Источник: Бюллетень недвижимости
Насколько современные новостройки защищены от огня и зависят ли системы безопасности от класса и стоимости жилья?
В вопросе безопасности зданий нам помогли разобраться руководитель отдела ОВиКВ компании «Метрополис» Сергей Брюзгин и его коллега, заместитель руководителя отдела ОВиКВ Александр Архипов.
Квартира в новостройке и новый автомобиль – что может быть общего между этими предметами? Безусловно, это две вещи, которыми в первую очередь старается обзавестись современный человек. И основными критериями выбора и недвижимости и средства передвижения будут качество, комфорт и безопасность. Но если провести дальнейший сравнительный анализ, то можно обнаружить удивительные парадоксы.
Если говорить о качестве и комфорте, то фактор стоимости в этом случае выходит на первый план. Так же как и при покупке нового авто, чем более дорогой ценовой сегмент недвижимости мы будем рассматривать, тем больше приятных фактов мы обнаружим: удачное расположение, удобную и развитую инфраструктура, качественные современные материалы и технологии и т. д. Но если говорить о пожарной безопасности, то приобретение элитного жилья не гарантирует собственнику более высокую защищенность по сравнению с квартирой из массового сегмента.
Если у автомобилей разного ценового класса уровень безопасности может отличаться, то в объектах капитального строительства он будет одинаковым. Все здания обязаны иметь достаточное количество систем противопожарной защиты людей и имущества. Было бы странно, если бы в бюджетных новостройках допускалось какое-либо количество пострадавших. В связи с этим общее правило «дороже – значит лучше» в этом случае неприменимо.
Пожарная безопасность здания зависит в первую очередь от его архитектурно-планировочных и инженерных решений, а стоимость применяемого оборудования роли практически не играет.
Начиная с 2009 года нормативные требования по противопожарной безопасности объектов капитального строительства значительно ужесточились. Поэтому при выборе недвижимости мы рекомендуем обращать внимание не только на стоимость, но и на «возраст» дома.
Так, например, в зданиях, спроектированных по нормативным документам, действовавшим до 2009 года, есть отставание от современных стандартов. В те времена для коридоров и помещений, оборудованных вытяжной противодымной вентиляцией, не предусматривались системы, компенсирующие удаляемые при пожаре продукты горения. Это может привести к трагическим последствиям – не будет возможности открыть эвакуационные двери из-за большого перепада давления.
Делаем вывод: чем «моложе» здание, тем большее количество современных нормативных требований пожарной безопасности в нем учтено и, следовательно, тем оно потенциально безопаснее.
Фундаментальные принципы систем пожарной безопасности зданий
— Объемно-планировочные решения, обеспечивающие ограничение распространения пожара
— Эвакуационные пути, удовлетворяющие требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре
— Системы обнаружения пожара (установки и системы пожарной сигнализации), оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре
— Первичные средства пожаротушения
— Комплекс инженерных систем противодымной защиты
Системы противодымной вентиляции обеспечивают незадымляемость путей эвакуации. Системы автоматического пожаротушения ограничивают или предотвращают распространение пожара. Системы автоматического управления и электроснабжения обеспечивают работоспособность соответствующих инженерных систем при пожаре.
Если перейти на более простой и понятный язык, то при выборе типового современного дома (речь идет о зданиях высотой 28 метров и выше) нужно обращать внимание на следующие аспекты.
— Как правило, в поэтажных лифтовых холлах (возможно, за исключением первого этажа) должны быть предусмотрены пожаробезопасные зоны, предназначенные для временного укрытия маломобильных лиц (людей, которые не в состоянии эвакуироваться самостоятельно по незадымляемым лестничным клеткам). Отличительная черта зон безопасности – качественные входные двери с уплотнением притворов – так называемые дымогазонепроницаемые двери. В зоны безопасности обеспечивается подпор воздуха (обеспечение избыточного давления в защищаемом помещении) при пожаре (смотрите наличие вентиляционной решетки), причем воздух, подаваемый в зоны безопасности, подогревается в зимний период. Это позволяет исключить переохлаждение укрываемых людей.
— В общих поэтажных коридорах должны быть предусмотрены две решетки противодымных систем: под потолком – решетка системы вытяжной противодымной вентиляции, в нижней части коридора – решетка системы компенсации удаляемых продуктов горения.
— Также в общих поэтажных коридорах должны быть размещены пожарные шкафы и прочее оборудование (датчики, извещатели и т. п.), обеспечивающее обнаружение пожара и безопасную эвакуацию.
Проживание в доме, удовлетворяющем всем этим требованиям, будет в достаточной мере безопасным.
Вопрос о качестве выполнения пусконаладочных работ при монтаже систем и проведении соответствующих регламентных работ при эксплуатации является зоной ответственности управляющих служб и надзорных органов. Здесь также происходят положительные изменения.
Надзорные органы очень серьезно относятся к мероприятиям, обеспечивающим противопожарную безопасность, и не дают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до тех пор, пока все нормативные требования не будут соблюдены и системы не будут приведены в проектное состояние.
Отдельно стоит отметить сложность разработки систем противопожарной защиты в уникальных (в том числе высотных) зданиях. Не вдаваясь в инженерные подробности, можно отметить основные факторы, усложняющие проектирование подобных объектов:
— обеспечение безопасной эвакуации, учитывая повышенное количество людей;
— сложные архитектурно-планировочные решения (наличие атриумов, пассажей, объединение в одном здании помещений разного функционального назначения);
— наличие уникальных проектных решений, которые не регламентируются стандартными нормативными требованиями.
Несмотря на это, таких зданий не следует бояться. К их противопожарной безопасности специалисты подходят особенно тщательно: разрабатываются «специальные технические условия на противопожарную защиту», согласование которых происходит в нескольких инстанциях, и все отклонения от норм или неопределенность решений проверяются и перепроверяются специалистами самого высокого уровня по несколько раз.
И в заключение добавим: требования к современным инженерным системам противопожарной безопасности зданий постоянно повышаются, а сами системы совершенствуются.