Источник: Квартирные истории
Ведущие аналитики утверждают, что на рынке недвижимости в последние месяцы сложилась интересная ситуация. По их мнению, с отменой льготной ипотеки заметно сократился спрос на новостройки. Пострадал от этого и рынок «вторички». За последний год продавцы так привыкли к росту цен, что порой не хотят даже слышать о торге.
О том, насколько непростая ситуация сложилась на рынке жилья в настоящее время, размышляет специалист с многолетним опытом работы на рынке недвижимости, заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:
— Давайте обо всём по порядку. Сначала про стагнацию. Этим термином пугают читателей с регулярной периодичностью. Термин «стагнация» пришёл к нам из античности. Слово «stagnum» в переводе с латинского означает «стоячая вода». «В экономике состояние «стагнации» характеризуется застоем производства и торговли товарами и услугами на протяжении длительного периода» (цитата из Толкового словаря С. И. Ожегова в редакции 2014г.). Наши уважаемые аналитики немного напутали, и употребляют не тот термин. При обсуждении ситуации на рынке недвижимости речь идёт исключительно об остановке роста цен на недвижимость и наступлении периода стабильности. Стабильность и стагнация — совершенно разные явления. Стагнация нам не грозит, так как для этого нет никаких предпосылок. Что касается отношения к стабильности рынка со стороны риэлторского сообщества, то большинство опытных специалистов-практиков сходятся в позитивной оценке такой перспективы. При стабильном рынке есть возможность более точно планировать сроки экспозиции продаваемых объектов, а также есть уверенность в том, что мы успеем найти для клиента подходящий вариант жилья.
Про льготную ипотеку. Формально её никто не отменял. В начале лета нынешнего года было объявлено о некоторых изменениях в программе льготной ипотеки. По крайней мере, многие СМИ именно так формулировали новости об этих изменениях. Я бы сказал, что для регионов эти ограничения оказались не столь критичны, как для Москвы и для Северной столицы. 3 миллиона рублей под 7% годовых – это достаточно серьёзные ограничения, по сравнению с начальными условиями. По крайне мере, для Москвы. Многим покупателям стало понятно, что «ждать у моря погоды» теперь стало просто не выгодно. Можно попасть в нехорошую ситуацию, и нужно использовать нынешний момент с максимальной выгодой для себя и для своей семьи. Структура покупательского спроса поменялась.
— Наступил ли баланс между спросом и предложением. Мнения разные. А как вы это видите?
— Буду предельно откровенным. Для нас, как для опытных специалистов рынка недвижимости, ежедневно осуществляющих риэлторскую деятельность, по большому счёту, не имеет значения направление тренда цен. Мы умеем одинаково эффективно работать и при росте цен, и при их снижении. Вопрос технологии. При растущем рынке возникает определённая сложность: мы фиксируем договорённости с покупателем о цене, сроках и условиях покупки квартиры, а альтернативную квартиру, в которую должен будет переехать продавец, найти сложно, так как уровень цен постоянно растёт. При снижающемся рынке имеются другие сложности. Срок выхода на сделку должен быть предельно коротким, так как у покупателя есть соблазн отказаться от заавансированной квартиры и переметнуться на более дешёвые варианты у конкурентов. Именно поэтому мы, как профессиональные участники рынка, заинтересованы в равновесии. Если наступит эра стабильности, мы сможем оказывать услуги своим клиентам ещё более качественно.
— На заседании Международного Бизнес-Клуба многие высказывались за рост цен (кто-то обещает рост цен в начале будущего года, кто-то – в ноябре-декабре этого). И только аналитик Олег Репченко в прогнозах был более сдержан. Он сказал, что рост цен, безусловно, будет, но…. в ближайшее время, по его мнению, нас ждёт стагнация. Чьё мнение вам ближе?
— Ни у кого нет сомнений в том, что рост цен вплоть до Нового Года будет бурным. На сайте РБК.ру на днях было опубликован аналитический материал о состоянии рынка недвижимости. «Специалисты прогнозируют уверенный рост цен на квартиры в новостройках до конца года. Корректировка цен на повышение будет до 7-10%, если не вмешается тотальный локдаун». Конец цитаты. Я могу говорить только о том, что происходит на самом деле. Мне всегда ближе мнения аналитиков, которые в своих размышлениях основываются на фактических материалах. Уверен, что нас ждёт рост цен. Вопрос состоит в том, сколько времени мы будем наблюдать рост цен в следующем году. Г-н Репченко, безусловно, один из наиболее уважаемых и авторитетных аналитиков рынка недвижимости. И он, конечно, прав в своих прогнозах. Я бы лишь снова уточнил, что речь идёт не о стагнации, а о стабилизации.
— Есть мнение аналитиков рынка о том, что на «вторичке» продолжается остаточный рост цен на фоне дефицита ликвидного предложения. За период ажиотажа люди раскупили все адекватно оцененные квартиры, а новыми рынок пополняется медленно. Вы с ними согласны?
— Не могу с этим согласиться. Рост цен невозможен при нежелании или невозможности покупателя приобрести товар по предложенной цене. Товар стоит ровно столько, сколько за него готов, хочет и может заплатить покупатель. Рост цен никак не может быть «остаточным». Дефицит предложения неизбежно повышает спрос. Баланс уровня спроса и предложения — важнейший критерий, определяющий тот или иной тренд рынка. Новые квартиры поступают на рынок столь же активно, как и раньше. Но «старых» цен нет, и не предвидится. Продавцы хотят за предложенное ими на продажу жильё ту сумму, которую они считают адекватной. Выбор покупателя: купить по предложенной цене или поторговаться. Размер торга определяется уровнем мотивации продавца.
— Участники заседания Международного Бизнес-Клуба высказали мнение о том, что на вторичном рынке многие продают свою квартиру, чтобы купить жильё более высокого качества. Как правило – новостройку. Однако из-за очень значительного подорожания новостроек и фактического завершения льготной ипотеки в Москве найти подходящий по цене вариант на первичном рынке сейчас трудно, поэтому часть продавцов «вторички» решили повременить с продажей своей недвижимости. Вы это замечаете?
— И вновь ситуация выглядит не совсем так, как её видят аналитики. Покупка новостройки при одновременной продаже своей, как правило, единственной квартиры, в которой живёт продавец, это идеальная схема сделки, о которой мечтают застройщики и клиенты. Но эта схема срабатывает в исключительных случаях. Как правило, приобрести новостройку с одновременной продажей своего жилья можно лишь в том случае, когда у семьи продавцов есть где пожить в период, когда строители заканчивают комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, а в купленной квартире в доме-новостройке закончится ремонт. Во-вторых, процедура государственной регистрации перехода права при сделке на «вторичке» значительно проще и быстрее, чем в новостройке. В-третьих, вопрос снятия и одновременной постановки на регистрационный учёт всех участников такой сделки также предполагает определённые сложности. Конечно, есть некоторые застройщики, предлагающие вариант «трейд-ин». При всей кажущейся привлекательности, в этой схеме имеются особенности, о которых мы поговорим в другой раз.
— А те продавцы, которые всё-таки выходят на рынок, ориентируются на средние, то есть завышенные цены. Как отмечают аналитики, продаются только квартиры с дисконтом. Но это лишь 20% рынка, а остальные 80% висят «мёртвым грузом». Так ли это?
— Мы можем рассуждать о «завышенности» или «заниженности» цен сколько угодно. Вынужден повториться: Квартира стоит ровно столько, за сколько её готов, может и хочет приобрести покупатель. Это аксиома. Уровень спроса и предложения диктует уровень цен на рынке. Мы не знаем и никогда не узнаем заранее точную дату начала стабилизации цен. При растущем рынке продавцы терпеливо ждут, пока рынок «подрастёт» до их завышенной по сегодняшним меркам цены. Но тут уже как повезёт. Можно и прогадать. Если мы получили от потенциального покупателя предложение о снижении цены, надо отнестись к этому серьёзно. Второго предложения можно и не дождаться. Я в таких ситуациях всегда рекомендую своим клиентам трезво и взвешенно обдумать и оценить все обстоятельства, и принимать решение о снижении цены в соответствии со сложившейся ситуацией.
— Как, по-вашему, будут происходить события на рынке недвижимости в ближайшее время? Кто первый сдастся: застройщики или хозяева квартир? Я имею в виду, кто первый из них начнёт уступать в цене. Что вы думаете по этому поводу?
— Ответ на это вопрос очевиден. Он пришёл к нам из Древнего Рима. CUI PRODEST. В переводе с латинского «Кому это выгодно?» Снижать цену будет тот, кому это выгодно.
У любого застройщика имеется множество финансовых обязательств: налоги, муниципальные платежи, поставщики стройматериалов, зарплата рабочим, ГСМ, вода, газ, электричество, и т д. В этой ситуации застройщик каждый день решает, что для него выгоднее: снизить цену и решить в ближайшее время ряд стоящих передним задач, или рискнуть и подождать.
У любого собственника жилья есть свой набор резонов: семейная ситуация (совместное проживание с родителями и/или взрослыми детьми), удалённость от местонахождения работы/учёбы/дачи, финансовая ситуация. За последний год в нашей компании возросло количество людей, которые обращаются к нам с просьбой о помощи в жилищной ситуации в связи с долгами, возникшими в разгар антипандемиологических мер.
В любом случае, и застройщику, и обычному жителю столичного региона нужен бесплатный совет опытного риэлтора о том, какой вариант развития событий будет наиболее выгоден в той или иной ситуации.