Источник: Вести.Недвижимость
Загородный рынок сейчас переживает не лучшие времена. Спрос слабый, новых проектов почти не выходит, часть предложения устарела. Кроме того, есть коттеджные поселки, которые висят на балансе мертвым грузом. Закладывались такие проекты около 10 лет назад, но так и не достроились.
Поселки-призраки
По данным ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время число замороженных поселков в Московской области достигает сотню. Треть из них заморожена уже более пяти лет и шансы на то, что их все-таки достроят минимальны. Еще столько же ждет такая же учесть, потому что сами поселки морально устарели или имеют юридические сложности.
«Ориентировочно общая стоимость заброшенных поселков составляет порядка 10 млрд рублей», — отмечает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Помимо мертвых поселков, есть еще те, которые находятся в полузаброшенном. Их доля, по оценкам экспертов, достигает 40-50%. К примеру, планировался проект с УБП, где покупателям обещали все коммуникации, инфраструктуру. Однако после строительства части объектов деньги у инвестора закончились, на этом все и остановилось. Проблема, к сожалению, достаточно масштабна, подтверждает замглавы fee-девелоперской компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина.
«К той сотне поселков, о которых говорят аналитики, следует прибавить еще вдвое больше поселков с участками без подряда, продажи в которых тоже встали. Выглядят они аналогично «замороженным», — в них тоже не ведется нового строительства, и никто или почти никто не живет», — отмечает она
При таком количестве «мертвых» или «полумертвых» поселков в Московской области можно себе представить, у какого количества людей в этих проектах заморожены серьезные деньги. Для сотен семей это огромная проблема, говорит эксперт.
На первичном рынке проблема недостроев действительно актуальна, соглашается гендиректор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. «Многие поселки так и не зажили своей жизнью, остались частично или полностью нераспроданными. Большинство таких проектов реанимировать невозможно из-за морального и технического устаревания домов и всей концепции», — отмечает эксперт.
По мнению экспертов, в будущем ситуация может усугубиться. По оценкам экспертов, восемь из десяти подмосковных загородных проектов (особенно поселки с УБП) может ждать подобная учесть. По словам Дмитрия Таганова, это связано с тем, что три четверти поселков на подмосковной загородке состоит из земельных участков без застройки. «Эти проекты имеют крайне низкую рентабельность, реализуются на грани себестоимости. И в случае ухудшения финансовой ситуации у их собственников просто нет возможности дополнительно сократить свои расходы», — поясняет эксперт.
Помимо финансовых трудностей к заморозке проектов могут привести и другие причины. Это может быть неудачная концепция, низкий профессионализм девелопера или проблемы с разрешительной документацией. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, каждый второй подобный случай все же связан с денежными проблемами. Четверть девелоперов бросают свои проекты из-за проблем с проведением коммуникаций. Примерно столько же имеют юридические трудности – получение разрешение на строительство, регистрация прав собственности. Нередко подобные вопросы возникают, когда в ходе строительства меняется глава местной администрации.
Судьба недостроя
Судьбой покупателей жилья в замороженных загородных проектах, как правило, никто не занимается. Они могут сами попытаться вернуть деньги, но удается это не всегда. Нередко они начинают обустраиваться сами (если стадия строительства позволяет).
В большинстве случаев такие люди не являются дольщиками, поэтому государство их проблемы не решает, отмечает глава аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Чаще всего эти клиенты совершали сделку с заключением договора купли-продажи (ДКП). Покупки через договор участия в долевом строительстве (ДДУ) весьма редки, так как данная схема распространяется только на таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Получить ипотеку на объект незавершенного строительства тоже весьма проблематично, поэтому в брошенных проектах ипотечников почти не бывает», — говорит он. По словам эксперта, сейчас число таких покупателей жилья в поселках-призраках может достигать тысячи.
У владельцев таких коттеджей ситуации могут быть самыми разными: заключение договора участия в долевом строительстве или договора инвестирования, неисполненные договоры подряда, участие в ЖСК, приобретение участков, на которых невозможно строительство (например, сельхозназначения), добавляет адвокат Наталья Тарасова.
Дольщиками же являются те граждане, которые заключили ДДУ. Но даже им отстоять свои права на практике непросто. Для этого необходимо попасть в реестр обманутых дольщиков и ждать окончания строительства домов, которое может и не наступить.
«Можно также через суд потребовать расторжения договора, возврата средств и возмещения убытков. Но такой вариант выгоден только в том случае, если у подрядчика есть деньги, иначе можно остаться без дома и без денег», — отмечает юрист.
Сторонним девелоперам подобные проекты, как правило, не интересны. Подавляющее большинство неуспешных поселков стали таковыми из-за серьезных просчетов, допущенных еще на этапе разработки проекта и проектирования, поясняет Ольга Магилина. Вероятнее всего, проект был ориентирован не на ту целевую аудиторию, или не учтены особенности локации. Либо планировалось чересчур оптимистичное ценообразование. Исправление таких ошибок на этапе, когда часть объектов продана и построена, чаще всего уже невозможно.
«Но если не вдаваться в подробности, то укрупненно такая ситуация означает, что по такой себестомости, на которую вышел проект, он стал неинтересен покупателю. Любая попытка исправить проект, чтобы завершить его, приведет к еще большему увеличению себестомости», — говорит эксперт.
Сносят такие поселки тоже редко, потому что это экономически нецелесообразно. «Чем дальше расположен проект от столицы, тем это невыгоднее для потенциального собственника проекта, поскольку цены реализации в дальнем Подмосковье намного ниже, а стоимость сноса везде примерно одинаковая», — отмечает добавляет Дмитрий Таганов. В Новой Москве ситуация, напротив, иная. Там город быстро поглощает неудачные проекты, на месте которых потом можно построить многоэтажки.
Счастливый конец замороженные поселки имеют тоже редко. Как правило, речь идет о проектах, которые уже почти готовы, но не проведены коммуникации. В таких случаях жители могут обратиться к властям и решить вопрос. Но таких историй единицы, говорят эксперты.
Чтобы подобных ситуаций избежать, надо при заключении договора тщательно выбирать подрядчика и внимательно читать условия соглашения, советуют Наталья Тарасова. Стоит обращать особое внимание как на сроки выполнения работ, так и на ответственность застройщика при неисполнении обязательств.
Ситуация на загородке в целом
Стоит отметить, что в целом ситуация на загородном рынке далека от радужной. По данным «Мир квартир», за последний год на рынок не вышло ни одного коттеджного поселка. Сейчас за городом в основном строятся малоэтажные квартирные дома. Содержание индивидуального дома для круглогодичного проживания оказалось слишком накладной для россиян, говорит Павел Луценко.
«Наиболее живой сегмент в загородке, если рассматривать только частные дома – это вторичные предложения в обжитых поселках с налаженной инфраструктурой, и в дачных поселках, расположенных в популярных местах. Здесь какие-то сделки все еще совершаются», — отмечает эксперт. Но это, по его словам, не касается элитного сегмента, где дома продолжают терять ликвидность.
По данным Knight Frank, около 80% элитных домов и коттеджей на вторичном рынке Подмосковья не могут быть проданы, поскольку морально устарели и не отвечают требованиям покупателей. Большинство таких объектов расположено на Рублевском, Рублево-Успенском и Ильинском шоссе.
За год спрос на загородную первичку почти не изменился, находясь на довольно низком уровне. Цены на дома (первичка + вторичка) тоже почти не изменились: по России подорожали на 0,4%, по Подмосковью – на 0,8%, то есть в пределах погрешности. По итогам года будет зафиксировано небольшое снижение количества сделок, прогнозируют эксперты.
Оно будет связано, во-первых, с усилением рекламной активности игроков рынка новостроек, а во-вторых – с ростом отложенного спроса на построенные объекты и жилье с отделкой, поясняет замглавы fee-девелоперской компании KASKAD Недвижимость. Вместе с ростом предложения таких лотов в 2020 году в этом сегменте мы с вами, скорее всего, увидим увеличение количества сделок.