Источник: Бюллетень недвижимости
Пандемия изрядно встряхнула рынок арендной недвижимости Северной столицы, однако в 2021-м ситуация начала выравниваться. BN.ru подводит итоги прошедшего года и отмечает текущие тренды в сегменте жилья для найма.
ВПЕРЕД, В ПРОШЛОЕ!
Одним из главных трендов 2021 года на рынке жилищной аренды эксперты называют уменьшение предложения.
«Арендаторы, которые до пандемии планировали обзавестись собственной недвижимостью, были вынуждены отменить покупку и продолжить снимать жилье, – комментирует генеральный директор ГК Active Яков Волков. – Соответственно, спрос на арендное жилье сохранился и даже вырос. При этом предложение уменьшилось в разных сегментах в два-три раза. Такого мы не видели почти 15 лет, с кризиса 2008 года».
Предложение уменьшилось и за счет того, что часть ковидных ограничений отменили и город перестал быть закрытым для приезжих.
«В 2021 году в Питере снова появились туристы, хоть и отечественные, но вполне состоятельные, – отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. – Собственники опять стали сдавать квартиры посуточно. Кроме того, вернулась часть мигрантов и иностранных студентов, которых интересует долгосрочный наем».
Всё это способствовало появлению еще одной заметной тенденции – росту стоимости аренды.
По словам Якова Волкова, многие арендодатели, столкнувшись с наплывом желающих снять жилье, перестали делать скидки, а то и вовсе задумались о повышении цен. Подорожание, впрочем, не было слишком резким, ведь собственники уже научились думать не только о прибыли, но и о судьбе своих объектов и стали больше ценить хорошие отношения с арендаторами. Согласно данным ГК Active, в среднем по рынку расценки выросли на 15%.
ЦЕНОВОЙ МАЯТНИК
BN.ru решил вспомнить, сколько же стоила аренда разных типов квартир до того, как все узнали слово «коронавирус», и сравнить эти цифры в динамике. Для чистоты эксперимента рассмотрим средние показатели последнего месяца 2019, 2020 и 2021 годов.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, перед началом пандемии, в декабре 2019-го, комнату в Петербурге можно было арендовать за 11,4 тыс. руб., студию либо однокомнатную квартиру – за 23,2 тыс. руб., двухкомнатную – за 32 тыс. руб., трехкомнатную – 40 тыс. руб. в месяц.
Ровно год спустя комнаты предлагали за те же 11,4 тыс. руб., а вот остальные типы жилья подешевели в пределах 7%: студии с однушками – до 22,4 тыс. руб., двушки – до 30 тыс. руб., трешки – до 39 тыс. руб.
«Пандемия, безусловно, повлияла на рынок жилищной аренды, его тряхануло прилично, – вспоминает риэлтор АН „Феникс Недвижимость“ Светлана Золотарева. – Но влияние это не особо коснулось стоимости аренды – по крайней мере в Петербурге. Некоторые арендодатели вообще не спешили снижать цену, а лишь предоставляли отсрочку или рассрочку платежей».
А вот сегодня ситуация изменилась. Если взять цифры за декабрь 2021 года, то мы увидим, что арендаторы ежемесячно платили 12,5 тыс. руб., 26,1 тыс. руб., 35,3 тыс. руб. и 43,3 тыс. руб. за комнаты, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры соответственно. Рост за год составил от 9,6% (комнаты) до 17,7% (двушки).
«Аренда наконец-то оживает, – констатирует блогер по недвижимости Дмитрий Апряткин. – Возможно, это будет долгий процесс, ведь цены только-только начали становиться адекватными. Можно сказать, что сейчас рынок в „преднормальном“ состоянии».
ОДНУШКИ В ФАВОРЕ
Какие же квартиры в городе на Неве сегодня сдают чаще всего? Тут ничего нового – этот рейтинг уже давно возглавляют студии и однокомнатные квартиры. Так было и до пандемии, и в ее разгар, и с большой долей вероятности так будет и дальше.
По информации аналитиков BN.ru, по состоянию на декабрь 2021 года в структуре предложения аренды типового жилья Петербурга студии и однушки заметно преобладают. Они занимают почти половину всего объема рынка – 47,3%. И за последний год эта цифра выросла на 3,5%.
Комнаты и двушки находятся примерно на одном уровне – 23,5% и 20,7% рынка, доля трехкомнатных равна 7,4%. Многокомнатные квартиры составляют всего 1,2% рентного жилья, но это, между прочим, на 0,7% больше, чем в 2020-м.
В целом всё довольно ровно, хотя пандемия принесла и некие особенности.
«Возник спрос на постоянное жилье за городом, обусловленный и удаленкой, и страхом заразиться, – отмечает генеральный директор ГК „Омакульма“ Виолетта Басина. – Однако удовлетворить его чрезвычайно сложно: предложение загородных домов, где можно жить с семьей постоянно, практически отсутствует. Потому что речь в данном случае идет не только о характеристиках самого дома, но и о качестве жизни. А это в первую очередь школы, поликлиники, во вторую досуг – в общем, всё то, что называют социальной инфраструктурой. Жизнь за городом с городским комфортом – пока таких вариантов единицы».
ЭЛИТА НЕ ПОСТРАДАЛА
Рынок дорогого жилья существует по своим правилам. Вот как комментирует итоги 2021 года директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алексей Аристов:
– В Петербурге уровень спроса на квартиры в районе 100 тыс. руб. в месяц благодаря внутреннему спросу остался на уровне конца 2019 года. На элитную и ультрапремиальную недвижимость после падения арендной платы во второй половине 2020 года ставки снова выросли, особенно это касается больших квартир с террасами в престижных районах.
Что касается сегмента de luxe, где аренда стоит от 300 тыс. руб. в месяц, то волатильность рубля и иные события первой половины прошлого года на ставки аренды никак не повлияли. Уникальные объекты всегда вызывают повышенный интерес у потенциальных арендаторов. Как только квартира освобождается, в нее уже готовы заехать новые жильцы. В середине года спрос на такие квартиры полностью восстановился. Но наиболее интересные варианты ушли, сформировался дефицит качественного предложения.
СИТУАЦИЯ НА МЕСТАХ
Несмотря обозначившийся интерес к загородным объектам, основной спрос арендодателей всё-таки сосредоточен на городской территории. И самое большое число предложений (14% от общего объема по Петербургу) сосредоточено в Приморском районе. За ним следуют Выборгский, Красносельский, Московский и Невский районы, их доли – 10,1%, 9,6%, 13,5% и 11,2%.
В центральных локациях снять типовое жилье сегодня не так уж просто. Меньше всего такой недвижимости в Петроградском (1,6%), Адмиралтейском (2,6%) и Василеостровском (5,5%) районах. Дефицит арендного жилья наблюдается и в Красногвардейском районе (5,2%).
Самые популярные на данный момент предложения в сегменте аренды стандартного жилья – это студии и однушки в Приморском, Выборгском, Красносельском, Московском и Невском районах. Цены на них аналитики BN.ru фиксируют в диапазонах от 20,1 тыс. до 32,2 тыс. руб. Любят арендаторы и комнаты в Центральном районе, где они обходятся в среднем в 14,1 тыс. руб. ежемесячно.
САМЫЕ-САМЫЕ
И напоследок мы подготовили актуальные рейтинги наиболее дорогого и дешевого типового жилья в Петербурге.
Комнаты
Самые дорогие: Центральный (14,1 тыс. руб.), Фрунзенский (13,5 тыс. руб.) и Приморский (13,4 тыс. руб.) районы.
Самые дешевые: Колпинский (10,3 тыс. руб.), Красносельский (10,4 тыс. руб.) и Пушкинский (10,5 тыс. руб.) районы. В среднем по городу снять комнату сейчас можно за 12,5 тыс. руб. в месяц.
Студии и однушки
Самые дорогие: Центральный (34,1 тыс. руб.), Адмиралтейский (33,8 тыс. руб.) и Московский (32,2 тыс. руб.) районы.
Самые дешевые: Колпинский, Петродворцовый (по 16 тыс. руб.) и Красносельский (20,1 тыс. руб.) районы. В среднем по городу – 26,1 тыс. руб. в месяц.
Двушки
Самые дорогие: Центральный (48,5 тыс. руб.), Адмиралтейский (46,7 тыс. руб.) и Петроградский (46,5 тыс. руб.) районы.
Самые дешевые: Колпинский, Петродворцовый (по 20 тыс. руб.), а также Кронштадтский и Пушкинский (по 23 тыс. руб.) районы. В среднем по городу – 35,3 тыс. руб.
Трешки
Самые дорогие: Центральный (57,5 тыс. руб.), Адмиралтейский (55 тыс. руб.) и Московский (50,6 тыс. руб.) районы. ,
Самые дешевые: Петродворцовый (23,3 тыс. руб.), Кронштадтский (25,9 тыс. руб.) и Пушкинский (27 тыс. руб.) районы. В среднем по городу – 43,3 тыс. руб.
Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru:
– Жуткие колебания спроса и предложения на рынке аренды, связанные с пандемией, можно сравнить только с кризисом 2008–2009 годов. В 2020-м резко снизился поток туристов, внешних и внутренних. В результате огромное количество жилья, которое предлагалось посуточно, стало сдаваться на длительный срок. При этом цены на аренду заметно снизились. Тем не менее после этого провала рынок уже оклемался.
Виолетта Басина, генеральный директор ГК «Омакульма»:
– Петербург – чрезвычайно привлекательный город для съемщиков жилья. По некоторым позициям даже лучше Москвы: жизнь тут дешевле и спокойнее. Да и рынок аренды очень спокойный, на него практически никак не влияют факторы, давящие на рынок продаж. Рынок аренды связан с макроэкономикой, развитием бизнеса и образования, он характеризует уровень доходов экономически активного населения и четко к нему привязан.
Яков Волков, генеральный директор ГК Active:
– В 2021-м году был нестандартный сезонный спрос. Например, арендодатели активизировались в январе и мае, хотя обычно в эти периоды жилья снимается мало, потому что люди отправляются в длительные отпуска на праздники. Возможно, закрытые границы повлияли на то, что наши сограждане никуда не уехали и занимались текущими вопросами, в частности поиском квартиры.
Дмитрий Апряткин, блогер по недвижимости:
– В 2020 году, когда на нас свалилась пандемия, адекватные собственники снижали арендную плату, неадекватные – оставляли цену прежней и теряли нанимателей. Сейчас всё возвращается на круги своя. Думаю, в 2022 году аренда выйдет на уровень 2019-го, цены перестанут быть заниженными (может быть, даже повысятся), а предложение и спрос выровняются.
Наталья Сигутина, юрист АН «Вся недвижимость Петербурга»:
– За минувший, 2021 год ценник на аренду жилых помещений заметно взлетел. Местами стоимость выросла до четверти суммы оплаты за те же объекты по сравнению с годом ранее. Больше всего в этой ситуации пострадали те граждане, которые заключали краткосрочные договоры найма (они по закону не регистрируются), и те, у кого договорные отношения вообще не были оформлены.
Светлана Золотарева, риэлтор АН «Феникс Недвижимость»:
– С началом пандемии произошел отток арендаторов по своим городам, люди решили «переждать бурю» поближе к дому. А в 2021 году, когда страсти немного улеглись, появились вакцины и ослабили ограничения, цены на аренду потихоньку поползли вверх, так как опять появился динамично растущий спрос. И цены будут еще расти! Так, в период льготной ипотеки, люди предпочитали приобрести свое жилье, а после ужесточения программы и увеличения ставок на обычную ипотеку потребность в аренде жилья возрастает. Причем наметилась интересная тенденция: люди отдают приоритет новым домам. То есть предпочитают однокомнатную квартиру, но в новом хорошем доме с благополучным окружением, нежели двухкомнатную, но в старом фонде.
Алексей Аристов, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Введенные из-за пандемии ограничения сильно ударили по рынку жилищной аренды: до 40% квартиросъемщиков покинули Петербург, а снижение цен составило не более 10%. Поэтому предложение по сегменту и сейчас значительно превышает спрос. Небольшое оживление наблюдалось с лета 2021 года, и пока эта ситуация сохраняется.