Источник: Интерфакс-Недвижимость
Покупка квартиры – дело важное, к которому надо подходить крайне ответственно: тщательно выбирая не только район города, но и «начинку», то есть планировку квартиры. Раньше у покупателей не было большого выбора: квартиры, и планировки были типовыми. Но сейчас с ростом конкуренции на рынке заметно вырос и ассортимент: сегодня представлено жилье на любой вкус и кошелек, от маленьких студий до двухуровневых квартир. Можно выбирать из традиционных планировок и евро-форматов, а двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной по площади может превышать компактную «трешку».
Действительно, сегодня при проектировании жилого комплекса застройщики уделяют этому аспекту большое внимание, ведь «правильная» квартирография – важный элемент успешных продаж. О том, из чего она складывается, как угадать покупательские предпочтения, и какие квартиры наиболее популярны у покупателей сегодня, «Интерфакс» узнал у экспертов рынка.
Немного теории
Более 86% строящихся квартир в России приходится на однокомнатные и двухкомнатные, гласит исследование Аналитического центра ДОМ.РФ.
По данным экспертов, особенно перекос в сторону однокомнатного жилья наблюдается в Петербурге; в Москве, как и в других регионах, ситуация более сбалансирована, но самым популярным форматом остается однокомнатная квартира площадью 35 – 45 кв. м.
Конечно, застройщики идут навстречу покупательским предпочтениям, но, все-таки, строят не только небольшие по площади квартиры.
«Сегодня, как правило, в большинстве строящихся проектов предусмотрены студии, 1-, 2-, 3- и 4-комнатные лоты. В рамках каждого типа лотов застройщики предлагают несколько вариантов как по площади (более компактные и просторные квартиры), так и планировочных решений (например, классический вариант планировки или евроформат, по конфигурации различают линейные, распашные, торцевые), что позволяет предложить продукт для более широкой аудитории», — рассказывает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
В целом эксперты объясняют, что нормативов по квартирной нарезке сегодня нет, но их разнообразие говорит о конкурентном преимуществе.
«Никаких норм по ассортименту планировок нет. Каждый девелопер сам решает, какой выбор он может и хочет дать своему клиенту. Естественно, чем больше ассортимент, тем, с одной стороны, покупателю легче сделать лучший выбор, соответствующий его запросам, с другой стороны, девелоперу легче продавать такой продукт. У нас есть проекты с десятками различных планировочных решений, например, в смарт-квартале «LEGENDA Комендантского» представлены 50 типов + 25 подтипов планировок. Понятно, что при подобном ассортименте подход к выбору становится гораздо более индивидуальным. Покупатели это очень ценят», — рассказывает директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов.
Подтверждает слова коллеги и коммерческий директор «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин, который отмечает, что широкая линейка предложения различных планировочных решений является одним из основных преимуществ проекта.
«Применительно к проектам массового сегмента, идеальным видится 6 видов квартир с разбивкой по «типам» (студия, 1К, 2КЕ, 2К, 3КЕ, 3К, 4КЕ) и минимум 18 видов планировок с разбивкой «по функциональности», — говорит он.
Тем не менее, по словам эксперта, нужно тщательно анализировать рынок, так, например, за год в проектах компании можно отметить перераспределение спроса со студий в сторону однокомнатных, двухкомнатных «евро» и малогабаритных двухкомнатных квартир. Объем предложения студий в массовом сегменте площадью до 20 кв. м за год сократился с 26% до 16%. Основной интерес покупателя приходится на квартиры минимальных площадей — однокомнатные и студии, это 65% реализованного спроса. Двухкомнатные квартиры составляют 26% спроса, а трёхкомнатные — 9%.
Так ли кардинально
По словам руководителя проектного бюро UNK project Юлия Борисова, формат жилья – это несколько консервативная конструкция: «Если мы посмотрим на жилье в погребенном под слоем пепла знаменитом городе Помпеи, то, наверное, кардинальных изменений в планировках мы, все-таки, не заметим».
Тем не менее, определенные тренды все же есть. В прошлое уходят маленькие кухни (изолированный вариант), уступая место евроформату и объединенным зонам (кухня-гостиная, кухня-столовая). Это, по словам эксперта, происходит не за счет увеличения пощади, а за счет ее пересмотра. Уменьшаются, но, тем не менее, остаются нужными приватные зоны, такие как спальня, при этом увеличиваются площади общественных мест (кухня, столовая, гостиная).
Коммерческий директор «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин видит перемены не только внутри страны: «Вообще, приоритеты, безусловно, меняются, и это не только российская история. В европейских странах, как и в России, заметно взаимное влияние».
Так, по словам эксперта, североевропейская «массовая жилая застройка» опирается на принципы и разработки пионеров этого направления – архитектурную школу Баухаус. Основной своей задачей немецкие архитекторы, одновременно с русскими конструктивистами, французскими и голландскими рационалистами, поставили задачу «формирования самой жизни», и символом новой архитектуры стал рядовой жилой дом.
«Мы в свою очередь базируемся на тех же принципах – простота, красота, функциональность, массовость, но берем на вооружение разработки современных скандинавских архитекторов, как в части используемых строительных материалов, так и мастерпланирования. Их разработки современных планировочных решений с повышенной функциональностью нам кажутся очень подходящими для современных российских реалий. Например, при зонировании внутреннего пространства и размещение основных функциональных зон квартир необходимо разграничить приватные и гостевые зоны, желательно располагать их по разные стороны от входа. Гостевые зоны – прихожая, кухня, гостевой санузел и гостиная – должны быть расположены вблизи входа. Окна спален должны выходить во двор, а окна гостиных – преимущественно в сторону лучших видовых характеристик. Гардеробные в общих зонах и холлах рекомендуется организовать таким образом, чтобы избежать возникновения длинных коридоров и неиспользуемых углов. Санузлы преимущественно должны располагаться возле приватной зоны и т.п. Это очень важные для проектирования моменты, потому что от них во многом зависит комфортность проживания на этой площади», — говорит Артошин.
Директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов видит различия в пожеланиях клиентов и внутри страны, спрос по типам квартир во многом зависит от региона.
«В Санкт-Петербурге, например, студии до сих пор пользуются высокой популярностью. При этом в Московском регионе спрос на них достаточно ограничен. По форм-фактору, такой тип квартир в Санкт-Петербурге и Москве имеет ряд существенных отличий. Например, в Петербурге они имеют меньшую площадь, там большинство подобных предложений идет до 25 кв. м, они в основном имеют вытянутую форму и одно окно. В московском регионе, наоборот, таких сверхкомпактных студий очень мало, средний оптимальный размер студий для столичного региона 27-28 кв. м. Планировка приближена к квадрату и в большинстве случаев имеет два окна, одно — на жилое пространство и второе — на кухонную зону», — отмечает эксперт.
По словам Глазунова, изменения в предпочтениях покупателей связаны с повышением их грамотности и осознания своих реальных потребностей.
«Обычно такая осознанность приходит с покупательским опытом, как правило, негативным. Наша отрасль потихоньку начинает соответствовать алгоритму выбора автомобиля или, скажем, гаджета: потребитель четко понимает, какой набор функций он хочет в своем новом доме, и выигрывает тот девелопер, который сможет предложить именно требуемый набор. Все чаще у покупателя есть четкие запросы на дополнительные функции, повышающие уровень комфорта квартиры. Например, наличие постирочных, мастер-спален со «встроенными» санузлом и гардеробной (или даже двух гардеробных), дополнительных санузлов, отдельных кладовых вне квартир (эта опция чаще предлагается в высоких сегментах) и пр. Эти опции чаще присутствуют в планировках с двумя и более количеством спален, однако у нас, например, есть интересные планировки односпальневых квартир, где есть небольшая отдельная комната с окном, которую можно использовать как кабинет, комнату для хобби или большую гардеробную. Уровень функциональности в таких планировках значительно превышает стандартный», — говорит эксперт.
Жизнь знает лучше
Правда, бывает так, что изменения диктует сама жизнь, как, например, этой весной, когда 80% населения страны стали вынужденно работать из дома. Хотя тренд носит временный характер, и, скорее всего, кардинальных изменений в ближайших проектах не предвидится, определенные коррективы самоизоляция все же внесет.
«До недавнего времени сохранялся тренд на увеличение площадей. В ближайшей перспективе увеличение площадей, предполагаю, больше происходить не будет, все будут ориентироваться на повышение эффективности планировочных решений. Покупатели не готовы покупать лишние метры, поэтому наибольшим спросом пользуются планировки, которые имеют максимальную функциональности. То есть никаких лишних метров, никаких транзитных коридоров внутри квартиры, все должно работать на комфорт и на удобство жителя. Поэтому избыточные по площади квартиры сейчас большой популярностью не пользуются. Возможно такой спрос есть, и то наверняка небольшой, на квартиры премиум и элитного сегмента», — считает Брызгалов из ФСК.
Дело в том, говорит Артошин из «Главстрой-Регионы», что на формирование потребительских предпочтений оказывает большое влияние уровень покупательской способности. По окончанию карантина у людей не станет больше денег, поэтому текущие тренды сохранятся и в пост-изоляционный период. Во главе угла останется функциональное зонирование, рациональное использование и адаптивность.
Также он отмечает, что помимо этого, в сложившейся в настоящее время ситуации на рынке жилой недвижимости актуальность предоставления дополнительных опций при реализации квартир является особенно важной. При широком выборе и разнообразии проектов покупатель отдает предпочтение не только наиболее ликвидным предложениям, но и проектам с дополнительными качественными характеристиками, в том числе и с полной отделкой квартир.
Правда, если говорить о доме в целом, то эксперты предполагают, что запросы на общественные пространства внутри самого дома увеличатся.
«Например, в Азии принято создавать прогулочные зоны на крышах», — говорит Борисов из UNK project.
Конечно, идея хорошая, но российские реалии (смена климата — ИФ), несколько отличаются от азиатских, а потому эксперт предполагает, что в конечном итоге произойдет переосмысление подземных паркингов в ЖК, которые в будущем будут не нужны, то есть вместо них можно создать различные общественные пространства, какие именно – будет зависеть от пожеланий покупателя.
А вот Артошин напоминает, что несмотря на все тренды и изменения, происходящие сегодня в мире: основной – это качество. «Потребитель готов платить за качественный продукт».
Во всем, даже в кризисе, предлагает видеть плюсы. Глазунов из LEGENDA, который отмечает, что самоизоляция действительно «подсветила» все недостатки неграмотного проектирования.
«Мы надеемся, что данное явление, наконец, заставит людей научиться правильно формулировать свои ожидания к будущему жилью и сформирует новый запрос», — поясняет он.
Эксперты полагают, что потребители в будущем пересмотрят свои пожелания к жилью, но как именно, покажет время.
Вообще все они уверены, что застройщики должны быть гибкими и динамичными, ведь квартирография разрабатывается на ранних стадиях проектирования домов. То есть, по сути, девелоперы задают планировки, которые могут выйти на рынок через несколько лет, и уже сейчас мы можем узнать о том, где будут жить покупатели недвижимости в будущем.