Источник: Новострой-М
1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на проектное финансирование. Застройщики по всей России вынуждены адаптироваться к новым правилам игры: небольшие компании, не имея навыков получения банковского кредитования, покидают рынок, крупные застройщики в целом чувствуют себя неплохо. Цены продолжают расти. Новострой-М проанализировал основные тенденции на рынке строящегося жилья Московского региона в этом году и узнал, каким будет рынок новостроек в следующем, 2020 году.
Вначале перечислим основные факторы, которые повлияли на рынок недвижимости в 2019 году.
1) Получение застройщиками в 2018 году максимального количества разрешений на строительство;
2) Переход на проектное финансирование 1 июля 2019 года;
3) Постепенное снижение ставки рефинансирования с середины июня 2019 года и удешевление ипотеки.
Первые два пункта имели следующие последствия:
— значительное уменьшение выданных разрешений на строительство и в целом предложения в 2019 году;
— сильный рост цен на первичную недвижимость.
Рассмотрим эти факторы подробнее.
Аномальный 2018 год и его последствия
В прошлом году застройщики действительно максимально нарастили количество разрешительной документации – Мосгосстройнадзор выдал первичных разрешений на строительство 21,4 млн кв. м жилой недвижимости. Это почти в 2,5 раза больше, чем в 2017 году (8,9 млн кв. м). За первые 6 месяцев 2019 года, по данным издания «Ведомости», было выдано разрешений всего на 1,6 млн кв. м жилья.
Прошлогодний ажиотаж был связан с тем, что с 1 июля 2018 года вступали в силу поправки в 214-ФЗ, которые сильно ужесточали требования к застройщикам в переходный период от долевого к проектному финансированию. Поэтому было получено столько разрешений «впрок», когда требования к застройщикам были мягче.
В апреле 2019 года правительство РФ утвердило критерии, по которым недвижимость могла быть достроена по старым правилам, без эскроу-счетов: 30%-я строительная готовность объекта и 15%-я для проектов КОТ и продажа не менее 10% помещений.
В связи с этими критериями, по словам Ольги Нарт, директора по продажам и маркетингу УК «Развитие», в первой половине этого года объем предложения увеличивался наиболее динамично. Многие застройщики, которые планировали запустить новые проекты в 2019 году, стремились сделать это как можно раньше, для того, чтобы успеть реализовать их до определенной стадии.
Но уже ближе к середине лета динамика выхода новых объектов существенно сократилась, и сегодня объем предложения на рынке новостроек пополняется в основном за счет начала реализации новых очередей и корпусов в уже реализуемых проектах. За год объем предложения в Москве сократился на 6%.
1 июля 2019 года как новая точка отсчета
Для рынка недвижимости 2019 год резко поделился на две половины – до перехода на эскроу-счета и после.
Александр Пыпин, директор Dataflat.Ru, привел следующие данные: в I квартале число сделок с квартирами и апартаментами было на 23% больше, чем годом ранее, во II квартале – на 10% больше. Но уже в III квартале сделок стало меньше на 13%. Первые два месяца IV квартала показали снижение числа сделок на 25% по сравнению с годовой давностью.
Специалисты компании «Метриум» приводят схожую статистику. Со второй половины 2019 года спрос на столичное жилье действительно снижается: в августе, сентябре и октябре, традиционно самые активные месяцы для рынка, наблюдается отрицательная динамика. Так, если в октябре 2018 года покупатели заключили более 6 тыс. ДДУ, то в аналогичный период 2019 года – только 4,9 тыс. ДДУ.
В Новой Москве спрос на новостройки за 10 месяцев этого года уменьшился на 11%. А в целом спрос относительно 2018 года в текущем году сократился примерно на 15%.
Увеличение количества продаж в первой половине года эксперты связывали с грядущим переходом на проектное финансирование. По мнению Ирины Тумановой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», потенциальные покупатели пребывали в состоянии страха перед изменениями из-за мощного информационного давления как со стороны застройщиков, так и средств массовой информации.
Всех пугали, что новые правила игры приведут к резкому росту цен на жилье, поэтому покупать нужно прямо здесь и сейчас – и люди покупали. Однако на прошедшем «Рождественском саммите-2019. Итоги и тенденции развития рынка недвижимости» участники мероприятия обсуждали между собой такое поведение рынка более откровенно.
Неофициально говорилось о том, что в первые два квартала многие застройщики, чтобы нарастить продажи до нужного уровня и продолжить продавать по старым правилам, активно скупали квартиры в новостройках сами у себя. Таким образом, реальная потребительская активность в этот период могла быть намного ниже.
Однако стоит отметить, что некоторые участники рынка сильного падения спроса не ощутили. Как рассказал коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов, темпы продаж у компании замедлились лишь летом, когда отрасль перешла на проектное финансирование. У МИЦ был период в течение месяца, когда нужно было уладить все формальности с банками, было много договорной работы, чтобы начать активные продажи.
Ольга Нарт также отмечает фактор сезонности, поэтому после 1 июля спрос на новостройки в целом по рынку действительно немного просел. Но начиная с октября покупательская активность вновь начала расти. Главными драйверами, стимулирующими спрос, стали выгодные предновогодние скидки и дешевеющая ипотека.
Что касается цен, то пугали народ не зря – стоимость квадратного метра действительно выросла. Сказался и переход на эскроу-счета, который лишил застройщиков дешевых денег, и увеличение цен на строительные материалы, на ГСМ, а также рост себестоимости строительства за счет роста НДС.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, за последний год «квадрат» в новостройках массового сегмента и бизнес-класса подорожал примерно на 7-10%, а в наиболее востребованных проектах рынка – на 15%.
Средняя стоимость 1 кв. метра в массовом сегменте к ноябрю достигла рекордных 173 тыс. рублей (квартиры) и 182 тыс. рублей (апартаменты). В бизнес-классе квартиры выросли в цене до 237 тыс. рублей за кв. метр, апартаменты – до 259 тыс. рублей.
Такой небывалый рост цен ожидаемо спугнул покупателей. По мнению пресс-службы компании ПИК, в данный момент спрос дополнительно поддерживается падением ипотечных ставок и снижением объема выхода новых предложений.
Рост цен vs дешевеющая ипотека
Хотя продажи в первом полугодии 2019-го были на высоте, рынок ипотеки в этот период замедлился – по данным Центробанка, кредитные организации выдали россиянам в ипотеку 1,26 трлн рублей, при этом за аналогичный период прошлого года было выдано 1,3 трлн рублей.
Объем выданных ипотечных кредитов снизился впервые с 2015 года. А худшим месяцем для рынка стал май, когда количество ипотечных сделок упало на 27% по сравнению с маем прошлого года. Эксперты связали замедление рынка с высокими кредитными ставками и сокращением платежеспособного спроса вследствие снижения доходов россиян.
Однако начиная с июня ставки по ипотеке начали снижаться вслед за постепенно падающей ключевой ставкой Центробанка России – за год она потеряла 1,5 п.п., снизившись с 7,75% до 6,25%. В итоге средняя ставка по ипотечным кредитам сейчас достигла исторического минимума – 9,2%.
Привлекательные ставки смогли спасти положение и простимулировать спрос на ипотечные продукты – несмотря на растущую стоимость квадратного метра, низкие доходы, рост закредитованности и расходов россиян.
Но тактика заемщиков все же изменилась. Так, россияне стали оформлять кредиты на более долгий срок: по данным Центробанка, в сентябре срок займа увеличился в среднем на 2 года (с 16,4 до 18,3 года). Также если в начале года ипотечники стремились собрать как можно больший первоначальный взнос и взять минимальную сумму кредита, то теперь ситуация противоположная – клиенты предпочитают оформлять кредит с минимальным первоначальным взносом.
Однако последняя тенденция наблюдается не во всех банках. Например, в Банке жилищного финансирования уровень первоначального взноса при приобретении недвижимости действительно снизился, а в «Росбанк Дом» средняя сумма первоначального взноса по ипотечным кредитам в этом году не изменилась и соответствует показателям 2018 года.
Помимо сниженной процентной ставки банки старались улучшать условия обслуживания. Так, «БЖФ Банк» увеличил предельный возраст заемщика, запустил акцию по снижению ставки за быстрое закрытие сделки и т.д. В совокупности со снижением ставок это позволило увеличить объем выдач кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2018 года практически в 2 раза.
Оксана Матюшенко, руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных ипотечных продуктов Райффайзенбанка, также отмечает положительную динамику второго полугодия. По словам специалиста, начиная с июля 2019 года выдача ипотечных кредитов каждый месяц растет в среднем на 16%. Относительно первого полугодия этот показатель увеличился на 7%.
По информации пресс-службы Росбанка, «Росбанк Дом» в июне-ноябре текущего года выдал ипотечных кредитов на общую сумму 38 млрд рублей, что соответствует показателю за аналогичный период 2018 года, который был в целом рекордным по объемам выдач ипотеки.
Таким образом, динамика восстановления ипотечного рынка налицо. Он действительно вышел из «красной зоны», и показатели продолжают улучшаться. Однако стоит отметить, что большая часть банков, в которые были сделаны запросы, отказалась от комментариев и предпочла не раскрывать цифры.
Что будет с ценами в 2020-м?
В этом вопросе эксперты сходятся в одном – рост цен продолжится. Речь о снижении цены не идет в принципе, поскольку застройщики уже сейчас работают на пределе маржинальности.
По мнению директора департамента развития продукта ГК ФСК Павла Брызгалова, в следующем году стоимость квадратного метра плавно вырастет на 10%. Помимо перехода на эскроу-счета на повышение может повлиять постановление правительства Москвы об обязательной чистовой отделке всех квартир в новостройках.
Сейчас минимальная стоимость хорошей чистовой отделки в домах, возводимых по индустриальной технологи, за счет высокого качества поверхностей и монтажа инженерных систем в заводских условиях составляет 12-13 тыс. руб./кв. метр. В монолитных домах цена выше на 2-3 тыс. руб./кв. метр.
По оценке специалистов компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», к концу 2020 года цены на недвижимость вырастут на 12-15% вне зависимости от сегмента новостройки. Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам.
Те проекты, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ – это чуть больше 60% (22 млн кв. м жилья), будут повышаться в цене постепенно, по мере роста строительной готовности объектов – ориентировочно на 1-1,5% в месяц в рамках маркетинговой политики каждого отдельного застройщика.
По мнению Александра Пыпина, такого роста цен, как в 2018-м и 2019 годах, уже не будет: за два года цены на новостройки в Москве выросли на 22%, что существенно превышает инфляцию. Рост цен продолжится, но по большей части он будет иметь структурный характер – будет меньше предложения по дешевым ценам «котлована».
Если раньше на старте проекта можно было приобрести квартиру с потенциалом роста на 10-15% в год (на 30-45% за строительный цикл), то теперь цены котлована будут на 10-20% ниже, чем цены на готовое жилье. При этом появятся схемы с «почти беспроцентной» ипотекой или отсрочкой/рассрочкой платежа, когда квартиры будут реализовываться сразу по цене, близкой к цене готового жилья.
Снижение цен маловероятно еще и по той причине, что новых проектов на рынок будет выводиться меньше. В крайнем случае достигнутый уровень публичных цен будет поддерживаться за счет субсидирования ипотечных ставок, дополнительных услуг, включаемых в цену: отделка, меблировка, оплата ЖКХ на первый год, страховые полисы, бонусные карты в мебельные магазины и магазины строительных материалов, различные закрытые скидочные программы.
Мария Литинецкая также уверена, что девелоперам придется применять различные инструменты для стимулирования спроса. Ведь помимо прямой коррекции цен у застройщиков много возможностей, например, увеличение размера скидок с текущих 3-4% до 6-7%. Но в наиболее востребованных комплексах покупателям все же не стоит ждать значительных дисконтов.
Рынок адаптировался, но не совсем
Через полгода запуска реформы строительной отрасли можно подвести первые итоги и попытаться немного заглянуть в будущее. По словам Александра Пыпина, внедрение системы эскроу-счетов привело к повышению стоимости строительства жилья, снижению конкуренции на рынке, уменьшению доходности застройщиков, затягиванию решений по выводу на рынок и финансированию новых проектов.
Неизбежным следствием как подготовительного периода к переходу на эскроу-счета в первом полугодии, так и фактических последствий перехода во втором, стало снижение объемов предложения и повышение цен.
Судя по второму полугодию 2019 года, рынок саморегулируется – снижается как спрос, так и предложение. На возможное снижение спроса рынок жилья ответит дальнейшим снижением объемов предложения – новые проекты и корпуса в стройку и на продажу выводиться не будут, а будут распродаваться имеющиеся запасы.
Корпуса, которые остались на рынке и активно строятся, сейчас в зону риска не входят либо из-за высокой строительной готовности, либо потому, что уже получили банковское финансирование. Проекты, которые в 2019 году так и не смогли адаптироваться к новым условиям, скорее всего будут переданы новым застройщикам.
Участники рождественского саммита «Итоги и тенденции развития рынка недвижимости» в целом констатировали стагнацию рынка недвижимости. Если в мае 2019 года еще были надежды на быстрый и безболезненный переход застройщиков на эскроу-счета и ударные темпы роста отрасли, то сейчас стало понятно, что рынок ожидают трудности.
Но для россиян есть и хорошие новости – эксперты считают, что 2020 год будет рынком покупателя. Именно покупатель все чаще будет диктовать условия при сделках. Застройщики будут вынуждены делать скидки, проводить различные акции для поддержания спроса на свои продукты. При этом ставки по ипотеке, по прогнозам экспертов, продолжат свое снижение, что сможет компенсировать рост цен на новостройки.