Источник: Domofond.ru
– Будучи в браке, приобрели квартиру в ипотеку с использованием маткапитала. Ипотеку вчера погасили. Но мы решили развестись; пробуем сделать это цивилизованно. Каким путем легче и надежнее пойти, если я хочу остаться единственным собственником в «старой» квартире, а мои родители готовы отдать одну из своих квартир невестке и внучкам? При том, что «экс»-супруга на такое согласна. Что лучше: купля – продажа или дарение? И в какой момент – до развода или после?
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Законодательно ваши дочки должны быть наделены долями в квартире, купленной при помощи материнского капитала. И ваше стремление наделить дочерей долями в другой квартире не решит задачу так просто, потому что вы имеете обязательства перед Пенсионным фондом и государством. В течение полугода после погашения ипотеки вы обязаны наделить детей собственностью в виде доли приобретаемой квартиры, пропорциональной использованной сумме маткапитала. К примеру, квартира стоила 5 млн руб., маткапитал – чуть менее 500 тыс. руб. – это по 1/10 на каждого ребенка.
Значит, нужно сначала выделить доли, а затем обратиться к органам опеки и попечительства за разрешением на сделку. И вот тут возникает главный нюанс: продажа долей между несовершеннолетними и совершеннолетними близкими родственниками запрещена. Значит, выкупить доли девочек вы не сможете, а сделку с дарением не пропустят органы опеки. Поэтому если вы намерены действительно решить вопрос, рекомендую работать совместно со специалистом, который поможет все сделать максимально эффективно.
Отвечает жилищный брокер Анна Каляева:
Есть несколько вариантов решения данной задачи:
1. Пока вы в браке, ваши родители «дарят» квартиру внучкам. Пока еще супругу тоже можно включить в дарственную, но тогда ей придется заплатить налог в размере 13% со своей части (считается от кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости). К сожалению, список родственников, которые могут получить недвижимость в дар и не платить налоги, небольшой, и зятья с невестками в него не входят.
2. Пока вы в браке, ваши родители условно «продают» квартиру невестке и внучкам по договору купли-продажи. Здесь все стандартно. Но помните, что родители должны владеть квартирой, которую хотят «отдать», более пяти лет, чтобы не платить налог в размере 13% с продажи.
3. Все вышеперечисленное вы можете сделать и после развода, но лучше выписать детей в квартиру, которая будет «получена» невесткой и внучками, до расторжения брака.
С будущей экс-супругой до развода можно заключить брачный договор, в котором будет определена судьба ипотечной квартиры. Здесь лучше всего обратиться к хорошему юристу, так как, если ипотечная квартира приобреталась с привлечением материнского капитала, то, конечно, условия деления такого жилья будут несколько иными.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вы можете подписать брачный договор, по условиям которого квартира отойдет только вам, а ваша супруга в данной ситуации получит иное имущество, которое перейдет ей в собственность. Однако тогда возникает вопрос относительно наделения детей собственностью – в случае, если вы наделите их собственностью в своей квартире, то выкупить у них доли вы не сможете, потому что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены. В вашей ситуации все-таки лучше забрать квартиру родителей, которые готовы ее вам отдать, а вашу недвижимость оставить жене и детям.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
В общем случае надо действовать через договор купли-продажи квартиры или договор мены. Но ситуация у вас неординарная.
Дело в том, что ваши дети являются собственниками долей (пусть даже не очень больших) в данной квартире. Для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства, которые могут не дать такого разрешения, поскольку выкуп родителями у несовершеннолетних детей их долей в квартире запрещен. Данный запрет установлен ст. 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации.
Но отказ органов опеки можно обжаловать в суде. Существующая судебная практика не дает однозначного ответа на этот вопрос: иногда суды встают на сторону опеки, иногда разрешают проводить такие сделки, если в результате улучшаются жилищные условия детей.
Мой совет – лучше начинать действовать после развода. Но сначала придется подготовить пакет документов на продаваемую квартиру (т.е. квартиру, доли в которой вы хотите «выкупить» у жены и детей) и приобретаемое жилье. Полный список документов можно получить в органах опеки.
Отвечает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:
Поскольку квартира приобретена с использованием материнского капитала, то она должна быть оформлена в общую собственность супругов и детей с определением размера долей по соглашению. Для возможности отчуждения долей, принадлежащих детям, необходимо получение письменного согласия органов опеки и попечительства.
Относительно порядка разрешения имущественных вопросов с супругой – наиболее оптимальным полагаем следующий вариант: оформление договора дарения на квартиру, планируемую к передаче супруге, между родителями и вами. Далее – заключение договора мены недвижимого имущества между вами и супругой, в котором также возможно предусмотреть наделение долями несовершеннолетних детей взамен долей в совместной квартире (при условии получения согласия органов опеки и попечительства). В этом случае момент заключения договора мены (до или после расторжения брака) значения иметь не будет.