Источник: Новострой-М
Подарки бывают разные. Некоторые из них нужно оформлять официально. Новострой-М вместе с юристами и застройщиками разбирался, как правильно действовать, если вам подарили квартиру: стоит ли тут же идти к нотариусу, придется ли платить налог и может ли даритель «отыграть» сделку назад.
Учим матчасть
Как подарить квартиру? Российское законодательство предусматривает, что владелец жилья может добровольно передать свою собственность любому другому лицу на безвозмездной основе. Эти действия регулирует 32 глава Гражданского кодекса РФ. Субъектами договора дарения могут выступать граждане Российской Федерации, иностранцы и даже лица без гражданства, а также юридические лица и само государство.
Вот только широкого жеста в виде красивых слов и передачи ключей от квартиры при личной встрече недостаточно: свои намерения нужно закрепить на бумаге. Для этого заключают договор дарения и регистрируют его в Росреестре. Именно тогда этот документ подтверждает основание для перехода права собственности от одного собственника к другому.
Подарить можно как уже готовую квартиру, так и еще строящуюся. В этом случае передается не сам объект недвижимости (потому что его еще физически не существует и у него нет почтового адреса), а право требования на него по ДДУ.
«Подарить объект в недостроенном доме можно по договору дарения прав требования на квартиру по ДДУ (безвозмездная уступка прав требования). Эта сделка также подлежит государственной регистрации и часто требует предварительного согласия застройщика. Если согласие застройщика обязательно, то последнее непременно должно прилагаться к договору или быть в его тексте в виде подписи и печати застройщика»
Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege
На дарение установлены определенные ограничения, рассказывает Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита». В частности, запрещается:
— дарение от имени малолетних (детей до 14 лет) и граждан, признанных судом недееспособными;
— дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или ввиду исполнения ими служебных обязанностей;
— дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений и учреждений социальной защиты, если владельцы отчуждаемого имущества находятся на лечении, содержании или воспитании в вышеперечисленных заведениях. Супруги и родственники этих граждан тоже не имеют права распоряжаться в таком ключе недвижимостью своих близких;
— дарение между коммерческими организациями. То есть одно юрлицо не может подарить квартиру другому юрлицу, а вот физлицу – вполне. И наоборот, гражданин вполне может передать в дар свою недвижимость какой-нибудь организации;
— дарение под условием. Нельзя якобы «безвозмездно» передать имущество, но требовать при этом совершения определенных действий от одаряемого. Например, рассчитывать на пожизненное содержание или запретить заводить в подаренной квартире домашних животных.
При заключении договора дарения также необходимо убедиться, что недвижимость действительно находится в собственности дарителя и по ней отсутствуют какие-либо обременения.
Как оформить дорогой подарок
Как правило, договор дарения делается в простой письменной форме, комментирует Денис Артемов. То есть, сторонам достаточно его распечатать и подписать.
В большинстве случаев нет необходимости заверять его нотариально. Кроме того, это самый дорогостоящий способ провести сделку, который обойдется обычному гражданину в 0,5% от стоимости квартиры плюс оплата технической работы.
Тем не менее, бывают случаи, когда участие нотариуса в оформлении дарения обязательно.
Нотариальное оформление необходимо, когда:
— дарят не весь объект недвижимости, а лишь долю в нем;
— если даритель является несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицом.
Конечно, удостоверить договор дарения у нотариуса можно и по собственному желанию, даже если по закону это необязательно. Обычно так поступают при наличии какого-либо риска признания в дальнейшем сделки недействительной. Например, если пожилой человек дарит квартиру одному из наследников и есть вероятность, что другие наследники позже оспорят сделку. В случае нотариального оформления это сделать сложнее.
При передаче квартиры в дар путем заключения договора в простой письменной форме важно соблюдать определенные правила.
В документе должен быть четко описан предмет договора, то есть квартира: адрес, кадастровый номер, общая площадь, технические характеристики. Эти данные должны полностью совпадать с теми, что указаны в правоустанавливающих документах, иначе можно получить приостановку или даже отказ в совершении регистрационных действий.
Также необходимо указать, остается ли кто-нибудь проживать в даруемой квартире. Это может быть сам даритель или иные постоянно зарегистрированные там лица. Без такой информации в регистрации будет отказано.
Как и любая сделка с недвижимостью, договор дарения недвижимости предполагает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности.
Для этого необходимы:
— заявление о государственной регистрации (обычно его заполняют в МФЦ);
— паспорта сторон договора;
— договор дарения в экземплярах по количеству сторон и один дополнительный – для Росреестра;
— квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.).
Важно: в случае смерти дарителя преемнику будет отказано в регистрации перехода права собственности. Однако если одновременно с договором дарения составить акт приема-передачи квартиры, то он будет свидетельствовать о том, что одаряемый фактически вступил в права владения и пользования. Поэтому, если возникнет ситуация, когда даритель подписал договор, но не успел подать на государственную регистрацию (скончался), в дальнейшем в суде можно признать переход прав состоявшимся.
Про налоги
При получении недвижимости в дар новый владелец должен уплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. Для нерезидентов РФ эта цифра возрастает до 30%. Но если сделка совершается между близкими родственниками, то одаряемый освобождается от этой обязанности.
Согласно законодательству РФ, близкими родственниками признаются родители и дети, братья и сестры, дедушки и бабушки. Это же правило действует по отношению к супругам, состоящим в законном браке: они не должны платить НДФЛ, так как являются членами семьи (Семейный кодекс РФ, ст. 2, п. 14; Налоговый кодекс РФ, ст. 217, п. 18.1).
Если договор дарения заключают между близкими родственниками, то лучше отдельно указать это в договоре: выделенный пункт позволит избежать претензий со стороны налоговиков.
Можно ли отменить дарение
Многие полагают, что договор дарения легко аннулировать, но это совсем не так, предостерегает Артем Сидоров. Даритель может отменить свое решение только в том случае, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или умышленно причинит дарителю телесные повреждения.
В случае, если одаряемый предумышленно лишит жизни своего благодетеля, наследники дарителя имеют право требовать отмены сделки.
Также договором может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку в случае, если он переживет одаряемого.
Можно ли оспорить сделку
Одним их основных доводов при оспаривании дарения является психическое состояние дарителя. Особенно это касается сделок, совершенных пожилыми людьми. «Нотариус не является профильным врачом, а поэтому не может удостоверить дееспособность участника сделки, хотя зачастую пишет об этом. В нашей практике было множество случаев возврата сделок в первоначальное положение по причине того, что даритель внешне выглядел хорошо, но на деле имел не снятый психиатрический диагноз. В таком случае для суда запись нотариуса о проверке дееспособности юридической силы не имеет», – говорит Денис Артемов.
Для того, чтобы защититься от обвинений в психической болезни дарителя, нужно запастись справками из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также пройти в день сделки собеседование с профильными врачами – психиатром и наркологом.
Юридические тонкости передачи квартиры в дар
Дарение имущества сопряжено со множеством нюансов.
Например, если квартира приобреталась в период брака, то для того, чтобы ее подарить кому-то из близких родственников, потребуется согласие супруга, рассказывает Денис Артемов. Заключить договор дарения между самими супругами на такое имущество нельзя, так как приобретенная в период брака недвижимость является их общей совместной собственностью. В отношении добрачного имущества и имущества, полученного безвозмездно (в дар или в наследство), таких ограничений нет.
Так как имущество, полученное по договору дарения, не переходит в общую совместную собственность супругов, этот вид сделки часто использует старшее поколение: если оформить недвижимость на взрослых детей, в случае развода второй супруг не сможет на нее претендовать.
Также важно знать, что даритель не сохраняет право пользования квартирой после ее дарения и практически во всех случаях утрачивает такое право, если имущество будет продано одаряемым третьему лицу, отмечает Артем Сидоров. Из-за этого нередко возникают проблемы у лиц пожилого возраста. Они дарят свои квартиры, недобросовестные «преемники» их продают, а новые собственники подают иски о выселении.
«Если есть сомнения в добросовестности родственников, то лучше составить завещание, а не заключать с ними договор дарения. Или хотя бы заключить с одаряемым договор безвозмездного пользования квартирой на длительный срок»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
С целью предотвращения напряженности лучше предусмотреть право дарителя на пожизненное проживание в подаренной недвижимости, рекомендует Денис Артемов. В этом случае есть возможность диалога с новым собственником квартиры на паритетных началах – выселить уже не получится, как и легко продать. Да и мало кому захочется приобретать недвижимость с находящимся в ней жильцом.
Квартира в дар: кто и для чего покупает
На первичном рынке недвижимости сделки с целью дальнейшего дарения квартиры происходят сегодня не очень часто. Покупатели в основном берут жилье для личного проживания или инвестируют свои сбережения в квадратные метры. Тем не менее, такие сделки имеют место быть.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказывает, что чаще всего квартиры приобретают в дар в трех случаях:
— родители берут квартиру детям «на вырост». Такое жилье обычно сначала сдают в аренду, а спустя годы отселяют туда ребенка, обычно по достижении им совершеннолетия;
— взрослые дети покупают квартиру своим пожилым иногородним родителям, чтобы перевезти их в Москву, поближе к себе;
— некоторые состоятельные люди приобретают квартиры в дар своим дамам сердца.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», добавляет в данный список бабушек и дедушек, которые берут квартиры для своих внуков, и семьи, которые используют при покупке средства материнского капитала.
Все это, безусловно, определяет специфику приобретения «подарочных» квартир. Например, последняя категория граждан при выборе жилья руководствуется в первую очередь его стоимостью, так как вынуждена отталкиваться от суммы накопленных сбережений.
Впрочем, с этим согласны далеко не все девелоперы. Например, в пресс-службе INGRAD сообщили, что слово «подарок» в его истинном значении давно уже не звучит из уст клиентов, и почти любая покупка квартиры в первую очередь помогает реализовать потребности россиян в жилье. Даже когда родители приобретают квартиры детям, они обычно решают свои проблемы и удовлетворяют собственные желания, связанные с проживанием детей неподалеку. Отселение близких родственников, в том числе пожилых родителей, тоже не является поводом для подарка – это, скорее, насущная необходимость.
Требования к «подарочному» жилью
Несмотря на единую цель, запросы у покупателей «подарочного» жилья разные. Поэтому сложно сказать, какая квартира наиболее удачно подойдет на эту роль. Тем не менее, можно провести некие общие параллели.
Так, опыт ГК «Гранель» показывает, что для дарения клиенты приобретают преимущественно студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 до 40 кв. м. И чаще выбирают для этого новостройки в ближнем Подмосковье.
В компании «ВекторСтройФинанс» в качестве подарка обычно выбирают стандартные однокомнатные квартиры либо еврооднушки.
Покупатели INGRAD больше всего интересуются двухкомнатными квартирами евроформата. Отмечается также незначительное смещение спроса на квартиры меньшего метража, в среднем с 60 кв. м к 54 кв. м, и увеличение спроса на жилье с отделкой. Имеет значение архитектура проекта и благоустройство территории, в том числе наличие многофункциональных детских и спортивных площадок: сегодня они имеют высокую важность для покупателей любого класса жилья. Обязательно учитывается близость новостройки к природным территориям и зонам отдыха.
«В отличие от инвестиционных квартир, которые приобретаются на продажу, к жилью, которое покупается для передачи в дар, клиенты предъявляют высокие требования. Они обращают внимание на локацию, транспортную доступность, обеспеченность инфраструктурой, планировочные решения, и даже этаж. Например, неохотно покупают квартиры на вторых этажах, которые расположены над коммерческими помещениями»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Итак, в качестве резюме – пять наиболее важных моментов, которые нужно знать о дарении недвижимости:
— подарить можно и «вторичку», и новостройку;
— договор дарения не обязательно заверять у нотариуса, но есть исключения;
— договор дарения необходимо зарегистрировать в Росреестре;
— только близкие родственники могут не платить налог с подаренной квартиры;
— существуют ситуации, когда дарение невозможно.