Источник: Новострой-М
В борьбе за покупателя застройщики постоянно совершенствуют свои проекты. В итоге появляются не только новые классы жилья, но и необычные, промежуточные варианты. Новострой-М решил выяснить, на какие классы делятся новостройки Москвы и области, по каким критериям происходит ранжирование и как это отражается на стоимости квартир.
5 пишем, 4 в уме
На сегодняшний день в России нет общепринятой классификации новостроек, поэтому эксперты нередко расходятся во мнениях при определении класса того или иного проекта. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «Миэль-Новостройки», в Московском регионе среди строящихся жилых комплексов принято выделять следующие классы:
– «стандарт» (бывший «эконом»);
– «комфорт»;
– «бизнес»;
– «премиум»;
– «элит».
Первые два класса относятся к массовому жилью, оставшиеся три – к высокобюджетному. Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», добавила в перечень классы «комфорт+», «бизнес-», «прагматик» и «люкс».
«Комфорт+» и «бизнес-» – это так называемые промежуточные классы. Такое позиционирование возможно в случаях, когда проект обладает улучшенными характеристиками по некоторым параметрам либо, наоборот, не соответствует определенному классу по нескольким критериям.
Как пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, всему виной диверсификация предложения. Дело в том, что после кризиса 2014-2015 г. девелоперы стали конкурировать не только на уровне цен, но и на уровне качества. В результате на рынок начали выходить проекты на класс выше, например, когда цена соответствует комфорт-классу, а наполнение – «бизнесу».
Помимо этого крупные сегменты могут дробиться в зависимости от качественных характеристик жилья и политики конкретного застройщика: например, в высокобюджетном сегменте выделяется класс deluxe, а в массовом заявил о себе прагматик-класс, в котором позиционирует свои проекты Группа «Самолет».
В процентном соотношении на рынке Московского региона наиболее широко представлены новостройки стандарт-, комфорт- и бизнес-класса.
Классы жилья в Москве и Подмосковье по итогам 2019 г. (объем предложения квартир в шт.)
Регион/ Класс жилья
Стандарт
Комфорт
Бизнес
Премиум
Элит
Москва
8%
44%
38%
8%
2%
Новая Москва
19%
55%
26%
–
–
Московская область
33%
66%
1%
–
–
Источник: компания «Сити-XXI век»
Примерно такие же цифры привели компании «Метриум» и «НДВ-Супермаркет недвижимости». Что касается столичных апартаментов, здесь, по данным компании «Метриум», разбивка по классам следующая:
Классы апартаментов на столичном рынке по итогам 2019 г.
Регион/ Класс жилья
Массовый сегмент
Бизнес
Премиум
Элит
Москва
36%
38%
14%
12%
Как определяется класс жилья
Классификация новостроек основана на целом ряде параметров. Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», перечислила наиболее важные из них:
– месторасположение: транспортная доступность, экология, объекты непосредственного окружения, престижность района и т.д.;
– плотность застройки, конструктив зданий, количество этажей;
– архитектурные и планировочные решения, наличие вспомогательных помещений в квартирах (гардеробные, кладовые, постирочные и др.);
– площадь квартир, количество квартир на этаже;
– высота потолков и размер окон, наличие и качество отделки квартир;
– МОПы: входная группа, дополнительные помещения (колясочные, комнаты для консьержей и пр.), качество отделочных материалов, система навигации;
– инженерные решения: лифтовое оборудование, системы вентиляции и кондиционирования, системы отопления, водоснабжения и энергоснабжения и т.д.;
– паркинг: количество парковочных мест на открытых гостевых автостоянках, наличие подземного или отдельно стоящего паркинга, оборудование паркинга и др.;
– инфраструктура жилого комплекса: объекты собственной инфраструктуры на первых этажах жилых домов, их уровень, наличие социальных объектов в шаговой доступности;
– благоустройство: озеленение, наличие детских, спортивных площадок, зон отдыха для разных возрастных групп, разнообразие МАФов;
– системы безопасности.
На законодательном уровне прописаны характеристики только для стандартного жилья, возводимого в рамках муниципальных программ. Например, для Москвы это Программа реновации жилищного фонда, в некоторых регионах реализуются свои программы. Характеристики других классов жилья в законодательных документах не закреплены.
Таким образом, распределение проектов Московского региона по классам происходит путем оценки целого комплекса показателей. Например, новостройки стандарт-класса строятся преимущественно в удаленных от центра районах, для него характерны типовые панельные серии.
Так называемый прагматик-класс представлен на рынке Новой Москвы и области, он основан на конвейерном производстве, благодаря чему стоимость квартир максимально доступна для покупателя, при этом жилье сдается с полной отделкой.
Для проектов комфорт-класса, которые также возводятся в основном в дальних районах столицы или же в Подмосковье, характерны индивидуальные архитектурные проекты, в наличии своя инфраструктура, улучшенная отделка мест общего пользования, благоустроенная территория.
В высокобюджетном сегменте локация, как правило, сужается по мере роста «классности» и позволяет достаточно четко провести границу между проектами. Все высокобюджетные классы отличаются подчеркнутой проработкой внешнего облика зданий – к разработке концепции привлекаются известные архитекторы, причем в наиболее дорогих проектах участвуют иностранные специалисты с мировым именем.
Жилье бизнес-класса возводится в основном в престижных районах (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или в спальных районах, которые отличаются благоприятным окружением, высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
В «бизнесе» обязательно наличие подземного паркинга, потолки высотой от 3 метров, инфраструктурный набор не привязан к городским нормативам – может присутствовать престижная частная школа, даже если нет требований создать для города места в учебном заведении.
Премиальные проекты расположены преимущественно на первой линии от ЦАО. В этом сегменте добавляется обязательный консьерж-сервис, дорогие материалы отделки лобби и лестниц, если проект выдержан в классическом стиле, либо автоматизированный паркинг с зарядками для электромобилей, технология «умный дом» – если в стиле хай-тек.
Элитное жилье возводится в пределах Садового кольца, вблизи исторических и архитектурных памятников и природных объектов. Проекты класса deluxe сконцентрированы в конкретных локациях – это Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, а также территории, расположенные близко к Кремлю. Это самые престижные и дорогие комплексы, с максимальным наполнением.
«Пропорции условны, а границы размыты»
Некоторые характеристики жилых комплексов могут варьироваться даже внутри одного класса, именно поэтому оценка каждого проекта должны быть всесторонней. Например, внушительный метраж квартир – вовсе не обязательный атрибут современного дорогого жилья.
По словам Марии Литинецкой, на рынке есть элитные проекты, которые предлагают апартаменты под управлением гостиничных операторов. Большим спросом в них пользуются лоты с одной спальней. Подобным образом в элитном сегменте потолки могут не достигать 3,2 метра, если речь идет о проекте реконструкции исторического здания.
Стоит отметить, что за последние 5 лет классовые различия существенно стерлись. Как рассказала Ирина Туманова, если раньше почти все определяла локация и бизнес-класс за пределами ТТК допускался только в престижных районах северо-запада, запада и юго-запада Москвы, то сегодня такое жилье можно увидеть и на севере (ЖК «Дуэт» на Дегунинской улице), и на северо-востоке (ЖК Silver, «Триколор» у метро «Ботанический сад»), и на востоке (ЖК «Лефорт»), и на юго-востоке (ЖК «Символ», «Метрополия»).
По мнению Натальи Шаталиной, выход за рамки классов корректируется рынком и просчеты в позиционировании проекта всегда отражаются на темпах реализации. Но в любом случае жилой комплекс, обладающий характеристиками более высоких сегментов, получает важное конкурентное преимущество.
Классы и цены
Ценовая политика проектов различных сегментов довольно предсказуема – чем он выше у новостройки, тем дороже «квадрат». Ниже в таблицах показана стоимость квадратного метра столичного жилья по итогам 2019 года.
Средняя стоимость кв. метра в квартирах в разбивке по классам, тыс. руб.
Регион/ Класс жилья
Массовый сегмент
Бизнес
Премиум
Элит
Москва
174,8
241,8
554,4
1 007,1
Средняя стоимость кв. метра в апартаментах в разбивке по классам, тыс. руб.
Регион/ Класс жилья
Массовый сегмент
Бизнес
Премиум
Элит
Москва
183,9
250
598,8
970,5
Источник: компания «Метриум»
Различия в стоимости квартир и апартаментов обусловлены структурой предложения. Как правило, апартаменты имеют меньшую площадь и расположены в престижных локациях, что объясняет более высокую стоимость квадратного метра.
Мария Могилевцева-Головина привела данные по стоимости квартир на начало 2020 года по всему Московскому региону.
Средняя цена кв. метра жилья в разбивке по классам, тыс. руб.
Регион/ Класс жилья
Стандарт
Комфорт
Бизнес
Премиум
Элит
Москва
148
184,1
254,6
586,3
914,2
Новая Москва
123,1
129,6
192,2
–
–
Московская область
86,1
98
130,4
–
–
По информации компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», за 2019 год структура предложения по бюджету изменилась в пределах МКАД следующим образом:
– на 3 п.п. сократилась доля квартир до 3 млн рублей. Такие предложения практически ушли с рынка;
– на 2,1 п.п. и 3,8 п.п. соответственно уменьшилась доля лотов от 3 до 5 млн рублей и от 5 до 7 млн рублей;
– выросла доля квартир стоимостью от 7 до 10 млн рублей;
– до 64% от общего объема составляют предложения дороже 10 млн рублей.
Таким образом, в сегментах «комфорт» и «бизнес» подавляющее большинство предложений (88%) стартуют от 7 млн рублей, а более половины рынка представлено квартирами дороже 10 млн рублей.