Источник: GiperNN
Квартиры и дома в Нижегородской области, да и по всей стране, дорожают с каждым годом. Некоторые продавцы — как правило, речь идет о владельцах недвижимости премиум-класса — безуспешно прождав покупателя год-другой, в конечном итоге снижают цену. Нередко дисконт на элитные апартаменты и загородные коттеджи достигает 20–30%, но такие объекты все равно остаются слишком дорогими для большинства людей.
Иногда же коммерческие и жилые помещения предлагаются покупателям со скидкой 70 и даже 90%: речь идет об активах, принадлежащих банкротам. Как приобрести недвижимое и движимое имущество всего за 10% от его первоначальной стоимости, став участником торгов по банкротству?
Что представляет собой имущество банкротов?
По данным Федеральной налоговой службы, количество банкротств в России с 2012 по 2018 годы выросло на 41,5%. В общей сложности в процедурах финансовой несостоятельности по итогам 2018 года находились почти 40 тысяч компаний, или 1% от всех юридических лиц страны. Порядка 70% предприятий не имеют какого-либо имущества, выручку от продажи которого можно было бы передать кредиторам. Да и те активы, что имеются у банкротов, обычно выставляют на торги по цене в несколько раз уступающей рыночной.
Руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса юридической компании «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева связывает рост числа банкротств со стагнацией экономики. Поскольку банки испытывают проблемы с ликвидностью, им приходится взыскивать деньги с неплательщиков, в том числе и при помощи процедур банкротства. Эксперт считает, что финансово-кредитные организации весьма неохотно реструктуризируют долги клиентов и часто инициируют их банкротство после первой же просрочки платежа.
Как показывает практика, даже выставляя имущество должников на торги, банкам далеко не всегда удается вернуть свои деньги. По словам Юлии Литовцевой, система продажи активов (которые, как мы уже отмечали, есть далеко не у всех банкротов), является в РФ неэффективной. Спрос на имущество несостоятельных заемщиков также сложно назвать высоким: согласно данным «Федресурса», торги в рамках открытых аукционов в 2018 году были признаны состоявшимися лишь в 6% случаев. Между тем в ходе многоэтапной реализации имущества дисконт на объекты недвижимости может достигать 70–80%, подчеркивает партнер «Пепеляев Групп».
Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству?
Возможность обзавестись жильем или офисным помещением с внушительной скидкой выглядит довольно привлекательно, однако многие из тех, кто наслышан о торгах по банкротству, понятия не имеют о том, где искать информацию об их проведении. Чтобы «оказаться в нужное время в нужном месте», стоит взять на вооружение следующие ресурсы:
— Российский аукционный дом (lot-online)
— Центр реализации
— Сбербанк АСТ
— «Фабрикант»
— utender.ru
— B2B-центр
— Аукционный тендерный центр
— Межрегиональная электронная торговая система-МЭТС
— estp.ru — универсальная торговая площадка
По словам юриста юридической службы «Единый центр защиты» Ильи Артемьева, основным источником информации об аукционах является ресурс Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также сведения о предстоящих торгах и лицах, признанных банкротами, публикуются в издании «КоммерсантЪ».
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Какое имущество выгодно покупать на торгах по банкротству?
Как рассказала юрист юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова, на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров. По ее словам, действительно выгодно приобретать через торги недвижимость и машины, поскольку сделать покупку можно с существенной выгодой.
При покупке на аукционе дебиторской задолженность покупатель должен знать, что, возможно, он в будущем и не получит желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда говорит о ее неликвидности, обычно ее выставление на торги говорит о наличии специальных сроков на проведение процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, — предостерегла эксперт.
Юрист Илья Артемьев рекомендует тщательно изучить лот и провести маркетинговое исследование, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена имущества.
Лот нужно оценить на предмет ликвидности и коммерческой привлекательности. Удобнее выбирать имущество, находящееся в территориальной доступности от вас, чтобы можно было непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, — уточнил специалист.
Также имеет смысл обратиться к организатору торгов, запросив у него фото объекта и документы по нему, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и по возможности лично осмотреть имущество.
Покупка ценных бумаг и предприятия имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлекать специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due-diligence о текущих делах компании, — отметил Илья Артемьев.
Что нужно знать, покупая имущество на торгах?
Подготовка к покупке на аукционе и выбор лота зависит от целей приобретения имущества. Для новичка, который при этом не намерен ограничиваться разовым участием в торгах, а планирует заработать, специалисты советуют отказаться от приобретения сложных, дорогостоящих и непонятных с юридической или маркетинговой стороны лотов. Также не стоит выбирать имущество, которое находится от вас слишком далеко, например в другом регионе. На первом этапе имеет смысл отдать предпочтение относительно недорогим товарам, которые не будут нести для вас значительных финансовых рисков.
Специалист юридической службы «Единый центр защиты» отметил, что торги могут скрывать всевозможные подводные камни: лоты нередко имеют различные обременения или являются не свободными от притязаний третьих лиц (что бывает, например, когда не было реализовано право преимущественной покупки доли в праве собственности иными сособственниками).
Сюда же можно отнести и возможную недобросовестность арбитражных управляющих, что тоже нужно анализировать, привлекая к процессу выбора и покупки лота юриста, особенно на первых порах, — сообщил Илья Артемьев.
Главной ошибкой новичков в торгах, по словам специалиста по банкротству Жанны Жигаловой, является то, что они смотрят исключительно на цену имущества, а не на его характеристики. Также впервые участвующие в аукционах граждане часто ошибаются при внесении задатка или и вовсе о нем забывают.
Покупая имущество на торгах, гражданин должен быть осведомлен о характеристиках имущества, их можно запросить у арбитражного управляющего, направив ему на электронную почту специальное письмо. Также необходимо изучить правила площадки, в частности по внесению задатка и оформлению заявлений на участие. На сегодняшний день, существует много курсов, которые учат правилам участия в торгах в банкротстве, но, к сожалению, они не дают полного объема материала и не учат навыкам участия, поэтому все познается только на практике, — констатировала юрист.
Илья Артемьев также указал на многочисленные ошибки новичков, приводящие к отсутствию желаемого результата и потере времени. Помимо неподготовленности участника, проигнорировавшего изучение теоретических основ процедуры и подготовки необходимых документов, эксперт назвал спешку и необдуманность действий конкурсанта.
И, наконец, фатальным может оказаться чрезмерное доверие и уверенность в том, что закон защитит от мошенников. Получение полных знаний об участниках процедуры и их роли позволит избежать корыстного обмана. К примеру, распространенным является ситуация, когда некоторые недобросовестные участники начинают требовать отступные за свой уход с торгов. Новички зачастую соглашаются на такую авантюру, желая беспрепятственно выкупить лот, — подытожил юрист.
Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?
Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.
На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.
По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.
Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.
Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.
С какими рисками может столкнуться участник торгов?
Специалисты по банкротству в числе главных рисков, с которыми может столкнуться участник торгов, называют мошенничество. Чтобы не стать жертвой аферы, стоит тщательно проверить лот (изучить документацию, ознакомиться с имуществом и оценить его состояние, сопоставить его параметры с документами). Проверить нужно и самого организатора торгов: если он всячески препятствует ознакомлению с лотом, оттягивая этот момент, то это должно явиться поводом для сомнений.
К числу рисков можно также отнести присутствие на торгах участников и организаторов, действующих в интересах третьих лиц и мешающих купить лот. Примером ограничения конкуренции является укрупнение лотов, то есть объединение нескольких вещей в один лот, из-за чего их нельзя приобрести отдельно. Подобные действия организаторов «отсекают» от конкурса участников с небольшими финансовыми возможностями.
Стоит отметить, что даже если аукцион прошел удачно, новоявленный владелец имущества может столкнуться с проблемами его использования. К их числу можно отнести:
— выявленную неликвидность имущества;
— признание торгов незаконными по решению ФАС или суда, из-за чего вы можете потерять приобретенную вещь;
— судебные разбирательства с третьими лицами.
Последняя категория проблем может выражаться, к примеру, в исковых требованиях управляющей компании о взыскании с вас задолженности прежнего собственника по коммунальным услугам, или в ваших исковых требованиях о признании прописанных в квартире жильцов утратившими право пользования жильем и о снятии их с регистрационного учета по месту жительства (проще говоря, лишении их прописки), — пояснил юрист Илья Артемьев.
Справедливости ради нужно сказать, что российское законодательство не устанавливает существенных препятствий для новоиспеченного собственника реализованной на торгах вещи. Рассчитавшись с продавцом, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению — продавать, дарить или сдавать в аренду.
Ограничения могут касаться лишь ограниченного в обороте имущества (например, оружия) либо имущества, полностью изъятого из гражданского оборота (объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании).