Источник: Urbanus.ru
При покупке жилья на первичном рынке залог грамотного вложения средств и успешного исхода дела — правильный выбор застройщика. Безусловно, первым делом перед приобретением недвижимости необходимо определиться с районом, а уже потом выбирать компанию-застройщика, ведущую строительство в выбранном вами месте.
Чтобы не связаться с “фирмой-однодневкой”, не попасть в цепочку сомнительных по юридическому характеру договоров и не стать дольщиком “долгостроя”, необходимо тщательно изучить компанию, осуществляющую строительство, с разных сторон. В этой статье мы постараемся рассказать, на что нужно обратить внимание в первую очередь, какие документы смотреть, какие компании обходить стороной.
Прежде всего, целесообразно проверить выбранную вами компанию в списках неблагонадежных застройщиков, а также изучить перечень проблемных объектов по региону. Эти так называемые “черные списки” находятся в публичном доступе, изучить их может любой желающий. Надо учитывать, что в подобные реестры обычно попадают компании, находящиеся в кризисном положении — вероятно, уже на стадии банкротства. Эти сведения регулярно обновляются. Посмотреть сведения по Московской области вы можете по этим ссылкам:
● Реестр проблемных застройщиков
● Сводный перечень проблемных объектов
Также вы можете проверить застройщика на предмет наличия процедуры банкротства или ликвидации юридического лица. Это можно сделать в картотеке арбитражного судопроизводства, либо в едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если же застройщик находится в процессе ликвидации юридического лица, узнать об этом можно на специальном портале федеральной налоговой службы.
2. Изучите законодательство о долевом строительстве. Это проще, чем кажется. Основной документ, на который вам стоит обратить внимание — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно в рамках этого закона работает большинство застройщиков, и договор долевого участия, заключенный на условиях, установленных этим законом, является самым безопасным способом приобретения жилья на первичном рынке.
3. Внимательно изучите документы, на основании которых застройщик осуществляет строительство. Эти документы должны находиться в публичном доступе, как правило, на сайте застройщика. В первую очередь, нужно обратить внимание на следующие из них:
● Разрешение на строительство. Это документ, выдаваемый администрацией района или мэрией в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Он подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом проектом планировки территории и проектом межевания территории. На сайте мэра Москвы, например, можно посмотреть подробный реестр выданных разрешений на строительство в течение года. В разрешении на строительство должны быть указаны: дата выдачи и срок действия разрешения, характеристики объекта строительства и его наименование.
● Проектная декларация. Этот документ составляется самим застройщиком и содержит наиболее подробную информацию об объекте строительства — от описания создаваемого дома (этажность, количество квартир и их площади и т.д.), до финансовых рисков, источников финансирования строительства и — что самое важное — срока сдачи дома в эксплуатацию. Также из проектной декларации вы можете узнать об объектах, построенных интересующим вас застройщиком за последние три года. Проектная декларация должна быть заверена подписью и печатью руководителя, а сведения, содержащиеся в ней, подлежат обязательному обновлению. Любые изменения и дополнения к проектной декларации также публикуются в открытом доступе. Существенные изменения могут вноситься с застройщиками только по согласованию со всеми участниками долевого строительства.
● Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Этот документ также обычно размещается застройщиком на официальном сайте и подтверждает факт, что проект строительства прошел экспертизу в установленном законом порядке.
● Документы на земельный участок. Помните, что одной из самых важных вещей для застройщика является земельный участок. Именно с выделения земли под строительство начинается работа застройщика. А также земельный участок переходит в залог всем участникам долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию. Земля может находиться в собственности застройщика, либо в аренде. Изучите свидетельство о праве собственности/договор аренды земельного участка. Обратите внимание на вид разрешенного использования земли и сроки аренды.
● Ознакомьтесь с формой договора участия в долевом строительстве. Как уже было сказано, желательно, чтобы застройщик работал в соответствии с Федеральным законом № 214. Различного рода предварительные договоры купли-продажи, участие в жилищно-строительных кооперативах не дадут вам такого уровня защищенности.
4. Посмотрите, есть ли на сайте застройщика копии учредительных документов. Если нет, запросите их у застройщика лично. Стоит обратить внимание на устав организации, свидетельства о его регистрации и постановке на налоговый учет, документы, подтверждающие полномочия директора (приказы, решения) либо доверенности на лицо, действующее от имени организации. Также вы можете запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
5. Изучите индекс РАСК 10. Это отраслевой фондовый индекс, рассчитываемый ООО “РАСК” (Рейтинговое агентство стройкомплекса России) на основе акций десяти крупнейших и динамично развивающихся российских эмитентов, деятельность которых относится к строительной области. Индекс отражает текущее состояние строительной области и позволяет прогнозировать ее динамику. База расчета индекса РАСК 10 пересматривается ежеквартально. Подробнее об этом узнать можно здесь.
6. Изучите тематические форумы о строительстве и застройщиках, на них вы сможете найти отзывы о компании, истории из практики, рассказанные ее клиентами. В этом случае необходимо научиться отличать материалы, написанные по заказу застройщика (как правило, красивые и складные, стопроцентно положительные отзывы).
7. Выезжайте на строительные площадки. Поинтересуйтесь, в какой стадии находится строительство интересующего вас жилого дома, как движется процесс постройки, есть ли активность на стройплощадке, имеется ли техника. В некоторых случаях за строительством можно наблюдать в режиме онлайн с сайта застройщика.
8. Запросите выписки из Росреестра. Вы можете заказать выписку из росреестра на земельный участок, на котором осуществляется строительство интересующего вас дома. Специальный вид выписки содержит следующие сведения:
● Характеристики земельного участка;
● Сведения о правообладателе;
● Имеющиеся ограничения и обременения;
● Информация о заключенных и зарегистрированных договорах долевого участия.
Выбрать добросовестного застройщика непросто, но соблюдение хотя бы этих простых рекомендаций позволит вам научиться ориентироваться среди огромного количества компаний, предлагающих свои услуги на первичном рынке жилья.