Источник: Domofond.ru
С 1 июля 2019 года проектное финансирование в строительстве жилья стало обязательным. Застройщики переходят на эскроу-счета. Почему это произошло именно сейчас? Объяснить это можно, только обернувшись назад и посмотрев, как развивалось правовое регулирование строительства многоквартирных домов в нашей стране. О прошлом, настоящем и немного будущем рассказывает эксперт по недвижимости, юрист, блогер Светлана Кириллова.
Строительный бум 90-х
Когда в конце 1990-х в России начался строительный бум, законодательная база была к этому совершенно не готова. Закон 1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» морально устарел и не отвечал требованиям стремительно развивающегося рынка. Не было четких механизмов, которые позволяли бы контролировать деятельность инвесторов-застройщиков и защищать права покупателей. Инвесторы строили по государственным контрактам.
С покупателями же чаще всего заключали два типа договоров: предварительный договор купли-продажи и инвестиционный договор. Такие договоры нигде не регистрировались, но при этом деньги инвестор получал сразу и в полном объеме. Помните истории с двойными и тройными продажами? Они случались именно в те времена.
2014: 214-ФЗ
Ситуация требовала, чтобы государство вмешалось и урегулировало вопрос. В декабре 2004 года был принят Федеральный закон — 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он вступил в силу в 2005 году, но его положения не распространялись на те стройки, разрешение на которые было получено раньше. Это дало возможность застройщикам работать по отлаженным схемам еще несколько лет. Кстати, продажи по предварительному договору прекрасно работают и сегодня.
Этот закон впервые определил права и обязанности застройщика и участника долевого строительства, а также установил ответственность за неисполнение обязательств. Кроме того, появилось четкое указание, что отношения сторон подпадают под действие закона «О защите прав потребителей» (ранее это приходилось доказывать в судебном порядке). Застройщики получили право пользоваться деньгами покупателей, но лишь при выполнении определенных условий.
Кризисы и банкротства
Все выглядело так, будто теперь дольщики могут не волноваться за вложенные в стройку средства. Но тут один за другим случились три экономических кризиса: в 2008, 2012 и 2014 годах. Застройщики банкротились, причем не только мелкие и новые, но и крупные и известные. Вновь появились проекты-долгострои и тысячи обманутых дольщиков.
2014: страхование ответственности застройщиков
Пришлось выйти на новый виток и опять продумывать защитные механизмы. На этот раз государство ввело обязательное страхование ответственности застройщика. При заключении договора участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик обязан был приобрести страховой полис. Страховая премия составляла 1% от цены договора. Казалось бы, проблема решена! Но вот только есть нюанс: ни одна крупная страховая компания не работает с застройщиками. Как думаете, почему?..
В итоге проще не стало: риски застройщика страхуют всего несколько никому не известных компаний. Словом, такой механизм тоже оказался неэффективным, а количество проблемных объектов и брошенных на произвол судьбы дольщиков продолжило расти.
2017: компенсационный фонд
Было найдено новое решение — создание Компенсационного фонда, куда застройщиков обязали отчислять 1,2% от цены каждого ДДУ. Это, на мой взгляд, наиболее эффективный способ защиты дольщика. В Фонд до сих пор делают отчисления застройщики, которые не перешли на проектное финансирование.
2019: проектное финансирование
Схема привлекать средства граждан для строительства жилья с участием банков не нова. На Западе она используется уже давно. Суть проектного финансирования в том, чтобы оградить граждан — дольщиков — от злоупотреблений со стороны застройщиков. Ни для кого не секрет, что учредитель компании-застройщика зачастую использует деньги, направленные дольщиками на строительство, для своих личных целей.
Учредитель исчезает вместе с деньгами, стройка останавливается. Новый порядок это исключает полностью.
Настоящее
Говорить о том, что теперь все работают только через эскроу-счета, еще рано. Власти заявляют, что на проектное финансирование перешли только 7% застройщиков. 30% компаний получили право работать так, как они работали раньше, то есть сразу после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве получать в свое распоряжение деньги дольщика.
Итак, в чем разница? До вступления в силу изменений в законодательство о долевом участии застройщики привлекали деньги дольщиков и фактически бесплатно ими пользовались в течение всего периода строительства. Потом несколько месяцев оформляли документы на построенный объект. Все это время дольщик терпеливо ждал свои метры. При этом всегда был риск, что с застройщиком что-то случится, дом не достроят, деньги исчезнут, квартиру не передадут.
При проектном финансировании в отношениях между застройщиком и дольщиком появляется третье лицо — банк. Стороны заключают такой же договор участия в долевом строительстве, но теперь для расчетов дольщик открывает эскроу-счет, куда зачисляются все деньги по ДДУ. Пользоваться этими средствами не может никто: ни застройщик, ни банк, ни дольщик. Застройщик их получит только после ввода дома в эксплуатацию. При этом финансирование строительства осуществляется за счет средств застройщика, и целевого кредита, выданного тем же банком, где открыт эскроу-счет. Все инвестиционные риски переходят с покупателей на банки.
Важно, что при возникновении проблем с объектом дольщику гарантируется возврат вложенных средств. Это же касается и случаев банкротства банка. Правда, размер выплат ограничен суммой в 10 млн рублей, но для многих регионов РФ этой суммы вполне достаточно.
Нужно отметить, что эскроу-счет можно открыть только в уполномоченных банках, перечень которых утвержден Правительством РФ. На сегодня их всего 96, самых надежных. Но, по некоторым данным, 53 из них не готовы участвовать в проектном финансировании и эскроу-счета для получения средств дольщиков не открывают.
Многие участники рынка не спешат переходить на работу по новым правилам. Закон им это позволяет. Правда, это касается лишь тех, кому разрешение на строительство было дано до 1 июля 2019 года. Кстати, в первом полугодии 2019 года было выдано в семь раз меньше разрешений на строительство, чем годом ранее. Это связано как раз с обновленными требованиями, которым нужно соответствовать, чтобы сохранить право работать по старой схеме.
В изначальную редакцию закона были внесены изменения, позволяющие не переходить на эскроу счета, если:
— готовность объекта не менее 30% (для проектов комплексной застройки территории — не менее 15%);
— продажа не менее 10% объектов по договорам участия в долевом строительстве.
Отдельно выделили системообразующие компании, которые присутствуют не менее чем в пяти регионах РФ и строят от 1 млн кв. метров жилья. К этой группе сегодня можно отнести только ПИК и ЛСР. Они могут работать без эскроу-счетов при готовности проектов даже на 6%.
Будущее
Пока тема проектного финансирования для нас новая. Лишь время покажет, насколько качественно она защитит интересы дольщиков. Впрочем, бояться новой системы не стоит, потому что переход на проектное финансирование будет постепенным и плавным. В Москве и области, например, на эскроу-счета перейдут лишь 30% застройщиков. Но специалисты прогнозируют уход с рынка небольших компаний, которые не выдержат финансовой нагрузки. Их проекты достанутся крупным игрокам.
За скобками остался важный вопрос: почему же сейчас практически на всю недвижимость в строящихся домах выросли цены?
Ответ прост: чем выше степень готовности объекта, тем выше цена. К 1 июля все застройщики очень торопились построить нужные 15% или 30%. У большинства получилось, и потому стоимость квадратного метра увеличилась. Но цены на волне всеобщего повышения подняли и те, кто не успел достроить до нужного этапа готовности, соответственно, переходя на использование эскроу-счетов.