Источник: Cottage.ru
Рынок высокобюджетной загородной недвижимости вынужден функционировать, считаясь с дефицитом нового предложения и под прессингом огромного фонда неликвидных объектов. Многие из них годами находятся в экспозиции почти без надежд на успешную реализацию. Cottage.ru выяснил, какую долю подобный продукт занимает на рынке, и что может способствовать его продаже.
Дефицит ликвидных лотов является главным проклятьем элитного и премиального сегментов загородного рынка. В условиях крайне дозированного пополнения (в 2016-2018 гг. стартовало всего четыре проекта) он оказался в полной зависимости от вторичной недвижимости. Специалисты компании «Метриум» квалифицируют 80% представленного в экспозиции фонда как неликвид. Его совокупный бюджет оценивается в 5,5 млрд долларов. Под данным Knight Frank, 13% предложения на Новорижском шоссе и 19% предложения на Рублево-Успенским находится в продаже более пяти лет. В целом по рынку доля таких объектов достигает 18%. В сумме они стоят 90,7 млрд рублей. Как отмечает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», некоторые дома, поступившие в продажу до 2014 года, потеряли в цене уже 30-50%, но все равно не смогли найти покупателя.
Эксперты выделяют несколько факторов, которые увеличивают риск попадания в ловушку неликвидности.
Слишком большая площадь. «Во времена формирования рынка люди болели гигантоманией», — констатирует директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Дома площадью 800-1000 кв. м составляли основу рынка. По словам Ильи Менжунова, и архитекторы, и собственники придерживались правила «чем больше квадратных метров, тем лучше». Однако с точки зрения практичного современного покупателя, столь крупные площади абсолютно избыточны и не могут быть эффективно освоены, поэтому нет смысла переплачивать за них.
Нерациональная планировка. Требования к функционалу помещений значительно изменились за 15-20 лет. «В 2000-е годы было модно устраивать дома шумные вечеринки, приглашать гостей поиграть в бильярд и погреться в сауне. Теперь люди проводят досуг вне дома. Сейчас наш типичный покупатель – это большая семья с детьми. Соответственно, они заинтересованы в большом количестве спален для детей и нянь, игровых, подсобных помещениях», — комментирует ситуацию Сергей Колосницын. Еще одна характерная черта загородной застройки прошлых лет — обилие редко используемых «статусных» помещений вроде сигарных комнат или домашних кинотеатров. Планировочные решения, которые практиковались еще пять лет назад, сегодня выглядят устаревшими. «Тогда никто не размещал спальни на первом этаже, и уделялось мало места для хранения вещей, в том числе, сезонных», — указывает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
Неудачные интерьерные и архитектурные решения. Penny Lane Realty фиксируют отчетливое смещение покупательского интереса от дворцовой роскоши в сторону европейского минимализма. Перестали пользоваться популярностью и каноничные особняки из красного кирпича, уступив место светлым современным домам с панорамным остеклением, — добавляет Олег Михайлик. Безвкусные, помпезные или вышедшие из моды интерьеры также создают проблемы при попытках продать объект. Но как подчеркивают в компании «Метриум», с этим недостатком покупатели готовы мириться ради удачной планировки и продуманной конфигурации.
Невыгодное расположение. Олег Михайлик обращает внимание, что негативным фактором, понижающим ликвидность, может стать близость домовладения к автотрассе или Московскому малому кольцу. В этом случае минус в экологии будет намного перешивать плюс в транспортной доступности.
Ветхое состояние. По мнению экспертов «Метриум», минимальные шансы на продажу имеют дома в плохом состоянии. «Не за всеми элитными объектами следят. Можно найти немало домов с трещинами на фасадах, да и в целом – ветхом состоянии, требующих серьезных вложений в капитальный ремонт», — объясняет Илья Менжунов.
Впрочем, неликвидность — это не приговор. «То, что такие дома не будут проданы – поспешный вывод. Здесь все упирается в стоимость объекта и в те затраты, которые будущий владелец будет вынужден вложить в дом. Если соотношение устроит покупателя, сделка состоится. Сегодняшний неликвид довольно быстро становится ликвидом в связи с корректировкой цены», — уверен Сергей Колосницын. Его коллеги из Knight Frank подтверждают: любой объект можно продать, если его стоимость меньше среднерыночной. Это иллюстрируют примеры тех же краснокирпичных домов, реализованных по цене земельного участка. Собственно, ради участка их и покупают. «Нередко собственник сносит построенный дом и возводит другой коттедж», — рассказывают в «Метриуме».
Однако было бы неправильно сводить стратегию продажи устаревших неликвидных лотов к простому снижению прайса. Агентства, вознаграждение которых зависит от суммы сделки, не заинтересованы в этом сценарии. Более продуктивным Сергей Колосницын видит подход, связанный с постепенной корректировкой цены в зависимости от фазы рынка, сезонности, уровня спроса и цены на дома-конкуренты. Важнее значение для перспектив реализации объекта имеет грамотная планировка. Изменив назначение некоторых помещений, а также их конфигурацию, собственник может существенно улучшить позиции своего коттеджа на рынке. Если этот и другие основные параметры соответствуют актуальным потребительским предпочтениям, есть основания рассчитывать на успешную продажу. Отдельные потребительские ниши, пусть и ограниченные, сохраняются и для нестандартных сверхкрупных лотов (в том числе, дворцов и замков). В качестве серьезного конкурентного преимущества аналитики рынка рассматривают наличие адреса на Новорижском или Рублево-Успенском шоссе. «Самые элитные и престижные локации находятся именно по этим направлениям, поэтому стоимость земли и значение окружения, инфраструктуры, живописности – остаются конкурентными преимуществами даже самого старого и странного дома», — напоминают в Penny Lane Realty.