Источник: Юридические тонкости
Представьте себе такую ситуацию: вы долго копили деньги, взяли кредит — и вот, наконец, приобрели собственное жилье.
Но проходит несколько лет, и неожиданно вас вызывают в суд: выясняется, что квартира была продана незаконно и теперь вы должны вернуть ее первоначальному собственнику.
Разумеется, деньги взыщут обратно в вашу пользу, но никто не гарантирует, что должник вам тут же вернет всю сумму. Порядок такой, что если у него ничего нет, то и взять с него нечего.
Поэтому вполне вероятно, что взысканные деньги так и останутся взысканными только лишь на бумаге.
Самое неприятное, что от такой ситуации никто не застрахован на 100%. Приведу несколько примеров из практики, которые вас в этом убедят:
1) Женщина купила квартиру у молодого человека. Но через несколько лет ей пришлось вернуть жилье первоначальной собственнице жилья. Ею оказалась пожилая женщина.
Суд установил, что, продавая квартиру, она не могла понимать значение своих действий. А отвечать за это пришлось конечному покупателю (ВС РФ, дело 9-КГ17-2).
2) Мужчина купил квартиру в Москве, но вскоре получил иск от Департамента, который требовал признать квартиру собственностью столицы.
Мосгорсуд иск удовлетворил (решение от 30.07.2018 г.), т.к. продавец завладел квартирой незаконно (по поддельным документам получил у нотариуса свидетельство о наследстве).
Но с 2020 года покупатели будут лучше защищены от подобных ситуаций благодаря двум новым законам.
1. Закон о компенсациях
Если суд истребует жилье у покупателя по иску первоначального собственника, который лишился этой недвижимости против своей воли, то потерпевший сможет получить от государства денежную компенсацию.
Условия такие:
— он должен быть добросовестным покупателем (т. е. убедился по документам, что покупает жилье у собственника, который полностью дееспособен),
— он принял меры для взыскания денег с продавца (т. е. направил исполнительный лист в службу судебных приставов),
— но прошло 6 месяцев, а вернуть деньги ему так и не удалось (та самая проблема, с которой я и начала).
И при этом не имеет значения, в пользу кого было изъято жилья — гражданина, юридического лица или даже государства.
По новому закону покупатель может обратиться в суд к Российской Федерации с требованием компенсировать ему ущерб.
Если все условия соблюдены, суд назначает компенсацию: в сумме реального ущерба (сколько потерял покупатель в итоге) или в размере кадастровой стоимости жилья (истец сам выбирает, какой вариант ему выгоднее).
Закон имеет обратную силу, но лишь в одном случае: если жилье было изъято судом в пользу государства еще до 2020 года, то покупатель может обратиться за компенсацией в течение ближайших 3-х лет.
2. Закон о защите добросовестных покупателей от государства
С 2020 года вступит в силу ряд изменений в Гражданский кодекс РФ. Покупатель будет признаваться добросовестным, пока в суде не докажут обратное — что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на продажу жилья.
Кроме того, государству запрещается истребовать у добросовестных покупателей жилье, если с момента его первой спорной продажи уже прошло 3 года.
Если государство обратилось с таким иском, а суд вынес отказ, то добросовестный приобретатель признается законным собственником жилья со дня первоначальной регистрации своего права в госреестре недвижимости.
Иными словами, органы власти должны своевременно предпринимать меры для оформления государственной собственности на жилые помещения.
А покупатели не должны нести неблагоприятные последствия за то, что мошенники воспользовались «заминкой» госорганов и перепродали квартиру ничего не подозревающему гражданину.