников по несколько квартир — где-то их финт удается, где-то нет, из-за всех не насудишься и проще переключиться на другой объект, чем тратить силы и время. Основной же профит таков: сдавать чужую собственность в течение пары месяцев (пока напуганный штрафами хозяин не перейдет к активным действиям) и при этом всю прибыль складывать себе в карман.
Спустя какое-то время информация о фирме появилась и в сети. Нашлись другие пострадавшие – те, кто ввязался в конфликт основательно. С их слов Ирина узнала, что попытки выселить субарендаторов насильно к ожидаемому эффекту не приводят: в ответ приезжает толпа кавказцев, срезают новые замки (которые к тому моменту уже успевает поставить собственник), а самому хозяину выписывается штраф. Один из пострадавших уже «попал» на несколько сотен тысяч рублей. Полиция в такие истории предпочитает не вмешиваться – договор заключили? Ну и разбирайтесь в суде! Суд, меж тем, может длиться месяцами – в том числе, и потому, что ответчики игнорируют приглашения, но при этом продолжают пользоваться квартирой.
Ирина ведет активную переписку с заключившей с ней договор юрфирмой. На аватарке ее собеседника – лицо человека, очень похожего на Константина Тарана (ранее – Шибаева), о котором ранее писали другие СМИ (переписка и фотографии есть в распоряжении редакции). Да и автоподпись этого «Константина», собственно, та же – Константин. Ранее «Комсомольская правда» писала, что того самого Тарана арестовали после шквала заявлений от пострадавших при арендном сотрудничестве – в тот раз история разворачивалась в Калининграде, Петербурге и Москве. Схема – та же, что и у Ирины.
«Пока они судились с ушлым риэлтором, тот продолжал зарабатывать на их жилплощади. Суды длились обычно больше полугода. А субарендаторы-то продолжали жить в квартирах – они же заплатили. Выселить их можно, опять же, только по решению суда, при помощи приставов. Приходилось подавать еще один иск. В результате люди теряли деньги на аренде, судебных издержках, но никаких компенсаций не получали. Сплошные убытки», – писала «Комсомолка».
При этом сам Таран ранее не считал, что делает что-то противоправное и даже давал интервью. Вот выдержки из него (цитата из статьи «Комсомольской правды»):
«Ему (одному из клиентов) присудили восемьдесят тысяч рублей всего. Квартира у нас порядка года находилась. Понимаете, да? Она приносила доход компании порядка 45 тысяч рублей каждый месяц. Суд ему присудил восемьдесят тысяч. Они радовались, кричали, что выиграли суд. А теперь сами подумайте, кто этот суд выиграл».
При этом Таран утверждал, что он – «сторонник исключительно законности».
Просто договор такой, но собственники подписывают его сами, за руку никто не держит.
Профилактика от мошенничеств
Вместе с Марией Архиповой (Баст), председателем Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, мы составили список-рецепт для тех, кто не хотел бы оказаться на месте Ирины и разгребать последствия ошибочно поставленной подписи.
— Перед подписанием прочтите договор с компетентным юристом. Лучше потратить 2–3 дня на изучение договора (тем более если речь идет о длительном сроке), чем спустя несколько дней после подписания искать способы этот договор расторгнуть. Для тех, кто игнорирует это основное правило, открывается целая панорама пунктов договора, по которым они, будучи собственниками, ими и остаются, но, например, не получают оплату по договору, не могут войти в квартиру, не знают, кто в ней проживает, и не могут выселить неизвестных лиц принудительно, потому что элементарно не знают их имен, чтобы указать их в исковом заявлении.
— Если вы решили справиться с подписанием договора без эксперта, то отнеситесь посерьезнее к выбору арендаторов: ищите рекомендаций, читайте отзывы, соберите информацию о регистрации юридического лица и учредителях — она доступна в интернете для каждого.
— Задавайте уточняющие вопросы, особенно по условиям расторжения договора и срокам и порядке оплаты. Иначе придется ежемесячно выбивать свои деньги или довольствоваться отложенными на завтра обещаниями обязательно оплатить. В последующем это избавит вас от сюрпризов или вы передумаете подписывать сомнительный договор. Обращайте внимание на тон общения, от каких вопросов уходит менеджер, о чем советуется с третьими лицами.
— Будьте внимательны при подписании договора независимо от того, происходит это в офисе организации или у вас дома, избегайте предложенных напитков (а если допускаете, что захотите пить, возьмите бутылку воды с собой), избегайте помещений без окон и людей.
— В случае, если заключаете договор, подписываемый по доверенности, изучите эту доверенность: она может содержать противоречащие полномочия (например, подписывать любые документы и в то же время содержать запрет расторжения договоров).
— Особое внимание — штрафным санкциям. Если договор изобилует ими, скорее всего, ваши попытки получить деньги по договору будут отвергнуты по нему же под предлогом, что вы сами подписали эти условия. Если же вы уже попали в ситуацию с сомнительным договором, то помощники вам — заявление в полицию и выселение постояльцев через суд.