Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Эпоха трансформации. Границы между торговыми центрами, офисами и складами размываются

Эпоха трансформации. Границы между торговыми центрами, офисами и складами размываются

Источник: RussianRealty.ru

Источник фотографии

Самые главные тренды, наметившиеся на рынке коммерческой недвижимости, — ​это стремление к многофункциональности, многоформатности и размыванию границ между сегментами. Торговые объекты, офисы, склады становятся настоящими космополитами.

Еще древние китайские философы говорили, что самое тяжелое — ​это жить в эпоху перемен. С одной стороны, так и есть, ведь в таких условиях бизнесу надо быстро реагировать и перестраиваться. Но с другой стороны — ​ветер перемен приносит столько всего нового и интересного. Итоги уходящего года как раз говорят о том, что коммерческая недвижимость в нашей стране переживает эпоху трансформации всего и вся.

Фавориты инвестиций

Подводить итоги года аналитики обычно начинают с анализа ситуации на инвестиционном рынке. Это дает более полное представление о разных сегментах коммерческой недвижимости, по крайней мере становятся очевидны возможные противоречия, наметившиеся тренды и то, как будет развиваться рынок. Так, например, прошлогодние фавориты инвестиций на российском рынке сохранили свои позиции и в 2019 году. По данным компании Knight Frank, в структуре транзакций на торговый сегмент пришлось 27% общего объема. Второе место занимает офисная недвижимость с долей 24%, третье — ​площадки под девелопмент (18%). Однако лидирующее положение торговой недвижимости, по словам старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, характерно только для России. В западных странах этот сегмент давно уступил место офисам.

В целом по итогам 2019 года объем инвестиций в российскую недвижимость, как отмечают в Knight Frank, составит 260–280 млрд руб., что на 9% превышает показатели прошлого года. В регионах объем инвестиций увеличится с 67 млрд руб. в 2018 году до 90 млрд в текущем. В Москве объем вложений сохранится на уровне прошлого года — ​180 млрд руб. В следующие же несколько лет в компании прогнозируют рост объемов инвестиций в оте­чественную недвижимость на уровне 6–10% ежегодно. Ирина Ушакова добавляет, что понижение ЦБ ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также мотивирует инвесторов. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков обращает внимание, что в 2019 году инвесторы зачастую предпочитали более рискованные, но и более доходные сегменты. «В следующем году объемы инвестиций будут увеличиваться сдержанно. В целом на рынке продолжит снижаться доля свободных площадей, спрос и ставки аренды будут расти в качественных объектах торгового, офисного и складского сегментов», — ​прогнозирует он.

Общую для различных сегментов коммерческой недвижимости тенденцию называет партнер по управлению недвижимости компании RRG Алдынай Юмбуу. По ее словам, 2019 год был стабильным, без драматических колебаний, экономика страны продолжила стабильно-умеренный рост, который чуть выше состояния стагнации. «Глобально бизнес в разных сферах, включая недвижимость, занимается оптимизацией затрат, поиском дополнительных источников дохода за счет применения технологий и совершенствования своих бизнес-моделей. Это проявляется в виде MBO, создания новых партнерских моделей, и параллельно с этим размываются границы между торговыми центрами, офисами и складами. Сейчас можно увидеть шоурумы в складах, В2В и В2С склады в торговых центрах, коворкинги в торговых центрах и увеличение доли support-retail в бизнес-центрах, pop-upstores в номерах оте­лей. Таким образом, все виды коммерческой недвижимости движутся к многофункциональности», — ​заключает эксперт.

«Смута» в торговых рядах

Торговая недвижимость, прочно удерживающая пальму первенства по инвестициям, переживает сегодня самые захватывающие, по сравнению с другими коммерческими сегментами, метаморфозы. Что и говорить, появление интернет-торговли посеяло настоящую «смуту» в торговых рядах. Гипермаркеты стали резко утрачивать интерес потребителей, которые перефокусировались на покупки через интернет и магазины у дома. В ответ на кризис и изменение потребительского поведения ярко проявилась тенденция на оптимизацию площадей. Причем даже преуспевающие гипермаркеты поспешили предложить рынку новые форматы. Например, Leroy Merlin создал две своих миниатюры — ​в ТЦ «Гагаринский» и ТЦ Columbus. Отличился и гипермаркет IKEA, неожиданно открывший свой магазин в городской черте, в ТЦ «Авиапарк».

Еще одна тенденция сегодняшнего ритейла — ​конкуренция офлайн- и онлайн-магазинов. «Поколение Z предпочитает искать и выбирать товары в интернете, там же сравнивать цены. Уже выбрав товар, они могут отправиться за ним в торговый центр. В результате мы видим симбиоз офлайн- и онлайн-ритейлеров: розничные магазины создают свои интернет-площадки, а интернет-магазины интенсивно выходят в ТЦ, открываясь в формате шоурумов, pop-upstores, корнеров в рамках ярмарок, маркетов и больших магазинов», — ​рассказывает генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов, добавляя, что ярким примером, подтверждающим этот тренд, стало открытие онлайн-ритейлером Lamoda мультибрендового аутлета Lamoda Market в ТРЦ «Атриум».

Кстати, прогрессивное развитие аутлетов тоже можно занести в копилку трендов 2019 года, так же как и развитие мультиформатных проектов — ​в составе ТПУ, МФК, жилых комплексов. «ТЦ сегодня тяготеют к мультиформатности, цель — ​удержать и привлечь трафик. Среди арендаторов торговых центров теперь можно встретить и салоны красоты, и МФЦ, и языковые курсы, и медицинские клиники. Обновленные объекты стараются предложить своим гостям максимум сервисов, услуг и впечатлений: атмосферные кафе, площадки и детские городки («Zамания», «Кидзания», «Муравейник» и т. д.), игровые зоны для взрослой и детской аудитории (лазертаги, VR, боулинг и т. д.), модные фуд-холлы и гастромаркеты», — ​перечисляет Александр Морозов.

Как раз на открытия новых гастрономических пространств, по словам экспертов Colliers International, 2019 год был очень богат. В Москве появился самый большой в России фуд-корт «Депо» площадью 11 тыс. м² (RESTart Vasilchuk Brothers) на месте бывшего Миусского трамвайного депо. Открылся фуд-холл Eat Market компании Zemsky Group в ТЦ «Океания», гастромаркет «Балчуг» компании «КО: Маркет» и др. Кроме того, отмечалось активное сращивание ритейла и общепита. В результате стали появляться магазины с зоной кафе. В уходящем году такие форматы развивали «ВкусВилл», «Мираторг», «Магнит Сити», «Азбука Вкуса» и «Моремания». По данным экспертов, улучшения затронули и ИТ-инфраструктуру: «Магнит» заключил соглашение с «Ростелекомом» о предоставлении покупателям Wi-Fi в магазинах сети, а «Спорт­мастер» модернизировал систему мониторинга энергоресурсов в своих магазинах. Сеть «М.Видео» запустила первый магазин с навигацией, основанной на технологии дополненной реальности, DIY-сеть «Петрович» — ​первую цифровую студию с экранами для виртуального моделирования интерьера на основе своего каталога товаров.

В цифровом варианте итоги уходящего года на рынке торговой недвижимости, по данным Colliers International, выглядят так. Ввод торговых объектов по итогам года составит 257,2 тыс. м², что на 25% выше, чем в 2018 году (192,3 тыс. м²). Тем самым обеспеченность площадями качественных ТЦ в столице вырастет до 570 м² на 1000 человек (в 2018 году — ​555 м² на 1000 человек). В структуре нового предложения представлены классические торговые центры (70%), аутлеты (22%), МФК (6%), развлекательные центры (2%). В компании CBRE отметили, что в 2019 году в топовых ТЦ арендная ставка составила 256 тыс. руб. в год, в остальных ТЦ — ​в среднем 85 тыс. руб. в год.

В перспективе, как уверены эксперты разных компаний, продолжится сокращение площадей магазинов и самих ТЦ, рынок будет переходить к малому формату, строительству объектов «у дома» в составе МФЦ, жилья, ТПУ — ​в спальных районах, районах новой застройки и комплексного освоения территорий. Усилится симбиоз онлайн- и офлайн-ритейла, продолжат появляться шоурумы, коворкинги в сфере услуг, будет развиваться e-commerce.

Офисная гибкость

На рынке офисной недвижимости, по данным Colliers International, объем ввода новых офисов в 2019 году составит 420 тыс. м², то есть увеличится по сравнению с прошлым годом почти в три раза. Доля вакантных площадей достигнет 6%, что является рекордно низким показателем за последнее десятилетие, в высококлассных офисах средние арендные ставки, которые продолжили в текущем году рост, будут на уровне 29 760 руб. за 1 м² в год. Что касается трендов, то у серебряного призера рынка инвестиций их тоже набралось немало. Самый главный из них — ​низкий объем ввода новых офисных площадей на фоне стабильного спроса. Причем из-за того, что новые объекты выходят на рынок уже полностью или частично заполненными, да еще и активно используется формат built-to-suit, нехватка офисов никак не компенсируется.

Еще одним ключевым трендом на рынке офисов стало развитие коворкингов и гибких рабочих пространств. С начала 2019 года, по словам Александра Морозова, с коворкинг-операторами было заключено сделок на 15,5 тыс. м². Эти помещения начали арендовать даже крупные корпорации, как для размещения временных проектных групп, так и для всего штата. Среди знаковых сделок — ​аренда «Яндекс.Маркетом» помещения на 600 рабочих мест (площадью 3900 м²) в коворкинге Workki на Зубовском бульваре, аренда «Росбанком» 210 рабочих мест в SOK ММДЦ «Москва-Сити» и крупнейшая за всю историю рынка коворкингов сделка по аренде банком «Тинькофф» 1039 рабочих мест (7 тыс. м²) в SOK в «ВТБ Арена Парк»». «В итоге коворкинги превращаются в неотъемлемую часть бизнес-центров, привлекая трафик наряду с традиционными офисами», — ​говорит эксперт.

Кроме того, сформировался спрос на офисы площадью более 10 тыс. м². При этом нехватка таких помещений стала в этом году чувствоваться очень остро, и в следующем году эта тенденция усилится. В целом, как отмечает Александр Морозов, 2019 год стал рекордным за последние пять лет по продаже офисных помещений: только по итогам трех кварталов объем продаж составил 163 тыс. м². Традиционно наиболее востребованы качественные объекты с хорошей локацией и развитой инфраструктурой. Однако с целью сэкономить рассматриваются и локации за ТТК.

Кстати, в 2019 году случилось глобальное переселение — ​из старых зданий в БЦ «IQ-квартал» переехали центральные аппараты сразу трех министерств (Минэкономразвития, Минпромторга и Минкомсвязи). В дальнейшем планируется переезд в современные офисы и других министерств. Для этого, по данным Colliers International, потребуется 270 тыс. м² новых качественных офисных площадей. Что касается прогнозов, то в 2020–2021 годах эксперты ожидают стабилизации темпов нового строительства на уровне 400–450 тыс. м² ежегодно, увеличения доли предложения гибких офисов на 30–40% ежегодно, а в ближайшие пять лет — ​сосредоточения нового предложения за границами ТТК.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова прогнозирует увеличение спроса на офисы в локации «Садовое кольцо-МКАД» и дальнейшее снижение вакантности в 2020 году. Вакансия в офисах класса А оценивается на уровне 8,6%, класса В — ​6%. «Ожидается дальнейшая централизация спроса на офисы и рост доли сделок по предварительной аренде и продаже офисных зданий, так как для крупных пользователей офисов ситуация ограниченности предложения сохранится. На конец следующего года запрашиваемая ставка аренды в классе А будет на уровне 26 800 руб. за 1 м² в год, в классе В — ​17 700 руб. за 1 м² в год», — ​говорит эксперт.

Деловые хранители

Высокая востребованность складов на московском рынке побуждает девелоперов к более активному завершению строительства проектов. Так, по словам Александра Морозова, с начала 2019 года в Московском регионе ввели рекордный с 2014 года объем складских площадей — ​850 тыс. м². Доля проектов built-to-suit по итогам 2019 года составила 41%, спекулятивных проектов — ​59% всего объема. «Традиционно наиболее востребованным направлением среди арендаторов/покупателей остается юг региона. На южное, юго-восточное и юго-западное направления в 2019 году пришлось свыше 60% всего объема сделок, или 640 тыс. м². Наименьшей популярностью пользуется северо-запад и запад региона, здесь реализован минимальный объем — ​до 25 тыс. м² складов. Эта тенденция сохранится и в следующем году. В связи с развитием онлайн-каналов продаж также востребованы внутри- и около­мкадные складские объекты, но потенциально возможный спрос ограничен имеющимся предложением таких комплексов. Средний размер сделки в 2019 году равен 14 тыс. м²», — ​рассказывает Александр Морозов.

В компании Colliers International говорят, что общий объем предложения складских помещений на рынке достиг 16,3 млн м². Доля вакантных площадей остается крайне низкой — ​всего 3,5%. Средняя запрашиваемая ставка аренды по итогам 2019 года составила 3950 руб. за 1 м² в год. Кстати, в следующем году эксперты прогнозируют увеличение арендной ставки до 4300 руб. за 1 м² в год. Любопытно, что за год сильно изменилась структура сделок. Так, в 2019 году из общего объема сделок 58% пришлось на омникальный ритейл (в 2018 году — ​41%), 31% — ​на онлайн-ритейл (в 2018 году — ​24%), 11% — ​на ритейл (в 2018 году — ​35%). Еще одной интересной тенденцией уходящего года стал запуск девелоперами в ответ на спрос новых проектов в черте города — ​PNK Парк Медведково (100 тыс. м²) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. м²) на юге Москвы.

Однако в целом, как отмечает Александр Морозов, девелоперы по-прежнему не стремятся строить большие объемы складских объектов. «Причины все те же — ​высокая стоимость строительства и кредитования, необходимость заполнения арендаторами строящихся блоков до момента их ввода в эксплуатацию, низкая ставка аренды», — ​объясняет эксперт и добавляет, что в следующем году будет вестись строительство объектов класса А, продолжится строительство объектов built-to-suit, но и от спекулятивных складов рынок не готов отказаться, поскольку спонтанный спрос будет присутствовать всегда. В ближайшие годы продолжит также развиваться рынок складов индивидуального хранения. Хотя предложение растет, в рамках Москвы оно пока остается незначительным — ​около 200 тыс. м², так что есть куда стремиться.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*