Источник: Мир Квартир
«Никогда такого не было, и вот опять» – эту знаменитую фразу мы слышим часто по самым разным поводам. Но в этом году случилось то, чего действительно не было никогда. Опасный вирус, самоизоляция, перекрытие границ, запрет на передвижение – мы столкнулись с новой реальностью, которая изменила все. И рынок недвижимости тоже. Давайте посмотрим, как именно.
Появились «продажи на расстоянии»
Как мы могли видеть весной, застройщики спокойно отреагировали на кризис и предпочли, скорее, занять выжидательную позицию. К примеру, некоторые девелоперские компании даже не пытались организовать онлайн-продажи в период действия режима самоизоляции. Но большинство крупных застройщиков наладили дистанционные продажи, внедрили в практику удаленные просмотры и встречи с менеджерами, договаривались с банками о проведении удаленных переводов средств покупателей.
Три месяца весенней самоизоляции помогли «кристаллизовать» цепочку дистанционных продаж на рынке новостроек, которая уже давно намечалась. Проще говоря, сейчас есть механизм, позволяющий приобрести новое жилье, не выходя из дома, и это одно из важных изменений на рынке, вызванных коронавирусом.
Застройщики будут активнее применять трансляции, технологии виртуальной и дополненной реальности, создание 3D-моделей. Сейчас лишь в немногих проектах есть возможность посмотреть виртуальную модель квартиры (обычно это связано с опцией отделки от застройщика), дома, мест общего пользования и прилегающих территорий. Все эти механизмы применяются и сейчас, и речь скорее идет об адаптации к ним потенциальных покупателей, потому что психологически далеко не все готовы к таким новшествам. Есть и консервативная аудитория, которая предпочитает лично явиться в офис продаж и подписать договор на бумажном носителе.
Однако «цифровизация сделок на рынке жилья – это долгосрочный тренд, характерный для всех отраслей, поэтому в практике девелопмента онлайн-продажи останутся неизбежно», – убеждена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Это весьма перспективное направление для региональных покупателей. Дистанционный формат взаимодействия позволит сократить время на заключение сделки. Кроме того, онлайн-сделки интересны для инвесторов: можно приобрести готовое жилье с отделкой, не приезжая в офис продаж, и сразу же сдать его в аренду.
Появились и возможность дистанционно получить ипотеку, и открыть эскроу-счет. Тем не менее, лишь единичные банки предложили продвинутые решения, и в большинстве организаций все еще требуется личное присутствие заемщика.
Площадь купленных квартир сократилась
Эксперты полагают, что в связи с экономическим кризисом и снижением покупательской способности населения могут произойти некоторые изменения в квартирографии. Как всегда в кризис, сокращается средняя площадь приобретаемых квартир. Покупатели отдают предпочтение более компактным лотам с низким бюджетом.
«Наиболее ярко это явление прослеживалось в период кризиса 2014-2015 гг.: девелоперы начали оптимизировать жилые площади, убирая «бесполезные» квадратные метры – длинные коридоры, нефункциональные ниши и т. д. Это позволило снизить порог входа в проекты: бюджет покупки стал по карману покупателю, а уровень комфорта сохранился за счет грамотных планировок. Тогда же на рынке получили популярность европланировки и студии. Не исключено, что в сложившейся ситуации тенденция к снижению средней площади квартиры актуализируется», – полагает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие».
В этом году средняя площадь квартир сократилась довольно сильно, и в дальнейшем возможны колебания лишь в пределах нескольких квадратных метров. Кроме того, далеко не в каждом жилом комплексе квартирография может быть пересмотрена в пользу компактных предложений. На типологию квартир влияет целый комплекс факторов: локация, характеристики площадки, конкурентная среда и т. д.
Однако во время пандемии обозначилась и противоположная тенденция: выросла потребность в просторных квартирах с изолированными комнатами, где с комфортом могут разместиться все члены семьи. Но большинство участников рынка считает, что экономический фактор все же перевесит, и средняя площадь квартир (как продаваемых, так и приобретаемых) останется примерно на том же уровне.
«Сейчас новое жилье не в полной мере отвечает потребностями людей, которые в силу тех или иных обстоятельств могут оказаться в нём заперты на долгий срок. Возможно, вернутся в проектировки домов балконы, появится больше лоджий и террас, иначе будут устроены прилегающие территории, но однозначно говорить об этом пока рано», – говорит Мария Литинецкая.
Ипотечный бум
Пандемия побудила правительство на введение ипотечных программ со сниженными ставками, и это вызвало настоящий ипотечный бум. Сейчас население необычайно активно берет кредиты на жилье под 6-6,5% годовых. Из-за этого доля кредитов на строящееся жилье выросла с начала года с 25% до 35%. Каждый этап снижения ставок привлекает на рынок заемщиков, которые ранее не могли позволить себе кредит под высокий процент. Так реализуется накопленный за многие годы высоких ставок спрос. «Поэтому мы еще увидим подобные всплески спроса, если ставки снизятся до 5% или 4%», – полагает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Однако о решении жилищного вопроса в стране говорить преждевременно. Во-первых, одной ипотечной политики недостаточно для решения жилищного вопроса. По некоторым данным, около 40% россиян хотели бы приобрести новую квартиру, однако ежегодное число ипотечных кредитов составляет лишь около 4% от экономически активного населения.
Во-вторых, для решения поставленных задач необходимо в том числе и увеличивать объемы строительства. Согласно директивам правительства, в России должно к 2024 году строиться по 120 млн кв. м жилья в год, но этот уровень пока кажется большинству участников отрасли недостижимым. Сейчас из жилищного фонда выбывает объектов примерно столько же, на сколько он пополняется. При намеченной тенденции уменьшения объемов строительства ситуация может стать более критической для населения. Это будет означать и невыполнение стратегических планов, и повышение цен на жилье.
«Технические возможности для наращивания темпов строительства, безусловно, есть, однако необходимо и комплексное экономическое развитие страны. Если ввести больше нового жилья и предоставить льготную ипотеку, это, разумеется, поможет многим семьям, но без развития экономики и роста доходов населения полностью жилищная проблема не решится», – уверен Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».
С ним согласен и Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»: «Резкое увеличение выдачи ипотеки в течение нескольких месяцев – это пока только локальная победа, и, конечно, до решения жилищной проблемы еще далеко. Ухудшилась экономическая ситуация, снизилась занятость, сократились доходы, что создает неблагоприятный фон для долгосрочного роста рынка».
Теперь в центре жить необязательно
Но самый, пожалуй, интересный тренд года – удаленная работа огромной массы сотрудников компаний и связанные с этим изменения запросов на продажу и аренду жилья. Если можно работать дома и не ездить на работу, то зачем искать жилье в центре города? Рядом с метро? Вообще в городе?
«Уже оформилась центробежная тенденция, когда арендаторы переезжают из квартир в центре Москвы и других крупных городов на окраины, где платить за жилье можно вдвое дешевле, или за город, что получается дешевле уже втрое, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». – Соответственно, цены в центре потихоньку «остывают».
Если ситуация продлится, и удаленка станет постоянных форматом работы для существенной части горожан, то распределение арендных ставок внутри города станет более равномерным. Спустя несколько лет то же мы сможем увидеть и на рынке продажи квартир.
Благодаря пандемии «ожил» загородный сегмент рынка. Во-первых, уже в апреле, когда объявили самоизоляционные меры, активизировалась и стала популярна как никогда аренда коттеджей. По данным «Мира Квартир», она в этом году подорожала на 9% по стране и на 13% по Подмосковью.
Более того, все больше людей задумываются о собственном доме за городом, где можно пересидеть пандемию или другие катаклизмы. Интерес возрос как к готовым домам, так и к земельным участкам. Так, и дома, и земля в Московской области выросли в цене на 6% с начала года.
То ли еще будет.