Источник: Обзор рынка новостроек
На 2021 год в России зарегистрировано чуть менее четырех миллионов индивидуальных предпринимателей, а это – более двух процентов от всего населения нашей страны. О том, как получить ипотеку, занимаясь собственным бизнесом, читайте ниже.
Мифы и слухи
Об ипотеке для индивидуальных предпринимателей ходит немало слухов. В каком-то смысле они не лишены смысла – банки и правда скептически относятся к ИП, считая их менее надежными заемщиками, чем граждан, чьи стабильные доходы подкреплены трудовыми договорами. Как итог – представителям малого бизнеса отказывают в выдаче займа, либо увеличивают размер первоначального взноса, процентную ставку, либо же выдают ипотеку на более короткий срок.
Вместе с тем, у ИП куда больше шансов получить ипотеку, чем у трудоустроенного гражданина с маленькой, нестабильной зарплатой и плохой кредитной историей. Если предприниматель зарабатывает хорошие деньги и может подтвердить это документально, такому клиенту банковское учреждение будет только радо. Главное при этом правильно выбрать банк – некоторые из них предлагают ИП действительно выгодные условия кредитования – например, в Сбербанке, ВТБ и ряде других финансовых структур, будучи ИП, можно воспользоваться даже льготной ипотекой по ставке от 6,5%.
Таким образом, слухи о невозможности привлечь ипотечные средства для покупки жилой недвижимости сильно преувеличены – при желании можно взять кредит, причем как на объекты вторичной, так и на объекты первичной недвижимости.
Ипотека и подтверждение дохода
Ряд банков готов выдать ипотеку ИП без официального подтверждения дохода – в этом случае нет необходимости подготавливать налоговые декларации, собирать множество документальных подтверждений высокого дохода. Однако, необходимо понимать, что сегодня именно «белая бухгалтерия» является залогом успешного получения займа. То есть, в том же Сбербанке вам могут одобрить ипотеку, но для ИП, которые не подтверждают свой доход, первоначальный взнос составит от 50%. В Россельхозбанке это значение чуть ниже – 40% (однако ниже и сам процент одобрений). Во всех случаях для предпринимателей, которые в своих документах показывают не весь доход, ставка окажется выше.
Гораздо более выгодным для заемщика будет подтвердить достаточный уровень дохода. Если у вас в планах получение ипотеки, хотя бы за год до подачи заявки постарайтесь регистрировать все поступающие доходы – это позволит вам повысить свои шансы. Дело в том, что банки с большим удовольствием выдают ипотеку не тем ИП, кто два раза в год регистрирует большой доход, а тем, которые показывают стабильные результаты в течение долгого времени. Для финансовых учреждений важна регулярность поступлений. Чтобы повысить доверие со стороны банка, предоставьте не только требуемый пакет документов, но сверх того – договоры с контрагентами, которые подтвердят, что в ближайшее время ваш доход не понизится.
Важно! В банке, в которым открыт расчетный счет ИП, запросят меньше документов по оборотам – у них уже имеется эта информация. Шансы на одобрение займа в этом банке, что логично, выше. Еще один момент – не стоит подавать заявку на ипотеку, если вы зарегистрировали ИП пару месяцев назад. Необходимо, чтобы ваша фирма имела хотя бы годовой стаж работы.
Основные требования для получения ипотеки
Требования к заемщикам, вне зависимости от того, являются ли они ИП или нет, зависят от конкретного банка. В среднем, они выглядят следующим образом:
· Возраст от 21 до 65 лет;
· Регистрация ИП – от шести месяцев и более;
· Хорошая кредитная история;
· Регулярные доходы.
Кроме того, банки могут выдвигать и дополнительные требования (иногда они не прописаны, но в рамках проверки заемщика такие факторы обязательно оцениваются). Например, при налоговом режиме «Доходы минус расходы» получить ипотеку реальнее – причина такая: банку проще подсчитать реальную прибыль, чем в случае с другими системами налогообложения (к примеру, ЕНВД или ПСН).
Самый большой процент отказов у представителей сезонных работ. Банковское учреждение видит, что доход приходит только часть года, и считает, что в оставшееся время такое лицо является неплатежеспособным. Чаще всего одобрение приходит тем ИП, которые ведут «понятную» для банка деятельность – осуществляют строительные работы, ведут парикмахерское дело, оказывают нотариальные услуги. Вероятность одобрения ипотеки лицу, открывшему курсы по типированию личности, крайне мала. Дополнительным плюсом будет наличие у бизнеса средств, имущества – в понимании банка, если бизнес «прогорит», предприниматель сможет продать имеющиеся активы и погасить долг по ипотеке.
Основные условия
Для индивидуальных предпринимателей условия получения ипотеки более жесткие, чем у физических лиц. Так, процентная ставка редко оказывается ниже 8-9%. Размер первоначального взноса тоже выше – если для трудоустроенного гражданина его величина составляет от 10%, то от ИП требуют внести от 25%, а чаще даже от 40% стоимости будущего жилья.
Период кредитования – отдельная история. Редко, когда ИП удается получить ипотеку на максимально возможный срок (30 лет). Из-за того, что банк считает доход менее стабильным, чем в случае с обычным трудоустройством, он предлагает взять займ на более короткий срок – как правило, на период от 15 до 20 лет.
Что касается суммы, на которую может рассчитывать заемщик, она зависит от величины дохода своего ИП – так, если организация работает уже несколько лет и стабильно показывает высокий доход, вполне реально рассчитывать на 20-30 млн.
Подготовка документов
В обязательном порядке индивидуальный предприниматель должен предоставить такие документы:
· Паспорт, СНИЛС;
· Выписку из ЕГРИП, ИНН;
· Декларацию из налоговых органов, выписки с расчетного счета, депозитных счетов.
Дополнительно могут потребоваться договоры с клиентами и поставщиками, выписки из ЕГРН о нахождении в собственности объектов недвижимости и т.д.
Банки, которые одобряют ипотеку индивидуальным предпринимателям
Сегодня банковских учреждений, официально предоставляющих возможность оформить ипотеку ИП, много. Реально выдающих ее – гораздо меньше.
Наибольший процент одобрения и выгодные условия показывают:
· Сбербанк: вторичка и первичка, ставка – от 6,5%, сумма до 30 млн, на период до 30 лет;
· Совкомбанк: ставка от 5,9%, до 30 млн, высокий процент одобрения заемщикам от 35 лет;
· Росбанк: ставка от 9,9%, до 10 млн рублей, дополнительный бонус – возможность взять кредит на первоначальный платеж;
· «Открытие»: ставка от 7,6%, до тридцати лет;
· ВТБ: от 7,9%, сумма до 60 млн рублей, период до 30 лет.
Как повысить шансы на одобрение?
Существует несколько факторов, которые могут повысить шансы на одобрение:
1. Наличие положительной кредитной истории. Чтобы ее улучшить, в течение последних нескольких месяцев перед подачей заявки возьмите один-два небольших кредита и погасите их без просрочек. Это покажет, что вы добросовестный заемщик.
2. Предоставление только достоверных сведений. Сотрудникам банка не трудно будет узнать, что вы искусственно завышаете доходы и занижаете расходы – это может негативно сказаться на решении.
3. Наличие созаемщиков, не являющихся ИП, владельцами бизнеса или вашими сотрудниками.
4. Отсутствие задолженностей в налоговой, по коммунальным услугам и т.д. Перед подачей заявки погасите все имеющиеся долги.