Источник: Метриум
Обесценивание рубля оказалось серьезным испытанием для рынка загородной элитной недвижимости с долларовым прайсом. За прошедшие пять лет – с марта 2014 года – самые дорогие дома престижного Рублево-Успенского шоссе уже подешевели на треть и продолжают падать в цене. Реальный дисконт по заключенным сделкам составил 30-50% от заявленной стоимости. Аналитики компании «Метриум» выяснили «судьбу» домовладений Рублевки с самыми высокими бюджетами, представленных на рынке ровно пять лет назад, когда доллар был «по 36».
Рублево-Успенское шоссе исторически считается одним из самых дорогих и престижных на рынке загородной элитной недвижимости. Именно на Рублевке представлено самое большое число домовладений с максимальной стоимостью в десятки миллионов долларов. И если в докризисные годы сделки в таком бюджете хоть и были редкостью, но заключались, то с наступлением кризиса в 2014 году и падением курса рубля к доллару более чем в два раза спрос на дорогие объекты резко снизился.
В марте 2014 года компания «Метриум» выпустила рейтинг самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе. За прошедшие пять лет курс рубля к доллару снизился более чем в два раза, девелоперы загородного рынка резко сократили объемы строительства, а покупатели изменили критерии выбора жилья. Эксперты проанализировали, как в таких условиях сложилась «судьба» самых дорогих рублевских объектов и насколько изменились ценовые ожидания продавцов загородных элитных домов за прошедшие пять лет.
По данным компании «Метриум», в марте 2014 года стоимость самого дорогого дома Рублево-Успенского шоссе составляла $160 млн: резиденция площадью 5 тыс. кв. м на участке 400 соток, расположенная в селе Усово в 11 км от МКАД. Сегодня рейтинг элитных домов Рублевки с максимальным бюджетом открывает особняк за $105 млн, общая площадь которого составляет 7,7 тыс. кв. м, земельный участок занимает 150 соток. Дом расположен в Барвихе в одном из закрытых коттеджных поселков в 8 км от МКАД.
Эксперты отмечают, что на сегодняшний день это единственный объект на Рублевке с бюджетом свыше $100 млн. Пять лет назад таких домовладений было два. Таким образом, в долларовом выражении максимальный бюджет покупки на рынке загородной недвижимости Рублево-Успенского направления снизился на 34%, в рублевом, наоборот, увеличился на 19% из-за курсовой разницы[1]. Средняя стоимость квадратного метра самых дорогих объектов Рублевки снизилась более чем в два раза: с $32 тыс. до $13,5 тыс.
Одновременно количество рублевских домов в ценовом диапазоне от $50 до $100 млн за пять лет не изменилось. Как и в марте 2014 года, в таких бюджетах покупатели могут выбрать сегодня четыре коттеджа. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», не всем собственникам удалось удержать высокие цены. Многим продавцам из-за обесценивания рубля пришлось снижать стоимость или же искать другие способы продвижения объекта.
С марта 2014 года из десяти самых дорогих домовладений вторичного рынка Рублево-Успенского шоссе в продаже до сих пор находится половина объектов. Три из них – в свободной реализации. Это коттедж в поселке «Ландшафт», подешевевший за пять лет на 53% (с $60 млн до $28 млн). Объект временно сдавался в аренду за $50 тыс. в месяц. Еще один дом из рейтинга – в «Санатории Барвиха» – просел в цене на 10% (с $53,31 млн до $48 млн). Третий объект – в поселке «Речной» – потерял 40% (с $50 млн до $30 млн).
Еще два непроданных коттеджа сданы в аренду, одновременно продолжается поиск их покупателей. Это дом в «Санатории Барвиха», стоимость которого была снижена на 41,6% (с со $120 млн до $70 млн). А также лот в поселке «Речной»: его бюджет покупки уменьшился за «пятилетку» на 27,5% (с $40 млн до $29 млн). Таким образом, в общей сумме непроданные дома из десяти самых дорогих объектов Рублевки за пять лет потеряли в цене $118 млн или 36,6%.
Оставшиеся пять домов из рейтинга Рублево-Успенского шоссе с максимальными бюджетами ушли: три проданы, два сняты с реализации. Реальные суммы сделок оказались намного ниже заявленных цен. Коттедж в поселке «Жуковка-2» стоимостью $60 млн был реализован в 2017 году в два раза дешевле – за $30 млн, с дисконтом 50%. Дом в «Санатории Барвиха» с первоначальной стоимостью $49,9 млн продан со скидкой 30% от первоначальной стоимости – за $35 млн. Реальная сумма сделки по договору третьего коттеджа за $45 млн в поселке «Раздоры» не известна. Объект продан в 2015 году.
Что касается домовладений, снятых с реализации, то это резиденция в селе Усово с бюджетом $160 млн (самый дорогой объект 2014 года) и коттедж в поселке «Ландшафт», стоимость которого была снижена с 37% (с $47,85 млн до $30 млн). Владельцы последнего для повышения ликвидности сделали ремонт «под ключ», и в конечном итоге решили оставить коттедж для собственного проживания.
«Продавцы самих дорогих элитных загородных домов не имеют сегодня единой стратегии, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Одни планомерно снижают цены, другие вкладываются в отделку, третьи вовсе снимают объекты с продажи. В отсутствии спроса владельцы даже самих дорогих домов готовы сдавать их в аренду. Средняя ежемесячная ставка составляет порядка $50-100 тыс. Резкий всплеск спроса на аренду дорогих особняков от $10 млн был зафиксирован еще в 2015-2016 гг., когда на фоне курсовых колебаний покупатели брали паузу и становились арендаторами. Большая часть таких клиентов до сих пор продолжают жить в домах, арендованных 3-4 года назад, то есть сданные тогда дома до сих пор не вернулись на рынок. В результате сегодня сложился дефицит качественных дорогих домов под аренду на Рублево-Успенском шоссе в бюджете $50-100 тыс. в месяц. Поэтому, если объект не продается на протяжении нескольких лет, можно задуматься о его сдаче. Но большинство арендаторов, как правило, негативно относятся к просмотрам потенциальных покупателей, а значит дом, скорее всего, придется снять с продажи».
Несмотря на общее снижение цен, Рублево-Успенское шоссе по-прежнему остается востребованным направлением, наравне с Новой Ригой. В общей сложности на данные локации приходится 70% спроса на рынке загородной элитной недвижимости. Однако в последние годы произошло кардинальное изменение подхода к выбору загородного дома. Еще 7-10 лет назад коттедж на Рублевке приобретался больше для подтверждения статуса и в качестве обязательного атрибута роскошной жизни, поэтому особым спросом пользовались огромные особняки с вычурными архитектурными изысками, тогда как инфраструктурная составляющая оказывалась на втором месте. Сегодня ровно обратная ситуация. Загородный дом на Рублевке в 99% случаев интересует семейный покупателей, оценивающих рациональность планировки, наличие в пешей доступности детских садов, качественных школ, продуктовых магазинов, уровень безопасности в поселке. Если дом соответствует перечисленным критериям, то он будет интересен и в сверхвысоком бюджете от $30 млн и выше. Эксперты «Метриум» отмечают, что все три проданных объекта имеют примерно одну и ту же площадь 2,3-2,5 тыс. кв. м, схожий бюджет $30-45 млн, и самое главное – коттеджи построены относительно недавно.
«На Рублево-Успенском шоссе присутствует огромное количество зданий в откровенно неухоженном состоянии со всеми признаками физического износа, для определения которого не нужна техническая экспертиза – все понятно сразу при осмотре, – заключает Илья Менжунов. – Но главная проблема в том, что многие собственники, несмотря на все недостатки, продолжают удерживать стоимость, оценивая недвижимость исходя из того, сколько времени и сил они вложили в строительство дома. Нужно понимать, что технологии не стоят на месте, а мода и требования покупателей – меняются. Поэтому важно адекватно оценивать текущую стоимость, которая не может быть такой же, как и в докризисный период. Стоит делать поправку, как минимум на курсовую разницу, поскольку подавляющая часть клиентов имеют постоянный доход именно в рублях».
1 место
2014 год: Резиденция за $160 млн
2019 год: Снят с продажи
Название населенного пункта – село Усово
Удаленность от МКАД – 11 км
Площадь дома – 5 тыс. кв. м
Площадь участка – 400 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: участок расположен на первой линии от Москва-реки в реликтовом сосновом лесу, дом построен в стиле средневекового замка
2 место
2014 год: Коттедж за $120 млн
2019 год: Сдан в аренду с 2019 года по ставке $100 тыс. в месяц. Стоимость снижена на 41,6% млн до $70 млн
Название поселка – «Санаторий Барвиха»
Удаленность от МКАД – 7 км
Площадь дома – 4 тыс. кв. м
Площадь участка – 120 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: дом построен в стиле французского шато.
3 место:
2014 год: Коттедж за $60 млн
2019 год: Объект продан в 2017 году. Сумма сделки составила порядка $30 млн (-50% от заявленной стоимости)
Название поселка – «Жуковка-2»
Удаленность от МКАД – 8 км
Площадь дома – 2,3 тыс. кв. м
Площадь участка –270 соток
Вид отделки – без отделки
Отличительные особенности: наличие шубной комнаты и spa-зоны площадью 900 кв. м
4 место
2014 год: Коттедж за $60 млн
2019 год: Не продан. Стоимость снижена на 53% до $28 млн. Временно сдавался в аренду за $50 тыс. в месяц
Название поселка – «Ландшафт»
Удаленность от МКАД – 9 км
Площадь дома – 2 тыс. кв. м
Площадь участка – 80 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: эксплуатируемая кровля с часовенкой, ландшафтный дизайн участка с прудом.
5 место
2014 год: Коттедж за $53,31 млн
2019 год: Не продан. Стоимость снижена на 10% до $48 млн
Название поселка – «Санаторий Барвиха»
Удаленность от МКАД – 7 км
Площадь дома – 2,6 тыс. кв. м
Площадь участка – 108 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: интерьер оформлен в виде закрытого итальянского дворика.
6 место
2014 год: Коттедж за $50 млн
2019 год: Не продан. В середине 2017 года был снят с реализации. Повторно вышел на рынок по новой цене $30 млн (на 40% дешевле)
Название поселка – «Речной»
Удаленность от МКАД – 8 км
Площадь дома – 1,3 тыс. кв. м
Площадь участка – 185 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: дом построен в стиле шотландского замка, участок имеет непосредственный выход к Москва-реке.
7 место
2014 год: Коттедж за $49,9 млн
2019 год: Продан. Сумма сделки составила порядка $35 млн (-30% от заявленной стоимости)
Название поселка – «Санаторий Барвиха»
Удаленность от МКАД – 7 км
Площадь дома – 2,5 тыс. кв. м
Площадь участка – 75 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: дом построен по проекту итальянского архитектора, в отделке в большом количестве использован мрамор.
8 место
2014 год: Коттедж за $47,85 млн
2019 год: Собственники отказались от реализации. В 2014 году объект продавался без отделки. В 2016 году сделан ремонт «под ключ», цена была снижена на 37% до $30 млн. В конце 2018 года владельцы сняли объект с продажи
Название поселка – «Ландшафт»
Удаленность от МКАД – 8 км
Площадь дома – 1,85 тыс. кв. м
Площадь участка – 100 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: фасад дома облицован мрамором.
9 место
2014 год: Коттедж за $45 млн
2019 год: Продан в 2015 году. Сумма сделки не известна
Название поселка – «Раздоры»
Удаленность от МКАД – 5 км
Площадь дома – 2,4 тыс. кв. м
Площадь участка – 120 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: элементы интерьера выполнены из дерева редких пород, винная комната выложена мозаикой ручной работы.
10 место
2014 год: Коттедж за $40 млн
2019 год: Сдан в аренду с 2018 года. Стоимость снижена на $27,5% млн до $29 млн
Название поселка – «Речной»
Удаленность от МКАД – 8 км
Площадь дома – 2 тыс. кв. м
Площадь участка – 80 соток
Вид отделки – под ключ/с мебелью
Отличительные особенности: участок расположен на первой линии от воды, в доме есть отдельная spa-зона.