Источник: Бюллетень недвижимости
В марте в Петербурге в сегменте найма жилья все было относительно спокойно. Наблюдалось лишь небольшое сезонное снижение ставок. Однако в первой декаде апреля стали появляться опасения, что из-за пандемии многие съемщики остаются без работы и вот-вот начнут покидать крупные города, что неминуемо повлечет за собой обвал рынка аренды.
Мы попросили экспертов поделиться информацией о том, что сейчас происходит на рынке и чего ждать в будущем как нанимателям, так и собственникам-рантье.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По нашим данным, в Санкт-Петербурге за март 2020 года средние цены аренды самого ходового жилья понизились. Студии и однокомнатные квартиры подешевели на 0,37%, двухкомнатные – на 2,12%. А трехкомнатные, наоборот, подорожали – рост составил 6,21%. Снять комнату стало дороже на 0,38%.
Средняя цена предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга на конец марта 2020 года
Комнаты – 11,6 тыс. руб./мес.
Однокомнатные квартиры – 21,5 тыс. руб./мес.
Двухкомнатные квартиры – 28,7 тыс. руб./мес.
Трехкомнатные квартиры – 42,6 тыс. руб./мес.
Комнаты в Санкт-Петербурге предлагаются в основном по цене от 9 тыс. до 13 тыс. руб. в месяц в зависимости от района и состояния жилья. Максимальное количество предложений студий и однокомнатных квартир сосредоточено в диапазоне от 16 тыс. до 22 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – от 20 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц. Максимальное предложение трехкомнатных имеет разброс цен от 22 тыс. до 32 тыс. руб. в месяц.
Полный отчет об общих тенденциях марта на рынке найма жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
Алла Казакова, заместитель генерального директора по аренде АН «Итака»:
– Безусловно, карантин вносит коррективы во все сферы бизнеса и жизни, тем не менее в сегменте аренды жилой недвижимости всё достаточно спокойно. Никакой истерии и поголовного отказа от съемного жилья в Петербурге нет. Да, в связи со сложившейся ситуацией многие арендаторы ведут с собственниками переговоры о снижении арендной платы, и, к счастью, почти всегда успешно.
В среднем арендодатели дают 10%-ный дисконт. Да, часть арендаторов снизили планку и готовы рассматривать объекты более низкого качества, но это не массовое явление.
В целом предложение на рынке аренды по-прежнему превышает спрос. Арендаторы и собственники как никогда заинтересованы друг в друге, поэтому главный совет – быть более гибкими, учитывать конъюнктуру, разговаривать и договариваться.
Конечно, ситуация меняется практически ежедневно, и все находятся в ожидании дальнейшего развития событий и какой-то определенности, которая позволит планировать будущее. В любом случае рынок аренды будет жив. Петербург – арендный город еще со времен Петра Великого, и аренда здесь пережила все возможные кризисы.
К счастью, мы живем в XXI веке и даже в период самоизоляции можем продолжать работу: просмотр квартир, переговоры и взаиморасчеты прекрасно проводятся в режиме онлайн, что мы уже успешно практикуем.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– В данный момент на рынке найма ничего экстраординарного не происходит. Рынок ведет себя обычно для этого времени года.
Я неоднократно говорил, что аренда жилья подвержена сезонности. Пик спроса и роста цен приходится на конец августа – середину октября. Затем спрос снижается, и за ним снижаются и ставки. И эта тенденция продолжается, как правило, с начала декабря по середину июля. Сейчас начало апреля, и цены, как обычно, идут вниз.
Рынку найма жилья крах точно не грозит. Как известно, у человека есть две вечные потребности: что есть и где жить.
В данный момент мы не наблюдаем массовых увольнений. Возможно, это еще предстоит пережить. Перемещения внутри страны и тем более за рубеж ограничены. В связи с этим иногородние (иностранные) съемщики просто не могут уехать даже при желании.
На тех объектах, которые сдавались с помощью моего агентства, в данный момент нет ни попыток расторгнуть договор, ни уменьшить размер платы.
В прошлом, при кризисе 2008–2009 года, ставки снизились на 25%, а в 2014–2015 годах они вообще никак не среагировали. А ведь тогда тоже говорили о том, что Петербург должны покинуть иногородние и иностранные рабочие.
Думаю, делать какие-то выводы о состоянии рынка найма мы должны осенью 2020 года, когда обычно в Петербурге увеличивается спрос.
Людмила Казакова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Реал»:
– На начало апреля 2020 года в Петербурге наблюдается небольшое снижение стоимости арендуемого жилья, примерно 5–7%. Владельцы квартир идут на это снижение и готовы оплачивать услуги риэлторов в размере 50% от месячной платы за квартиру.
Уже появились разовые случаи досрочного расторжения договоров аренды. Причем граждане ссылаются на переезд в другие регионы, где им предложили работу.
Говорить о крахе рынка найма жилья Петербурга пока рано. Все зависит от экономической ситуации в стране и эпидемиологической обстановки в городе.
В качестве совета наймодателям для удержания клиента можно предложить только одно – снижение стоимости аренды на те же 5–7%.
А вот советы съемщикам, оказавшимся в сложной ситуации:
1) договариваться с наймодателем о снижении стоимости аренды;
2) детям возвращаться под родительское крыло – так легче пережить кризис;
3) найти более дешевое жилье.
Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:
– В Петербурге арендуется около 300 тыс. квартир. А если брать с областью, то получаются цифры от 500 тыс. до 1 млн, в зависимости от сезона. На рынке сегодня полно жилья, предложение сильно превышает реальный спрос.
В связи с эпидемией коронавируса на рынке аренды возможны и самые плохие варианты: могут съехать студенты, переведенные на дистанционное обучение, и иностранцы, которым не продлевают патенты, и переведенные на удаленку граждане России, а также те, которых будут сокращать.
Скорее всего, остающиеся в Петербурге арендаторы будут договариваться с собственниками по поводу временного снижения платы. Кто не сумеет договориться, будет искать жилье дешевле.
В то же время вопрос к собственнику: вы не договорились, съемщик уехал, что делать дальше? Сдать за прежние деньги будет затруднительно.
Прямо сейчас операторы посуточной аренды срочно переориентируются на среднесрочную: в Петербурге масса предложений квартир без агентской комиссии, ниже среднерыночной цены, но на месяц-другой. Так они пытаются избежать простоя площадей на время полного отсутствия туристов.
Снижается и риэлторская комиссия, которая обычно составляла сумму месячной аренды: теперь она стремится к 50% от этой суммы.
В связи с эпидемией ставки аренды снизятся. Рынок аренды, в отличие от рынка продажи, очень быстро реагирует на все изменения. Большое число людей, которые снимают, не имеют большой подушки безопасности – это часто молодежь, студенты. Поэтому сокращение у них доходов моментально отразится на рынке.
Залог всегда был предметом торга, и сейчас арендатору торговаться будет проще, поскольку у него появилось больше аргументов в свою пользу.
На сколько станет свободных квартир больше, сложно сказать: тут значение имеет несколько факторов. В аренде огромную роль играет сезонность. В августе и сентябре приезжают студенты; что будет в этом году – пока непонятно. Понятно, что народ будет ужиматься. И наоборот, те, кто раньше квартиры не сдавал, начнут их сдавать.
Нани Меребашвили, директор филиала «Бест-Недвижимость» в Санкт-Петербурге:
– Что сейчас происходит в Санкт-Петербурге в сегменте аренды жилья? Вопрос интересный: еще в прошлом месяце я отвечала бы на него иначе и даже не подумала бы о таком стремительном развитии событий.
За последние две недели в наше агентство поступило немало обращений от клиентов, которые с нашей помощью сдали квартиры. В своем большинстве они обращались за помощью: «Звонит арендатор, говорит, что не может платить из-за проблем с работой, что делать?» Как правило, арендаторы просят у владельцев жилья скидку или хотя бы отсрочку по платежам.
Наш совет арендодателям: идти навстречу тем, кто снимает жилье. Это не первая кризисная ситуация, но впервые мы столкнулись не просто с экономическим кризисом, а с небывалым до сих пор влиянием эпидемии, аналога которой современное человечество не испытывало, что ставит под удар безопасность и здоровье наших семей. Поэтому мы точно можем предполагать снижение уровня жизни, а соответственно, уменьшение спроса на недвижимость.
Прогнозировать сейчас что-либо все сложнее и сложнее. Так вот, принципиальные арендодатели в таких условиях понесут большие потери. Почему расторгать договор с арендатором и искать для рокировки нового – это не лучший вариант?
Во-первых, нового арендатора еще нужно найти. Сейчас, когда спрос постепенно снижается, на это уйдет больше времени, и все эти недели, а возможно и месяц, квартира будет простаивать и не будет приносить доход.
Во-вторых, по предварительным расчетам экспертов, в ближайшие полгода стоимость аренды будет снижаться примерно на 15–25%.
В-третьих, на рынке аренды жилья появятся новые конкуренты. Например, гостиницы и хостелы, у которых сейчас полный коллапс, нет клиентов, и поэтому они начали сдавать номерной фонд в помесячную аренду. По этому поводу нам уже поступают звонки от владельцев нескольких небольших отелей.
Таким образом, собственник жилья, пожелавший расторгнуть договор с арендатором, в любом случае потеряет – не только время и деньги, но и сложившиеся отношения. Оптимальный вариант в этой ситуации – договориться с арендатором об отсрочке арендных платежей.
Юлия Вербицкая, руководитель адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры»:
– В Москве рынок аренды жилья лихорадит. Дело в том, что, с учетом последних выступлений президента РФ Владимира Путина и премьер-министра Михаила Мишустина, между арендаторами и арендодателями возник существенный конфликт интересов. С одной стороны, действия договоров аренды не прекращаются и не приостанавливаются, так как в стране не введен режим ЧС. С другой стороны, арендаторы рассчитывают на автоматическую отмену, отсрочку или рассрочку арендной платы. Разумеется, никакой «автоматической» отсрочки или отмены платежей не будет, ведь договоры аренды продолжают действовать, и изменить их условия можно только двумя способами: либо заключением дополнительного соглашения, либо через суд.
Более того, в данный момент в нашей адвокатской практике подавляющее большинство доверителей-арендаторов просят у арендодателей уменьшения ежемесячной платы или ее отсрочки.
Бизнес старается выжить и, насколько это возможно, сохранить себя, так что говорить о полном крахе рынка аренды жилья пока еще несколько преждевременно. Конечно, сейчас непростое время, и в качестве меры по сохранению бизнеса, в особенности арендного бизнеса, контрагентам следует пойти друг другу навстречу. И рекомендация от адвокатов: делайте это письменно, но в крайне уважительной форме. Ведь только направленный официально документ заставит вторую сторону серьезно призадуматься, взвесить все pro et contra при ответе.
К сожалению, общество сейчас наэлектризовано и нестабильно, поэтому лучший выход из любой ситуации, позволяющий арендатору избежать новых и существенных трат, а арендодателю сохранить хоть минимальный, но доход, – не совершение резких движений, которые в последующем могут привести к судебным разбирательствам, а достижение договоренности на приемлемых для двух сторон условиях.
Риск того, что многие съемщики начнут покидать мегаполисы, на мой взгляд, невелик. Ведь проблема безработицы в ближайшее время встанет более чем остро, и только большие города смогут обеспечить занятость большинству наемных служащих.
Екатерина Андреева, генеральный директор агентства недвижимости и страхования «Кригер»:
– В случае потери дохода нанимателю придется договариваться с собственником жилья. На примере нашего агентства недвижимости в Москве можем сказать, что собственники, как правило, с пониманием относятся к сложившейся ситуации в стране и в мире, поэтому достаточно спокойно снижают стоимость квартиры в месяц.
Тем более, когда наниматель прожил несколько лет, вовремя оплачивал, следил за состоянием жилплощади и не доставлял никаких лишних хлопот собственнику – почему не пойти навстречу?
Наша рекомендация в данной ситуации – искать компромисс. Возможно, арендные каникулы с последующим возвратом денежных средств за прожитый период, так как спрос на аренду заметно снизился, следовательно, не договорившись с настоящим жильцом и расставшись с ним, можно потерять доход вообще. Ибо на поиски нового нанимателя, в условиях карантина и запрета на передвижения, уйдет гораздо больше времени.
При этом никто не отменял коммунальные платежи за сдаваемую квартиру, которые полностью лягут на собственника в случае простоя.
Также наша рекомендация нанимателям – иметь неприкасаемый запас денежных средств на аренду жилья, хотя бы на два месяца вперед. Какие-то непредвиденные ситуации случаются часто. Безусловно, не такие масштабные, тем не менее. Имея такую подушку безопасности, гораздо легче найти маневр и остаться с крышей над головой, нежели если задуматься об этом в последний момент.