Источник: Domofond.ru
Вместе с ростом числа новых жилых комплексов в российских городах многие задумываются о возможности переехать из старого жилищного фонда в новостройки. Однако не все знают, как можно обменять вторичную жилплощадь на квартиру в новом доме. О том, как это сделать правильно, Domofond.ru рассказал коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик.
Большинство квартир в новостройках покупаются в ипотеку, и, как правило, потенциальные покупатели не имеют суммы, необходимой для первоначального взноса по жилищному кредиту. Но у многих есть жилье на «вторичке», продав которое они рассчитывают решить эту проблему. Часто в данной ситуации возникают некоторые сложности, связанные с необходимостью быстро продать имеющееся имущество и найти крышу над головой на период совершения купли-продажи. В этом случае на помощь приходят сделки по обмену недвижимости.
Варианты «обмена»
Перед людьми, желающими обменять старую квартиру на новую, открываются три пути. Можно воспользоваться:
1. Договором мены, который заключается между физическими лицами. Распространена ситуация, когда люди получают квартиру в новом доме, но по каким-то причинам хотят переехать в жилье на вторичном рынке (планируют получить доплату за новостройку, не устраивает район, хотят жилье большей площади и проч.).
В договоре мены указываются условия, на которых приобретается новая недвижимость с одновременной передачей прав собственности на старую. Также, если обмен не предполагает доплаты от одной из сторон, там не будет фигурировать никаких денежных переводов.
2. Trade-in. По аналогии с программами, действующими при покупке автомобилей и бытовой техники, человек может передать старую квартиру застройщику или другому юридическому лицу с определенным дисконтом — обычно он составляет 10–15% от рыночной стоимости жилья. Затем застройщик реализует жилплощадь независимо от бывшего собственника. Взамен же человек получает скидку от застройщика при покупке квартиры в новостройке и более быстрый выход на сделку.
Как правило, компании, которые предлагают своим клиентам программу trade-in, проводят первичную оценку жилья. Если оценщик понимает, что даже с большим дисконтом от рыночной стоимости квартиру будет трудно продать в случае ее неликвидности (под это правило подпадают лоты с окнами на мусорку, требующие больших вложений, старым ремонтом и т. д.), такому клиенту в этой услуге может быть отказано.
Также практика показывает, что оценщики негативно относятся к неузаконенным перепланировкам и сделкам с обремененными квартирами.
3. Риелторской продажей. Этот вариант подразумевает заключение застройщиком или другим юридическим лицом (риелтором или застройщиком, выполняющим задачи риелтора) договора на реализацию старой квартиры, включая поиск покупателя и сопровождение ее продажи. Преимущество этого способа в том, что застройщик фиксирует стоимость новой, покупаемой у него, квартиры на срок реализации старого жилья клиента, что позволяет клиенту не потерять деньги за счет роста цен на новостройки.
Процент дисконта, с которым продается «вторичная» квартира, гораздо ниже (порядка 3–5%), чем в классическом trade-in. Для клиента это означает более выгодную продажу его недвижимости и возможность сделать более высокий первый взнос при покупке новостройки в ипотеку.
Недостатки
К недостаткам trade-in можно отнести большой дисконт, в который покупающая организация закладывает свои риски при дальнейшей реализации квартиры. В то же время ключевой минус программы риелторской продажи заключается в более длительных сроках и итоговой стоимости продажи старого жилья. В отличие от выкупа в рамках trade-in, при подобных сделках цена продаваемой квартиры может измениться, если обратное не предусмотрено условиями договора.
Что касается договора мены, сделка практически идентична купле-продаже жилья (единственное отличие — в качестве встречного предоставления: одна сторона передает другой не деньги, а права на объект недвижимости). Поэтому риски тоже схожи: возможны существенные недостатки обмениваемого имущества, наличие прав третьих лиц на данное жилье (нанимателя или залогодержателя) и т. д. Все это нужно проверять.
Подводные камни
Покупателю необходимо помнить, что при проведении любых сделок, связанных с жилой недвижимостью, можно стать жертвой недобросовестных компаний. При «обмене» старой квартиры на новую важно учитывать форму договора. Так, приобретение жилья в новостройке всегда должно соответствовать 214-ФЗ — недвижимость должна покупаться по договору долевого участия. При этом, если идет речь о новых проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 г. (кроме тех, которые соответствовали требованиям к работе с компенсационным фондом), размещение денежных средств обязательно должно быть на эскроу-счетах.
Стоит обращать особое внимание на условия оплаты, сроки и условия расторжения договора в случае, если Вы решите отказаться от оказываемых услуг или в случае их ненадлежащего исполнения. Также важно помнить, что обмен квартиры подразумевает проведение двух сделок сразу.
Встречаются ситуации, когда компания предлагает клиенту свои услуги по продаже старой квартиры по завышенной цене, а жилье в новостройке покупается с отсрочкой платежа. От человека требуется лишь оплатить аванс за новую квартиру. В результате старое жилье компания реализует не по обещанной, а по значительно более низкой цене. Человек же в этой ситуации вынужден искать деньги для того, чтобы перекрыть разницу в стоимости. В противном случае он может потерять внесенный аванс за жилье в новостройке.
Такие случаи могут возникать как по вине застройщика, так и по вине клиента. Чтобы избежать подобных ситуаций, в договоре должны быть прописаны условия возврата квартиры, если застройщик не смог выкупить ее или продать по нужной цене. В то же время клиентам стоит трезво рассматривать подобные предложения, адекватно оценивать стоимость продаваемой квартиры, учитывая текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости.