Источник: Бюллетень недвижимости
Когда на рынке новостроек Петербурга наступит ценовая стабильность, что будет после отмены льготной ипотеки и какие квартиры востребованы покупателем, порталу BN.ru рассказала директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
– В минувшем году покупатели штурмовали офисы продаж, сейчас их активность сильно упала?
– Спрос был высоким с марта, с момента запуска программы льготной ипотеки, и ажиотаж продолжался достаточно долго. За исключением двух последних месяцев года – после принятия решения о продлении госпрограммы рынок успокоился. Те, кто спешил купить жилье, смогли выдохнуть и уже не торопиться. В первом квартале мы получили продолжение этой ситуации: всё достаточно стабильно, никакого ажиотажа нет. Ситуация примерно такая же, как в 2019 году, – рынок вошел в свое нормальное состояние.
– Ажиотаж обернулся рекордным ростом цен. У вас сильно подорожали квартиры?
– Цены за прошедший год выросли примерно на 30–40%. В пиковые месяцы мы поднимали цены на 5–6%, для того чтобы сбить ажиотажный спрос. Максимально дорожали объекты в высокой степени готовности, в остальных рост составил 30–35%. Но думаю, это не наши личные рекорды, а общий показатель того, как развивался рынок.
– Цены продолжают идти в рост. Когда уже покупатель сможет рассчитывать на ценовую стабильность?
– Для того чтобы цены были стабильны, нужно много строить, на рынке должно быть больше компаний и земли под застройку. В связи с переходом на эскроу какие-то игроки ушли, какие-то проекты стали непроходными для банков и не смогли получить проектного финансирования. Предложение сокращается, кроме того, идет в рост инфляция – об этом свидетельствует недавнее повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Для ценового спокойствия должна быть какая-то стабильность в экономике, но этого пока нет.
– Как на рынке скажется отмена программы льготной ипотеки?
– Да, мы уже готовимся к тому, что, скорее всего, с 1 июля льготную ипотеку для Петербурга и Ленобласти отменят. Для тех, кто выбирает жилье, это лишний повод поторопиться с покупкой. Вероятно, на протяжении трех месяцев мы получим дополнительную волну спроса за счет всех, кто не решил свой квартирный вопрос в прошлом году. Ажиотажа не будет, но всплеск перед отменой программы можно точно прогнозировать. После этого мы, наверное, увидим более спокойное развитие рынка. И, возможно, рост цен на уровне инфляции даже на тех объемах предложения, которые имеются на рынке на сегодняшний день.
– Но предложение растет: за первый квартал застройщики вывели в продажу почти миллион квадратных метров. Это вдвое больше, что за три месяца 2020-го. Может быть, дефицит – это в большей степени маркетинговая фишка, из разряда стимулирующих покупателя «страшилок»?
– Дефицит есть, и даже миллион квадратных метров его не восполнит, ведь предложение на рынке новостроек сокращалось на протяжении как минимум двух последних лет. Кроме того, есть неравномерность поступления: где-то квартиры на рынок выходят в больших объемах, где-то предложения нет вообще. Сейчас большой выбор новостроек в Красносельском районе, в Каменке, на Парнасе и т. д. То есть в основном на окраинах. А если говорить о серединных территориях – там премьеры редки и сразу пользуются повышенным вниманием покупателя.
– Есть мнения, что застройщики специально придерживают товарный запас, из-за чего и цены растут…
– Ценовое повышение – это один из инструментов регулирования спроса; для застройщиков важна равномерность продаж, и не стоит задачи одномоментно продать всё. Мы двигаемся по согласованной с банком финансовой модели и должны обеспечивать проекту определенную доходность. Кроме того, придерживать предложение в реализуемых проектах не очень выгодно с точки зрения наполнения эскроу-счетов: для застройщика сразу вырастает ставка банковского кредитования.
– Еще одной причиной высокого спроса называют резкое увеличение числа инвесторов. Вы как-то отслеживаете такие покупки?
– Пытаемся, хотя это очень сложно. Покупатели в своем большинстве люди очень закрытые и неохотно раскрывают мотивы покупки. По нашим оценкам, доля профессиональных инвесторов, приобретающих квартиры с целью перепродажи, увеличилась несильно и составляет около 15%. Все остальные клиенты решают насущный вопрос или приобретают квартиры на будущее, с целью сохранения средств.
– Число региональных клиентов сильно выросло?
– У нас региональные покупатели в сильной степени влияют на продажи – их доля сейчас превышает 40%. Мы позиционируем себя как компанию первого выбора, ориентируемся на тех, кто приобретает свое первое жилье. Это студенты, молодые люди, которые только начинают жить отдельно, переезжают в наш город поступать в институт или работать. В основном это приезжие из регионов Сибири и Северо-Запада – Мурманск, Архангельск, Коми, Псковская область и т. д.
– Большинство квартир в ваших проектах – односемейное жилье. Минувший год как-то изменил предпочтения в сторону квартир большей площади?
– Программа льготной ипотеки увеличила число тех, кто покупает семейное жилье. В частности, в нашем последнем проекте уже на старте продаж люди стали больше покупать квартиры с планировками 2-3 «евро», также более востребованными стали однушки не минимальных метражей, а площадью 35–40 кв. м. Это влияние и пандемии, и льготной ипотеки, которая дала возможность приобрести что-то попросторнее.
– В портфеле у вас сейчас четыре проекта, два из них («Полис на Московской» и «Полис на Комендантском») завершаются в текущем году. Каких новых проектов и где ждать покупателям? Большой у компании земельный банк?
– В этом году мы выводим на рынок два крупных проекта, точные даты зависят от получения проектного финансирования – ориентировочно это лето-осень. Конкретные адреса пока не хотим называть, могу лишь сказать, что это северные территории города и области. В разработке еще проекты, но это уже перспективы следующего года. Кроме того, активно присматриваемся к участкам в разных частях города: в планах значительное расширение линейки, в том числе и в южном направлении.
– Приверженность к массовому сегменту остается или могут появиться проекты более высокого класса? И что вы думаете о малоэтажном строительстве?
– Мы рассматриваем возможность реализации новых проектов в бизнес-классе или элитном сегменте. Но для этого необходим соответствующий участок с подходящей локацией, ближе к историческому центру, – пока таких пятен не видим. Что касается малоэтажного строительства, то интерес к нему разбивается о плохую инфраструктуру. Большинству покупателей всё равно приходится ездить на работу в Петербург, а обстановка, которая творится на подъездах к городу почти по всем направлениям, пыл к таким проектам остужает. Во время самоизоляции работать за городом хорошо, но сейчас большинство компаний возвращает своих сотрудников в офисы. Думаю, тренд на малоэтажное строительство вблизи города – это кратковременное явление на рынке.
– У «Полис Групп» особая привязанность к двум локациям – Мурино и Каменке. Как вы оцениваете потенциал этих территорий, не исчерпали ли они своего ресурса?
– Мурино в итоге превратился в самодостаточный город с вполне сформировавшейся инфраструктурой, широкими улицами, магазинами, ресторанами, собственным метро и своими поклонниками. Потенциал полностью исчерпан – здесь практически не осталось свободных участков под застройку. Дальше могут развиваться лишь соседние локации – это Бугры или Лаврики.
В Каменке также много построено, но потенциал для развития всё еще высокий. Это локация с более дорогими новостройками, новые проекты заявляются в сегменте комфорт-плюс, не выше 12 этажей. Территория быстро превращается в комфортабельный микрорайон, и развитие сейчас пошло очень активно с точки зрения как дорожной, так и социальной инфраструктуры.
– Какие вызовы сейчас главные для вашей компании и для всего рынка новостроек?
– У нас главная задача – существенное пополнение земельного банка, мы хотим иметь в товарной корзине много разных проектов в различных концах города. Во-вторых, полностью переходим на проектное финансирование и работу по эскроу, и хочется процесс взаимодействия с банками довести до автоматизма.
Для рынка сейчас самое важное – это объемы строительства. Застройщики начали наращивать предложение, но важно, чтобы это стало тенденцией. Для этого нужно решать вопрос с дефицитом земли под застройку. С этим пока беда: строить в центральной части – зачастую наступать на интересы жителей, на окраинах развиваться также непросто – город не резиновый и имеет свои границы. Будем надеяться, что новый генплан Санкт-Петербурга эту проблему как-то решит.