Источник: PublisherNews.Ru
Прошедший год для рынка недвижимости простым не был. Один только федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который в обиходе называют «Закон об эскроу-счетах» чего значит. Он внёс довольно много изменений в жизнь россиян.
Наряду с ним были и другие события в уходящем году, которые так или иначе оказывали влияние на российский рынок жилья. Какие из них больше всего запомнились риэлторам? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеславу Шеянову:
— Из самых ярких событий, которые произошли в уходящем году в России, — это окончание строительства Крымского моста.
— Согласен. Событие, безусловно, значимое для россиян. Но какое отношение это имеет к рынку недвижимости?
— Прямого, конечно же, не имеет. Но это показывает, что наша страна умеет строить серьёзнейшие объекты. Вселяет уверенность в завтрашнем дне и в стабильности развития государства. Эта уверенность определяет позитивное направление мышления россиян. А при позитивном мышлении и рынок недвижимости будет стабильным.
Так же приятно было слышать заявление московского правительства о том, что новых обманутых дольщиков в столичном регионе больше не будет.
— Дай-то Бог. Я недавно прочитал в СМИ, что спрос на жильё упал до уровня 2017 года. Вы согласны?
— Смотря что вкладывается в понятие «спрос». Мы принимаем большое количество звонков от покупателей жилья. Показов квартир тоже достаточно, а вот авансов стало меньше. Но я не чувствую падение спроса.
— Наверное, в декабре, наоборот, был подъём.
— Как раз в декабре мы наблюдали некоторый спад спроса.
— И с чем это связано?
— В первую очередь, это связано с обещаниями чиновников. Многие политические деятели столичного и федерального уровня с экранов телевизоров публично заявляют, что с января банки обещают снизить процентную ставку по ипотеке. А ипотека сегодня – это серьёзный фактор, определяющий вектор развития рынка недвижимости. Многие покупатели решили отложить покупку на «после праздников».
— Может быть, им действительно стоит подождать, ведь месяц погоды не делает?
— На сегодняшнем рынке столичного жилья мы наблюдаем ярко выраженную тенденцию: самые привлекательные квартиры быстро «уходят» с рынка. Сразу же появляются другие объекты, но по иным, более высоким, ценам. Вот и подумаешь: ждать или не ждать.
— А правда ли, что сейчас плохо продаются квартиры, потому что покупатели долго «копаются»?
— Кому из покупателей по-настоящему надо купить жильё, тот особо и не «копается». С другой стороны, у продавцов есть всего два варианта развития событий: продать сейчас или подождать. Подождать – всегда хуже. Но каждый участник рынка делает свой выбор, основываясь на своих суждениях. Одно могу сказать совершенно точно: ждать не выгодно.
— Может быть, продавцы квартир завышают цены?
— Любой собственник считает, что его объект недооценён рынком. Тогда как мнение покупателя, естественно, совершенно противоположное. Это нормальное положение вещей.
— Есть мнение, что особенно стараются «выжать» из квартиры по максимуму москвичи, которые попали в жернова программы реновации.
— Начну с совета покупателям квартир, находящихся в домах в списках под реновацию. При покупке квартиры в доме, находящемся в списке по закону о реновации, нужно 7 раз отмерить, прежде чем один раз отрезать. Почему? Потому как сроки реновации довольно размыты. Может быть, конкретный дом снесут в течение года, а может и… через 15 лет. А 15 лет – срок огромный. Так что я бы советовал всё внимательно продумать и просчитать. И покупателю, и продавцу. И тому, и другому мы обязательно поможем толковым советом, опираясь на бесценный опыт и большой объём знаний по вопросам недвижимости.
— Вернёмся к высказываниям чиновников высшего ранга. Особенно внимательно люди традиционно следят за тем, что говорят президент или премьер-министр. Не так ли?
— Разумеется, так. На недавней пресс-конференции с журналистами президент говорил о возможных изменениях в Конституции. Как только он затронул этот вопрос, так на следующий день у нас было очень много звонков. Все интересовались, а что же будет с рынком недвижимости через год, пять или десять лет? Мы честно ответили, что не знаем и знать не может никто. Слишком много разнонаправленных факторов определяют тот или иной тренд рынка. Главное, в чём я точно уверен: решать свой жилищный вопрос нужно тогда, когда есть в этом необходимость. Зачем обсуждать 2024-й год? До него еще далеко.
— Вячеслав Анатольевич, а для вашей компании прошедший год был удачным?
— Мы ожидали более высокие цифры по доходности, но результативность осталась на уровне 2018 года.
— А количество сделок?
— Не увеличилось. Мы посчитали недавно количество звонков за последнее десятилетие. Так вот. С 2009 года их количество уменьшилось в 2 с лишним раза. Доверия к рекламе стало меньше. Она становится все дороже, а эффекта от неё всё меньше и меньше.
— То, что стало меньше звонков, еще не показатель того, что и сделок меньше.
— Совершенно верно. И пусть звонков стало меньше, но качество их выше, клиентов стало приходить больше. Причина этого в том, что мы стали работать более эффективно со звонками. Обучаем сотрудников понимать клиента, что ему нужно на самом деле. Сложно? Безусловно. Но у нас есть учебный центр, который в этом помогает.
— Какие события прошедшего года вас не радуют или, возможно, вызывают у вас беспокойство?
— Беспокоит тотальная безграмотность населения. Нельзя никогда и нигде подписывать чистые листы бумаги. Это опасно!
— Неужели кто-то так делает?
— К сожалению, многие до сих пор так делают. И достаточно часто. В микрофинансовых организациях. Доверчивые граждане приходят в эти заведения, им подсовывают разные документы, в том числе пустые бумаги, и граждане всё подписывают, не читая. Сотрудники этих контор говорят: «Принесите, пожалуйста, документы на квартиру, пусть они у нас полежат, пока вы кредит нам не отдадите». Далее события развиваются по нежелательному сценарию. Нельзя так делать!
Удручает и то, что мошенников стало больше, и приёмы у них стали более изощрёнными. Недавно была ситуация, в которой клиент без нас мог бы попасть в беду. Мы искали ему квартиру. Нашли. Выяснилось, что нынешний собственник купил квартиру у бывшего владельца по явно заниженной цене. Бывший владелец утверждал, что унаследовал от своего родного (якобы) дяди несколько квартир в Москве. С документами всё, вроде как, было хорошо. Однако, нас смутило то, что продал он квартиру всего через 3 недели после вступления в права наследства.
Имело место судебное разбирательство. Родственница умершего «дяди» пыталась оспорить законность прав собственности на 3 квартиры. Суд признал, что одна из квартир была куплена добросовестным приобретателем. По другим квартирам, проданным безутешным племянником умершего дяди через несколько недель после вступления в права наследства, никаких решений суд пока не вынес. Конечно же, мы не стали рекомендовать своему клиенту приобретать квартиру с сомнительным прошлым. В тот же день нашли «хорошую» квартиру, после этого всё досконально проверили, убедились в «чистоте» объекта, и вышли на сделку. Наш клиент справил счастливое новоселье.
Поэтому еще раз хочу напомнить: перед тем, как совершать ответственные шаги, позвоните специалисту. Не обязательно в нашу компанию. В серьёзном агентстве с многолетней позитивной репутацией Вам расскажут всё, как есть на самом деле. Во всяком случае, мы всегда так делаем. Кроме того, у нас такие консультации бесплатны.
— Есть мнения о том, что в следующем году строить будут меньше из-за того, что количество строительных компаний уменьшилось. Намекают, что и цены могут качнуться вниз.
— Снижения цен на новостройки не будет. На это даже надеяться не стоит. И дело не в компаниях, и не в их количестве. Причина в росте стоимости строительных материалов. Цены на них всё равно растут. Иногда медленнее, иногда быстрее. Переход на эскроу-счета вовлёк в процесс и банки. Они же не могут работать себе в убыток. Поэтому ни о каком падении цен разговора быть не может. Только вверх. Насколько? Пока не ясно. Экономическая и политическая ситуации также могут внести свои коррективы. Отмена или усиление санкций, изменение ключевой ставки ЦБ РФ, высказывания первых лиц страны, нововведения в законодательстве, и т. д.
— И последний вопрос. Ряд аналитиков и руководителей риэлторских компаний, ссылаясь на западный опыт, высказывают мнение, что вполне возможно, что в будущем более активное развитие получит рынок аренды. Вы согласны?
— Это не для нас. На Западе нет столь жёсткой привязки к месту жительства, поэтому там и развита аренда. У нас менталитет другой. По статистике, россиянин в среднем меняет квартиру раз в 15-20 лет. А в Европе этот срок в разы меньше. Так что ипотека для наших граждан предпочтительнее. Всё равно ведь платишь за квартиру ежемесячно, но при ипотеке ты вкладываешь свои деньги в своё жильё. Для того, чтобы чувствовать себя на рынке жилья спокойно, рядом нужен специалист по недвижимости из солидной компании с многолетним стажем успешной работы.