Источник: Собеседник
Эксперты в сфере недвижимости — о том, почему не удалось достичь запланированных на 2020 год цифр по обеспеченности россиян жилплощадью.
В концепции развития России — 2020, которая была создана в 2008 году, закладывалось, что к 2020 году у средней российской семьи будет решен квартирный вопрос: 100 кв. метров на семью (из расчета 28–35 метров на человека). Стало быть, еще немного — и заживем?
— Как сейчас обстоят дела с обеспеченностью квадратными метрами у россиян? Реально ли было рассчитывать в 2008 году на достижение таких параметров — 100 метров на семью?
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— На мой взгляд, основная проблема была не в целевых показателях, а в методах их достижения. Было опрометчиво делать ставку исключительно на рыночные методы решения жилищного вопроса при крайне консервативной кредитно-денежной и бюджетной политике.
Основным инструментом жилищной политики власти «назначили» ипотеку, которая была и остается дорогой. В условиях крайне слабой экономики и низких доходов населения кредит не мог сформировать надлежащие объемы спроса для многократного увеличения ввода жилья. По данным ОЭСР, на одного россиянина приходится 0,9 комнаты — это худший показатель среди всех стран ОЭСР, сопоставимый с Мексикой, ЮАР и Бразилией. Средний показатель по всем странам ОЭСР — 1,8 комнаты на жителя страны.
— Что помешало?
— Я полагаю, что причины столь печального результата комплексные.
За последнее десятилетие российская экономика столкнулась с двумя глубокими кризисами. С другой стороны, жилищная и градостроительная политика не были выстроены так, чтобы достигать амбициозных целей. Ни спрос, ни предложение жилья активно не стимулировались государством, а рыночные объемы роста этого сектора оказались недостаточными. Более того, в чем-то рыночно обусловленное развитие строительства даже отдаляло нас от достижения целевых показателей. К примеру, несмотря на рост объемов ввода жилья в 2010-е гг. произошло резкое сокращение средней площади новых квартир, распространился формат малогабаритных студий.
Помимо этого, сам рыночный механизм жилищного строительства (долевое участие) не был должным образом отлажен и не находился под строгим надзором государства, из-за чего привлекательность вложений в строящееся жилье была подорвана.
— Когда можно прогнозировать (если вообще можно) достижение таких цифр?
— На мой взгляд, при сохранении текущей модели жилищной политики — с пассивной ролью государства, ограничениями на прямые инвестиции в сектор и дорогим кредитом — радикального улучшения ситуации с обеспеченностью жильем россиян ожидать не стоит.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
— Полагаю, плановые показатели были вполне достижимыми. Более чем за 10 лет необходимо было увеличить площадь жилья в расчете на одного человека с 22 кв. метров до 28–30 кв. м. При этом надо понимать, что население все эти годы количественно не изменялось, то есть темпы строительства должны были опережать только выбытие жилого фонда. Но фактически удалось увеличить обеспеченность жильем всего на 3 квадратных метра (в 2018 году — до 25,1 кв. м на человека).
Основной проблемой я бы назвал недостаточные темпы расселения ветхого и аварийного жилья. Имеющийся в стране жилищный фонд стареет и разрушается быстрее, чем происходит замещение новым жильем, из-за чего даже возрастающие объемы ввода новостроек не способны увеличивать обеспеченность жильем (точнее говоря, их недостаточно для увеличения, а хватает только на удержание уровня обеспеченности 22–25 кв. м на человека).
На мой взгляд, для достижения заявленных показателей необходимо в 1,5–2 раза увеличить объемы ввода жилья с текущих 75 млн кв. м в год до 100–120 млн кв. м в год. Однако с учетом очень слабого экономического роста и реформы долевого строительства, полагаю, в ближайшие пять лет эти цели достигнуты не будут, о чем уже говорят сами чиновники в строительной сфере, которые призывают скорректировать целевые показатели нацпроекта «Жилье и доступная среда».
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
— В городах и поселках городского типа количество квадратных метров, которые приходятся на одного жителя, на протяжении последних пяти лет увеличивается. Если в 2012 году средняя площадь составляла 22,9 кв. м, то в 2018 году — 25,4 кв. м. В более отдаленной ретроспективе — начиная с 2008 года — средняя площадь увеличилась с 21,4 кв. м.
Думаю, что в 2008 году вряд ли кто-то мог предположить, что спустя всего шесть лет после всемирного экономического кризиса Россию ждет еще одно серьезное экономическое потрясение в 2014 году с двукратным обесцениванием курса рубля к иностранным валютам. Все это способствовало активному импортозамещению, которое, впрочем, не помогло сохранить себестоимость строительства на прежнем уровне.
Несмотря на непростую обстановку, средняя площадь недвижимости на каждого жителя, как мы видим, продолжает увеличиваться. Думаю, что, если бы не кризис в 2014 году, рынок мог достичь целевых показателей.
Полагаю, что в 2020 году рынок увеличит показатель обеспеченности жильем, однако это будет отложенный эффект рекордных объемов строительства 2017–2018 гг. 2019 год оказался в данном плане не таким успешным, в первую очередь — из-за вступления в силу поправок в 214-ФЗ, что снизило деловую активность в девелопменте.
Более того, даже сами власти уже не рассчитывают к 2024 году достичь объема ввода жилья в 120 млн кв. м ежемесячно. Поэтому думаю, что на горизонте пяти лет показатель обеспеченности населения не достигнет 28–35 кв. метров.