Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Недвижимость и отношения: что важно знать

Недвижимость и отношения: что важно знать

Источник: Domofond.ru

Источник фотографии

У каждой семьи свой уклад: кто-то живет с партнером без штампа в паспорте, кто-то официально оформил отношения. Как правило, в обоих случаях есть недвижимое имущество, которое становится камнем преткновения после расставания. Как делить недвижимость уже бывшим супругам, когда можно заключить брачный договор, а когда стоит подумать о выделении долей и что следует знать о наследстве, читайте в материале.

На законодательной основе понятие «гражданский брак» — это синоним официального брака, то есть заключенного в ЗАГСе. А проживание без штампа в паспорте в свою очередь называется «сожительством». Тем не менее, чтобы избежать путаницы, в тексте мы решили оставить те термины, которые используются в обиходе.

Недвижимость в официальном браке

Если вы состоите в официальном браке, все имущество, нажитое в процессе зарегистрированных отношений, будет совместно нажитым. Это значит, что при разводе купленная в период брака квартира или дом будут делиться пополам. И даже если та же квартира оформлена на имя жены (при нотариальном согласии на это мужа), супруг все равно претендует на ее половину.

Та же история с недвижимостью, полученной кем-либо из супругов от государства, так как обычно она выдается с учетом количества членов семьи. «Например, муж получил земельный участок для строительства индивидуального жилого дома от органа местного самоуправления. Но в данном постановлении было указано, что участок предоставляется на семью из трех человек: на него, супругу и ребенка. То есть такой участок будет считаться совместно нажитым имуществом и при разводе делиться», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Впрочем, есть и хорошие новости. Недвижимое имущество, полученное кем-либо из супругов до брака или по безвозмездной сделке — в результате дарения, приватизации, в порядке наследования или купленное на личные средства, — остается за своим владельцем. «Случай из практики. После развода бывший супруг стал претендовать на ½ долю в праве собственности на квартиру, приобретенную в браке. Однако его бывшая жена доказала в суде, что основная часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты за жилье, была подарена ей матерью. Учитывая данное обстоятельство, суд определил доли бывших супругов в праве собственности на квартиру пропорционально вложенным личным средствам женщины и совместным средствам уже бывших супругов», — рассказывает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская.

Старая и новая недвижимость

Часто бывает, что кто-то из супругов продает свое имущество, а далее к этим деньгам присоединяются общие накопленные и уже по итогу покупается более просторное жилье. В этой ситуации тот человек, который продал первую квартиру (или дом), может претендовать на увеличение своей доли во второй (но пропорционально вложенным средствам). Для этого в суде нужно доказать, что средства от продажи были вложены именно в покупку нового объекта недвижимости.

Основные доказательства — договор купли-продажи и соотношение дат двух сделок. Причем идеально, когда продажа и покупка приходятся на один день. Но иногда они отстают друг от друга на несколько месяцев. В этой ситуации будет разбираться и решать суд: деньги на покупку нового жилья были получены от продажи старого или же пришли из других источников. Так что лучше не разносить две эти сделки на большой срок — чем он будет длиннее, тем будет сложнее доказать свою правоту.

Ипотека

Даже если квартира куплена в ипотеку, где один из супругов титульный заемщик, недвижимость является совместной собственностью, поскольку кредит будет выплачиваться за счет общих средств. При этом в случае развода созаемщик может обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества и выделить свою долю. Однако здесь не стоит путать выделение доли в праве собственности и в натуре.

«В первом случае в ЕГРН будет сделана запись, что доля в праве мужа и жены составляет по ½. Вторая ситуация — процесс раздела помещения с организацией отдельных входов, санузлов, кухонь. Как вы понимаете, в квартире это сделать невозможно, а вот в индивидуальном жилом доме — вполне. Нужно только пройти строительно-техническую экспертизу, которая установит возможность такого раздела», — добавляет Владислав Фролов.

Срок давности о разделе совместно нажитого имущества в СК РФ установлен в три года. Но на самом деле по данной категории дел его не существует. Долги, в том числе и по ипотеке, являются совместными долгами супругов и при расторжении брака делятся также пополам. Тем не менее, как рассказывает адвокат юридической компании «Антошевская и партнеры» Ольга Миронченко, есть опасный нюанс, подстерегающий заемщиков, которые взяли ипотеку до официального оформления своих отношений. При невозможности продать залоговое жилье банк может истребовать недвижимость, находящуюся в личной собственности. И не только у титульного заемщика. В правовой концепции быть созаемщиком в этом случае невыгодно, поскольку банк имеет право требовать оплату ипотечного долга с любого из супругов, пусть и бывших.

Брачный договор

Брачный договор может быть заключен только между людьми, уже состоящими в браке, либо теми, кто собирается это сделать. Но во втором случае соглашение вступает в силу только после официального оформления отношений. Удобен же брачный договор тем, что в нем можно прописать, что даже совместно нажитое имущество, записанное на имя одного супруга, после развода переходит в собственность только этого супруга. Также с его помощью можно подстраховаться, если вы берете ипотеку.

Как отмечает Светлана Болотская, заключение брачных договоров, устанавливающих раздельный режим собственности на недвижимость, приветствуется банками. Поскольку, документально закрепив степень ответственности каждого супруга в этом договоре, они снижают собственные финансовые риски в вопросах, касающихся возврата долга. При этом приобретенное за счет кредитных средств имущество не будет являться совместно нажитым: оно будет находиться в собственности того супруга, который производил оплату кредита.

Кстати, нельзя просто так взять и составить этот контракт. Он оформляется (и при желании впоследствии разрывается) только в присутствии нотариуса и с согласия обоих супругов, не в единоличном порядке.

Недвижимость в гражданском браке

Если люди находятся в незарегистрированных отношениях, после их расставания недвижимое имущество остается у того, на чьё имя оно было записано. Даже несмотря на то, что оно было приобретено на общие деньги. Справедливый выход из этого положения — оформить недвижимость в долевую собственность. Но делать это нужно до ее покупки.

Процедура проста. В договоре купли-продажи или в любом другом договоре, по которому объект покупает собственность, нужно указать, что граждане А и Б приобретают его в долевую собственность, и прописать размер этих долей. Например: гражданин А получает 1/3 доли, гражданин Б — 2/3 доли. Если их размеры не указаны, считается, что каждому причитается по ½ доли.

Это лучший вариант, так как потом не нужно будет ходить по судам и пытаться что-то доказать. Однако стоит помнить, что владение, пользование и распоряжение недвижимостью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. Поэтому, если впоследствии один супруг захочет продать свою часть квартиры, у второго будет преимущественное право ее выкупа.

А как быть с ипотекой?

Если пара рассталась, то права на ипотечную жилплощадь, а также обязательства уплаты кредита остаются за тем, на чье имя оформлены кредитные документы. В таком случае нужно либо договориться между собой о долях, либо через суд определить свою часть согласно внесенным денежным средствам на погашение ипотечного кредита, рекомендует Ольга Миронченко. Однако доказать, кто и сколько вкладывал в покупку, порой бывает очень сложно. Поэтому чтобы как-либо себя обезопасить, возьмите на вооружение следующий совет — лучше всего оплачивайте ипотеку по квитанциям, в которых указаны личные данные плательщика. Либо же сразу оформляйте жилье на двоих: тогда долг и права на жилплощадь будут делиться поровну, независимо от того, рассталась пара или нет.

Наследство в браке

Если в официальном браке после смерти одного из супругов оставшаяся недвижимость наследуется другим (он является наследником первой очереди), то в случае незарегистрированных отношений все не так. Гражданский супруг может быть наследником умершего, только если его признали нетрудоспособным и он не менее года до смерти наследодателя находился на его иждивении и проживал совместно с ним.

«Очевидно, что сожители фактически выведены из наследования. Они могут получить что-то лишь по остаточному принципу, когда других родственников не осталось. Устранить такую ситуацию можно с помощью завещания или наследственного фонда (если у гражданских супругов есть значительные активы или бизнес)», — дополняет адвокат Союза адвокатов «Сокол» Иван Хоменко.

Фиктивный брак

Еще один вид «семейных отношений» — фиктивный брак. Если ваш союз признан судом фиктивным, соответственно недействительным, то нажитое в нем имущество делится на доли. Брачный же договор (если был заключен) аннулируется (ст. 30 СК РФ).

Однако есть понятие «добросовестный супруг» — это человек, который вступал в брак с целью создания семьи, не зная о том, что его партнер делал это с корыстным умыслом. В этой ситуации, как отмечает Владислав Фролов, суд вправе применить положения, установленные статьями 34, 38 и 39 Семейного кодекса (к примеру, о том, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым), а также признать брачный договор действительным полностью или частично.

В вопросах, затрагивающих тему недвижимости, для любой пары есть универсальный совет от юристов. Прежде, чем что-либо делать, посоветуйтесь с нотариусом, адвокатом или тем же юристом. Грамотный совет убережет вас от множества проблем и, возможно, позволит сохранить хорошие отношения даже после распада семьи.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*