Источник: Вести.Недвижимость
В начале сентября стало известно о планах Минстроя РФ распространить механизм эскроу-счетов, который первого июля начал действовать на рынке новостроек, и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
В министерстве считают, то введение эскроу-счетов обеспечит контроль качества и своевременную сдачу объектов. Чтобы заинтересовать банки в кредитовании сегмента также разрабатываются стандарты качества ИЖС. К примеру, участки под индивидуальное строительство должны быть обеспечены необходимой инфраструктурой – инженерной, транспортной и социальной. Предполагается, что проектное финансирование ИЖС будет вестись через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Банк также сможет контролировать расходование средств, выделяемых на строительство инфраструктуры. Чтобы распространить эскроу-счета на ИЖС, потребуется вносить изменения в законодательство, отметили в Минстрое РФ.
Эксперты неоднозначно оценивают подобную инициативу. С одной стороны, подобный механизм дает гарантии покупателям и делает ИЖС более привлекательным для банков. С другой стороны, сам сегмент требует полного урегулирования и всесторонний поддержки.
Сейчас в России в год строится около 250-270 тыс индивидуальных домов. В целом на ИЖС приходится около 30-36 млн кв м в год или 40-45% от всего нового строительства. При этом часть этого объема возникает за счет дачной амнистии — около 7 млн кв м в год. К 2024 году объем ежегодного ввода индивидуального жилья должен превысить 40 млн кв м.
Привлечь банки
Инициатива в целом неплохая, она должна обеспечить не только безопасность сделок на рынке загородной недвижимости, но развить ипотечное кредитование и привести рынок в более цивилизованный формат, говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Кирилл Сиволапов.
«Вопрос во многом будет заключаться в том, как она будет реализовываться и каким образом пройдет стандартизация качества ИЖС», — говорит он.
Сегодня на рынке загородки есть поселки, которые строятся не в срок или с несоответствующим качеством, что затрудняет последующий оборот таких объектов и выдачу кредитов. Один из основных факторов, ограничивающих ипотечное кредитование ИЖС банками — это высокие риски, которые возникают из-за нестандартности объектов залога, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.
«Существуют определенные сложности с оценкой ликвидности земельных участков и самих объектов ИЖС. Как следствие, банки требуют дополнительное обеспечение (например, квартиру) для кредитования ИЖС и предлагают более высокие ставки», — поясняет эксперт.
Стандартизация части рынка (проекты, которые реализуют девелоперы) индивидуального строительства и появление финансового инструмента должны упорядочить сегмент и повысить интерес населения к ИЖС за счет более низких рисков.
«В сегмент могут быть привлечены клиенты, которые ранее предпочитали проживание в многоквартирных домах только из-за того, что опасались затягивания строительства индивидуального дома, увеличения сметы строительства, низкого качества строительства», — полагает Наталья Ващелюк.
С другой стороны, привлечение обязательного проектного финансирования для таких проектов повысит себестоимость строительства, продолжает Кирилл Сиволапов.
«Это приведет к тому, что цены на рынке тоже могут вырасти. Но очень сомнительно, что это будет поддержано спросом», — говорит эксперт. Получается, цены могут не вырасти пропорционально затратам, тогда часть застройщикам придется уйти, а это ослабить конкуренцию. Открытым остается вопрос – будет ли для загородки применение счетов обязательным.
Активность покупателей крайне низкая, а ценовая чувствительность крайне высокая
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов считает инициативу министерства нереализуемой, по крайней мере сейчас, когда сам рынок ИЖС пребывает в упадке.
Проект с эскроу-счетами в новостройках реализуется, когда сам рынок находится на большом подъеме. Плюс введены послабления для застройщиков (критерии, при выполнении которых можно достраивать по старым правилам). По нашим данным, доля проектов по эскроу в новостройках минимальна – около 20%. Это позволяет сделать переход на новую схему плавным и безболезненным. По крайней мере, пока не закончатся эти объемы. Кроме того, квартиры — это первоочередная необходимость для людей, поэтому государство активно поддерживает эту сферу.
«Рынок ИЖС находится в большом упадке, причем еще с 2008 года. Активность покупателей здесь крайне низкая, а ценовая чувствительность очень высокая: повышение даже на несколько процентных пунктов ведет к тому, что проекты не покупается», — отмечает Дмитрий Таганов.
Кроме того, нет четкого законодательства, которое бы регулировало этот сектор, отсутствуют функции контроля, открытым остается вопрос коррупции: протянуть сети к поселку, согласовать проект. Плюс сама доля ИЖС – достаточно маленькая. Сейчас рынок загородной недвижимости на 80% состоит из участков без подряда (УБП) – это продажи земли на 6-12 соток не в категории ИЖС. Как правило, это земли сельскохозяйственного назначения, участки под огороды, дачи.
Сам бизнес низкорентабельной, многие застройщики работают даже в минус. Поэтому увеличение любых издержек приведет к тому, что девелоперов просто не останется. Получается, покупатели категорически не готовы платить больше, а девелоперы находятся на грани выживания.
«Если сейчас просто перекладывать схему, работающую на самом активном сегменте, то это никаких положительных результатов не даст. Как не было особо сделок, так и не будет, или будет еще меньше», — считает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Замгендиректора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость (компания занимается реализацией проектов ИЖС) Ольга Магилина называет инициативу преждевременной, потому что пока сложно оценить влияние эскроу-счетов на новостройки даже профессионалам рынка. Кроме того, сам покупатель не проявляет особого интереса к данной тематике. Если в июле на волне всеобщего ажиотажа некоторые люди еще интересовались схемой ДДУ и эскроу-счетами, то сейчас подобных вопросов не возникает.
«Покупателю важно, чтобы его интересы в такой крупной сделке были максимально защищены. Но ему почти безразлично, какими именно способами это будет осуществляться. А значит, и спрос на частное домостроение никак не вырастет в случае введения эскроу-счетов в этом сегменте рынка», — говорит Ольга Магилина. Вот только цены вырасти могут, это нам уже наглядно демонстрирует рынок городской недвижимости.
При этом, сам сегмент ИЖС действительно нуждается в поддержки. Необходимо разрабатывать ипотеку, льготные программы и законодательно урегулировать ИЖС. Делать это последовательно, а не просто переносить механизм эскроу на загородку, подводя всех под одну гребенку, говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
«Если рынок новостроек прошел эволюционный путь: от обманутых дольщиков к новому механизму защите с эскроу, то у загородки этой эволюции не было. Поэтому применять чуждую схему к этому сегменту на данном этапе – неправильно», — отмечает эксперт. Необходимо постепенно наводить порядок в секторе: организовать комиссию, привлечь экспертов, бизнес, банки и выработать вариант, который всех устроит. Нужно в целом заняться вопросом строительства дач, а не только ИЖС.
О необходимости поддержать индивидуальное жилищное строительство говорил и президент Владимир Путин. «Необходимо семье дать возможность не только покупать готовое жилье, но и строить свой дом на своей земле. Правительство и ЦБ должны разработать удобные, и главное, доступные финансовые инструменты для поддержки ИЖС, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой», — заявлял он.
Позже премьер-министр Дмитрий Медведев поручил кабмину подготовить предложения по стимулированию ипотечного кредитования на рынке ИЖС. В августе глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил, планируется внедрить единые стандарты возведения индивидуальных домов (ИЖС), чтобы привлечь банки к финансированию.
«В доме должна быть вся необходимая коммунальная инфраструктура, он должен отвечать требованиям теплопроводности, противопожарным нормам, чтобы в случае проблем у застройщика этот дом можно было продать», — пояснил тогда министр.
Также летом правительство возобновило льготную ипотеку на деревянные дома заводского типа. Оформить кредит на такое жилье можно с 5%-ной скидкой.