Источник: Московский Комсомолец
Источник фотографии
В правительстве страшно гордятся льготной ипотекой, называя ее самой успешной мерой, принятой на фоне коронакризиса. Действительно, спрос на кредиты за 6,5% большой. Но сами граждане от этой затеи ничего не выиграли — всю выгоду от снижения ставок съел рост цен на квадратные метры. Стоимость жилья разогнали аппетиты застройщиков и инвестиционные покупатели, которым больше не выгодно хранить деньги в банках.
Льготная ипотека, запущенная в конце апреля, сначала распространялась на жилье стоимостью до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн руб. в других регионах страны. В конце июня, чтобы в программу смогли попасть более дорогие новостройки, максимальный ценник увеличили до 12 млн и 6 млн соответственно, а в августе снизили величину первоначального взноса с 20% до 15%. В правительстве особо не скрывали, что главная цель программы — поддержать застройщиков, вернув напуганных коронавирусом покупателей на рынок. Увидев, что ставки опустились до небывалых для России 6,5%, граждане не заставили себя просить дважды: на 10 сентября они подали в банки уже свыше 600 тыс. заявок, а порядка 170 тыс. заемщиков уже получили вожделенные кредиты на общую сумму 500 млрд руб. Правда, основная масса ничего от льготных процентов не выиграла. Увеличение спроса раскрутило маховик цен, и все сливки с программы собрали девелоперы.
В регионах, которые изначально не могли похвастаться большим объемом предложений, стоимость квартир в новостройках за последние несколько месяцев, по данным экспертов, существенно увеличилась. Например, на первичном рынке Астраханской области квадратный метр по сравнению с осенью прошлого года подорожал на 45%, в Иркутской и Томской областях — на 38% и 36% соответственно. В Челябинской, Белгородской, Калининградской, Курской областях и Приморском крае — на 20% и более. Аномальный рост также наблюдается в городах-миллионниках — в Краснодаре (15%), в Казани (13%), в Новосибирске (12%), в Санкт-Петербурге (12%). В исследовании Сбера, который владеет собственным сервисом объявлений о продаже жилья, говорится, что ситуация на рынке скорее похожа на перегрев, чем на обвал. Однако власти бурный рост цен на новостройки в связи с запуском программы льготной ипотеки отрицают, хотя и признают, что подорожание обгонит инфляцию.
В Москве, где спрос не восстановился до уровня прошлого года, а количество жилья в стройке измеряется десятками миллионов квадратных метров, застройщики тоже не удержались от соблазна на фоне подешевевшей ипотеки взвинтить цены. Да и кто бы удержался раскинуть сети, раз рыба сама идет на нерест? Риелторы обратили внимание, что цены в московских проектах пересматриваются в сторону повышения, как только девелоперы понимают уровень спроса. И если ты не успел, как Сивка-Бурка, вещая каурка, встать перед продавцом в день открытия продаж, то, можно сказать, опоздал. Уже назавтра ценник может измениться, а понравившаяся квартира исчезнуть из доступа из-за боязни застройщика продешевить. Но в среднем квадратный метр в столице подорожал не так критично, как в регионах. Экспертные оценки расходятся, но больше 10% к докризисному уровню никто не дает.
Впрочем, даже 10% делают льготную ипотеку бессмысленной для покупателей, поскольку подорожавшие квадратные метры съедают всю выгоду от снижения ставок. По словам руководителя аналитического центра компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «по сути дела, деньги налогоплательщиков (которые государство тратит на субсидирование ставок. — «МК») идут на увеличение прибыли застройщиков». «Что полгода назад, купив однокомнатную квартиру, человек платил бы за нее 30 тыс. руб. в месяц, что сейчас будет платить 30 тыс., хотя ставка меньше. Весь доход забирают застройщики. А у застройщиков банки», — рассуждает руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин.
Однако сами банки с такой трактовкой, похоже, не согласны и тоже считают себя обиженными. Еще летом Ассоциация банков России (АБР) попросила правительство увеличить субсидии на льготную ипотеку, честно признавшись, что кредитные учреждения на ней мало зарабатывают: на фоне снижающейся ключевой ставки возмещение по льготной ипотеке составляет 1%, и это приводит к тому, что совокупная ставка для банков (6,5% +1%) ниже рыночной. «Увеличение размера субсидии и продление до конца года сделает программу не только выгодной для потребителей, но и более интересной для банков» — говорилось в обращении АБР. Но в Минфине проигнорировали прошение.
Насчет продления льготной ипотеки после 1 ноября решения у правительства пока нет. Но есть весомые аргументы против. И это не только рост цен, нагрузка для бюджета и риск появления «пузыря», хотя пока ипотечные кредиты считаются самыми качественными, и доля просрочки по ним минимальна. Дело в том, что участниками программы стали не те граждане, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий (80% россиян заявили, что по-прежнему не имеют такой возможности), а те, кто пытался спасти свои накопления от падения рубля, снижения ставок по депозитам и налогообложения процентов по вкладам. В сложившейся ситуации многие решили, что лучше хранить деньги в недвижимости, а тут как раз и льготная ипотека подоспела. Вроде бы задача выполнена — деньги в стройку пришли. Но в отчетность по жилищному нацпроекту покупателей инвестиционных квартир точно не запишешь. Да и тратить бюджетные средства на приумножение их доходов по меньшей мере странно.