Источник: Загородное Обозрение
С проектным финансированием связаны перспективы запуска льготной программы ипотеки, которая должна заменить сложные рыночные ипотечные кредиты на строительство. Также планируется нормативно установить госрегулирование этого сегмента.
Проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, на которое перешел рынок многоквартирных домов, давно и настойчиво обещают и рынку ИЖС. Механизм призван защитить конечного покупателя: деньги застройщик получает, только когда объект достроен. Располагая средствами проектного финансирования, девелопер не зависит от продаж и не останавливает стройку в их отсутствие. Банк, получая проценты по кредитной линии от застройщика и деньги покупателей на счет, в ответ без опаски и сложностей кредитует покупателя и предлагает ему более привлекательную ставку.
Сейчас на рынке загородного и в целом малоэтажного домостроения преобладают небольшие компании, которым непросто уверить банк в прозрачности своих операций, представить требуемую отчетность и историю финансовой деятельности.
Процесс подготовки договора о проектном финансировании долгий и непростой. Своим опытом поделилась гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина: «Заявку на проектное финансирование мы подали в банк «Дом.РФ» в феврале 2020 года, в октябре вышли на кредитный комитет, в декабре подписали договор, в апреле получили первый транш. Основные сложности, с которыми мы столкнулись при подготовке проектного финансирования, были связаны с требованием показать маркетинговые исследования по договорам на строительство домов. А официальной статистики просто не существует — ни о количестве сделок, ни об их суммах. Среди риэлторов и покупателей довольно распространено заблуждение, что проектное финансирование получить просто. И часто они не осознают, что это дает клиенту безопасность, гарантию достройки объекта. Но требует от застройщика работы 24/7 в течение года».
Цена денег
Для того чтобы получить проектное финансирование, девелопер должен прежде всего доказать будущую высокую маржинальность проекта, но важно еще, сколько застройщик будет платить по этому кредиту.
По мнению Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», вряд ли можно судить о будущей стоимости кредитов для загородных застройщиков по ситуации на рынке многоквартирного жилья: во-первых, большие объемы кредитов выданы крупным компаниям, а многие малые и средние достраивают дома по старым правилам и сворачивают бизнес. Во-вторых, рынок ИЖС сейчас для банков terra incognita — если сравнить ставки по ипотеке на строящиеся квартиры и индивидуальные дома, разница отражает отношение банков.
«Ставка проектного финансирования рассчитывается по сложной формуле. Средняя ставка оказывается на уровне 6,5–7,5% и сильно зависит от рейтинга заемщика, который присваивает ему конкретный банк, а также варьирует в зависимости от соотношения выбранных кредитных средств заемщиком и наполняемости эскроу-счетов в банке покупателями. Если наполняемость эскроу заметно превышает размер выбранных заемщиком средств, то ставка может быть и 0,3% годовых. И такого заемщика я знаю. Если наполняемость составляет около 75% выбранных заемщиком средств, ставка оказывается на уровне 5–6%», — поясняет Дмитрий Новосельцев.
Кредит на стройку
Вне рамок комплексного договора о проектном финансировании получить кредит на строительство дома крайне сложно. Сначала заемщик должен пройти одобрение как физлицо, затем банк проверяет земельный участок и проект будущего дома, далее надо согласовать с банком договор строительного подряда и оформить залоги. На все уходит до двух месяцев. В сегодняшних реалиях за это время меняется цена, и можно начинать процедуру заново.
Недаром для строительства используются альтернативные механизмы финансирования: кредиты под залог другой недвижимости или средства, выданные под залог покупаемого земельного участка.
«Если есть договор проектного финансирования застройщика, механизм другой: мы оформляем с покупателем договор купли-продажи будущей недвижимости. Землю в собственность клиенту мы не передаем, пока не выполним обязательства по строительству дома. Для ипотеки внешних залогов заемщик не предоставляет», — поясняет Виолетта Басина.
На фоне анонсов ипотечной госпрограммы для ИЖС после банка «Дом.РФ» свою программу для ипотеки на строительство в конце августа запустил ВТБ, аналогичный продукт готовит Россельхозбанк.
Сбербанк в июне объявил о выделении проектного финансирования для поселка ИЖС в Ростовской области, в рамках которого ставка для покупателей строящихся домов составляет от 8,3% годовых. С ними тоже заключается договор купли-продажи будущей вещи, сообщила пресс-служба Сбербанка.
Понятия по закону
Чиновники из правительства обещают запустить льготную ипотечную программу для строительства индивидуальных домов в декабре 2021 года. Участвовать в ней смогут только заемщики, заказывающие дома по типовым проектам. В реестр типовых попадут 40 проектов по результатам конкурса, его итоги Минстрой должен подвести в октябре.
Как пояснила эксперт РСС, типовые проекты не означают, что дома должны быть одинаковыми. Определяется необходимый набор помещений, диапазон площади (предварительно от 80 до 280 кв. м). Таким образом создается продукт, который подойдет 80% населения, и это обеспечивает его будущую ликвидность, в том числе с точки зрения банков.
Остальные моменты, по которым наблюдаются большие разночтения, должен отрегулировать закон об ИЖС, который станет аналогом 214-ФЗ для малоэтажных жилых комплексов.
Виолетта Басина называет плюсы ожидаемого документа: он позволит утверждать проект планировки территории в упрощенном виде, его можно будет согласовывать на уровне местной администрации. Также закон должен решить вопрос с сетями. «Прежде всего не будут разрешены локальные септики на каждый отдельный дом. Они убивают экологию, если их размещение не соотносится с санитарными нормами, то загрязненные стоки попадают в скважины. Кроме того, септики по прошествии 3–5 лет приводят к потере ликвидности домовладения: повсеместно они не обслуживаются должным образом или не обслуживаются совсем, что становится очевидно по запаху. Скорее всего, для проектов ИЖС застройщиков обяжут строить ЛОС или подключать дома к централизованной системе отведения стоков», — сообщила Виолетта Басина.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Работа по системе эскроу-счетов неизбежно толкает цены вверх, во-первых, из-за сокращения предложения, как мы видели на рынке квартир, во-вторых, из-за двойных процентов, которые выплачивают банку и застройщик по кредиту, и покупатель по ипотеке.
Погоня за снижением процентной ставки за счет наполняемости эскроу-счетов заставляет нести огромные расходы на рекламу. Для примера: один застройщик малоэтажного квартала в Ленобласти в весьма отдаленном от Петербурга месте тратит на рекламные компании ежемесячно до 5 млн руб. Сейчас у него все отлично, продажи на два года опережают план. Но любое изменение конъюнк-туры на рынке в сторону снижения спроса может привести к нарушению баланса затрат, обеспечивающих высокий темп строительства и продаж, наполняемости эскроу-счетов, а следовательно, к росту процентной ставки.
Система эскроу-счетов хорошо работает в нынешних условиях растущего рынка, но может оказаться весьма затратной при замедлении роста рынка и привести к банкротству средних и малых застройщиков. Считаю проектное финансирование в настоящее время очень выгодным для застройщиков механизмом, но при этом и весьма рискованным. Однако, как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанское.
«1-я Академия недвижимости» придерживается консервативной стратегии и не связывается с проектным финансированием. Но это лишь одна из стратегий на рынке. В настоящее время есть достаточно примеров успешных компаний, работающих с проектным финансированием.
Как финансовый консультант, всегда помню о валютных рисках, просчитываю carry trade. Получается, маржинальность проекта 20% сводит к нулю все усилия девелопера при очередной девальвации рубля, которая случается каждые пять лет.
Виолетта Басина, генеральный директор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
Хорошая новость для участников рынка загородного девелопмента — в предложенном Минстроем законе нас официально признают застройщиками (а не подрядчиками), то есть мы сможем участвовать во всех программах господдержки, действующих для застройщиков МКД. Это доступ к субсидиям на подведение сетей, создание общественных пространств.
Закон наконец решит наболевший вопрос передачи общего имущества коттеджного или малоэтажного комплекса. А также определит юридические понятия «домовладение», «теплый контур» и «черновая отделка», поскольку сегодня каждый подрядчик устанавливает свою комплектацию
теплого контура.
Самое важное — нормативное определение состава проектной документации. Сейчас многие подрядчики строят дома по одному разделу «архитектура», который не позволяет зафиксировать цену, и она растет в ходе строительства. Когда согласованы 12 разделов проекта, можно зафиксировать смету с возможностью ее индексации при подорожании материалов. Тогда рынок становится более прозрачным, более доступным и понятным для банков. И банк понимает ликвидность продукта, в том числе благодаря типизации проектов.