Источник: ЦИАН
Источник фотографии
Из-за резкого роста цен на рынке новостроек в последние месяцы покупатели жилья переориентировались на рынок вторичной недвижимости. Насколько экономически обоснованно и выгодно такое поведение?
Объемы продаж на рынке столичных новостроек все еще остаются на высоком уровне и превосходят показатели прошлых лет, но с момента объявления о продлении программы льготной ипотеки ажиотажный спрос пошел на спад. Так, если в октябре на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 8200 ДДУ, то в ноябре этот показатель уменьшился до 7613 ДДУ.
В то же время на рынке вторичного жилья, напротив, наблюдается небывалый рост активности: в конце ноября в Москве количество лотов уменьшилось на 20% по сравнению с октябрем. Почему покупатели стали охотнее рассматривать готовые варианты?
Новостройки догоняют «вторичку»
Ответ очевиден: в условиях, когда доходы населения снижаются, рост цен на новостройки отпугнул потенциальных покупателей. Только по итогам октября цены на рынке первичной недвижимости выросли на 3,5%, что сопоставимо с динамикой роста цен за весь III квартал.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в сегменте массовых новостроек достигла рекордного значения 200 тыс. рублей и приблизилась к ценам на готовое жилье. По данным Циан, средняя цена на вторичном рынке в Москве составляет 240 тыс. за 1 кв. м.
На первый взгляд, поведение покупателей выглядит логичным. Зачем переплачивать за квартиру, которую придется ждать еще два-три года, пока строится дом, когда реально купить готовое жилье и переехать сразу?
Но при более детальном рассмотрении и сравнении качественных характеристик объектов на первичном и вторичном рынке такое решение уже не кажется столь очевидным и экономически выгодным.
ЦИФРЫ
Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 38–40 кв. м в новостройке комфорт-класса в Москве составляет 8,3 млн рублей. С таким бюджетом можно рассматривать готовые варианты сопоставимой площади в домах старого жилого фонда только на окраинах столицы: в Алтуфьеве, Бескудникове, Медведкове, Бутове, Выхине. «Однушка» в приличном районе с хорошей экологией и транспортной доступностью обойдется дороже — в сумму около 10 млн рублей.
Но дело не только в локации. С точки зрении экономии средств покупатели «вторички» также проигрывают, если речь идет о сделке в ипотеку. Условия кредитования на рынке готового жилья менее выгодные: программа льготной ипотеки заемщикам недоступна, ставки колеблются в диапазоне от 8 до 9%. В то же время взять кредит на покупку новостройки в некоторых банках удастся менее чем под 6% годовых.
ПРИМЕР
Допустим, покупатель рассчитывает на недвижимость стоимостью 8 млн рублей.
Оформив в Сбербанке кредит на покупку готового жилья под 7,8% сроком на 15 лет с первоначальным взносом 20%, заемщик должен выплачивать ежемесячно 60 тыс. рублей. Сумма переплат в этом случае за весь срок обслуживания кредита составит 4,4 млн рублей.
Такой же кредит на новостройку по льготной ставке 6% годовых обойдется дешевле: сумма ежемесячного платежа будет 54 тыс. рублей, а размер переплаты — 3,3 млн рублей.
Кроме того, не стоит забывать про инвестиционный рост цен в новостройках. Только за счет изменения стадии строительной готовности через три года квартира в новом доме способна подорожать на 30%. К ним надо прибавить рыночный рост цен, который, конечно, зависит от экономической конъюнктуры.
За те же три года объекты на вторичном рынке вряд ли заметно вырастут в цене, а если дом находится в неприглядном состоянии и нуждается в капитальном ремонте, стоимость, скорее всего, скорректируется в меньшую сторону.
Плюсы и минусы нового и старого
Единственное преимущество, которое получает покупатель квартиры в готовом доме, — возможность немедленно въехать, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Но этот плюс вряд ли компенсирует низкий уровень комфорта проживания и все недостатки домов старого жилого фонда: отсутствие выразительной архитектуры, современных инженерных решений, благоустроенной территории, двора без машин, эргономичных планировок с местами хранения, квартир с дополнительными санузлами, высокими потолками и панорамными окнами.
Кроме того, квартира в новостройке гарантирует проживание в однородной социальной среде, что не всегда представимо в сложившихся микрорайонах, где живут или арендуют квартиры люди разного социального статуса.
На чашу весов следует добавить прозрачность сделок с новостройками по 214-ФЗ и юридические риски при покупке квартиры в старом жилом фонде (не исключены претензии со стороны старого собственника, нарушенные права несовершеннолетних и т. д.).
Несмотря на очевидные преимущества новостроек перед объектами старого жилого фонда, в ноябре интерес к готовым объектам превалировал.
Что год грядущий нам готовит
Но с наступлением традиционного сезона новогодних акций и скидок ситуация способна измениться. В отличие от частных продавцов, которые обычно приостанавливают продажи на период праздников, офисы застройщиков будут работать вплоть до Нового года и в течение зимних каникул. Наряду с доступной ипотекой этот фактор усилит конкуренцию со стороны первичного рынка.
В следующем году спрос на новостройки продолжит укрепляться — по крайней мере, до июля, пока доступна льготная ипотека. На этом фоне цены на первичном рынке также продолжат расти. Помимо устойчивого спроса на росте скажутся продолжающийся переход на эскроу-счета и повышение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.