Источник: Мир Квартир
Источник фотографии
Приобрел Михаил Иванович «двушку» в Москве. Никаких сложностей с оформлением сделки не возникло, поэтому и с переводом денег продавцу новый владелец тянуть не стал. Михаил уже планировал переезд, но в один прекрасный день с ним связался племянник продавца. Мужчина заявил, что его родственник принял решение о продаже квартиры, «находясь в стрессе».
«Заботливый» племянник сообщил, что он обратился в судебные органы, так как считает, что его дядя не осознавал своих действий, когда продавал свое единственное жилье. Суд признал сделку недействительной и обязал Михаила вернуть квартиру продавцу. Тот, в свою очередь, должен вернуть ему деньги. Вероятнее всего, Михаил будет годами взыскивать сумму с больного человека, не имеющего никаких доходов, кроме пенсии.
Оформление покупки квартиры через нотариуса помогло бы избежать этой проблемы: специалист нотариальной конторы оценил бы дееспособность продавца. МИР КВАРТИР разбирается, в каких еще случаях лучше регистрировать сделку у нотариуса? Что гарантирует нотариус, а что нет?
Когда не обойтись без нотариуса
Конечно, не все сделки с недвижимостью требуют сопровождение нотариуса. Но есть случаи, когда регистрация соглашения о покупке и продаже квартиры с участием специалиста поможет вам минимизировать риски.
К таким сделкам относятся:
— продажа разных долей, но не всего объекта недвижимости одновременно;
— продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача недвижимости по договору ренты;
— продажа с разделом общего имущества, нажитого в браке.
У нотариуса есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. По поручению клиента, нотариус сделает запрос в единый реестр недвижимости.
Как оформляется сделка через нотариуса: пошаговая рекомендация
Прежде всего, продавец и покупатель недвижимости договариваются об оформлении сделки через нотариуса: выбирается нотариальная контора, определяется удобная дата и время для встречи.
1. Продавец подготавливает необходимые документы, подтверждающие права на недвижимость, техпаспорт и т.д. Покупатель их проверяет самостоятельно или с привлечением нотариуса.
2. Нотариус составляет текст соглашения, учитывая все нюансы сделки. Вы можете вносить свои правки, согласовывая условия с другой стороной. Нотариус вносит утвержденные правки в окончательный вариант договора.
3. В процессе нотариус зачитывает текст договора, разъясняет непонятные моменты, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с недвижимостью.
4. Покупатель и продавец подписывают соглашение в присутствии нотариуса. Обратите внимание: количество экземпляров договора определяется по числу участников сделки.
5. Еще один экземпляр договора остается в архиве нотариальной конторы и один — для регистрирующего органа. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
6. Нотариус получает готовые документы, выписку из ЕГРН, подтверждающую факт перехода квартиры или дома новому собственнику. Вам остается прийти в нотариальную контору и получить свои документы.
Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие моменты.
Какие нужны документы
Перечень документов для оформления сделок с недвижимостью через нотариуса утвержден ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Документы покупателя:
— паспорт и ИНН;
— нотариальное согласие супруга на покупку;
— копия сертификата и выписка с лицевого счета мамы о наличии средств, если покупка совершается с помощью маткапитала;
— копия кредитного договора и закладной, если недвижимость покупается на заемные деньги.
Документы продавца:
— паспорт и ИНН;
— документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, к примеру, Свидетельство о государственной регистрации;
— нотариальное согласие супруга на продажу;
— справка о зарегистрированных лицах в квартире, в частности, несовершеннолетних;
— согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
— письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
— уведомление другим участникам общей долевой собственности, если продается доля;
— справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры;
— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Обратите внимание, что вместе с копиями необходимо предоставить и оригиналы, для сверки подлинности документов.
Сколько придется заплатить
Итоговая стоимость оформления сделки через нотариуса включает не только оплату услуг специалиста, но и такие позиции, как:
— государственная пошлина — 0,5% от суммы соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
— составление договора купли-продажи — от 5 тыс. руб.;
— плата за услуги технического характера — распечатка копий договора и т. д.;
— плата за услуги правового характера — устанавливается нотариальной палатой региона (от 3 тыс. руб.).
Вы можете сэкономить, если обяжете нотариуса передать документы на регистрацию через интернет. С 1 февраля 2019 года эта услуга стала бесплатной.
Несет ли нотариус ответственность, и какую?
По закону нотариус отвечает за правильное оформление договора купли-продажи. Если в суде будет доказано, что специалист нотариальной конторы допустил ошибку в договоре, то вы получите компенсацию.
Каждая нотариальная контора должна иметь страховой договор профессиональной ответственности нотариуса. Поэтому компенсация за срыв сделки с недвижимостью выплачивается страховой компанией.
Имущественная ответственность нотариуса наступает, если совершены ошибки при удостоверении доверенности на право продажи квартиры, оформлении согласия супруга и в других документах.
В судебной практике известен случай, когда были выплачены немалые деньги только за то, что нотариус не прочитал вслух финальный вариант договора купли-продажи. Оказалось, что в договоре была указана стоимость жилья, которая была ниже заявленной продавцом.
Покупатель отказался перезаключать договор. Из-за нарушения порядка процедуры продавец был вынужден снизить стоимость квартиры. После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости взыскал причиненные убытки с нотариуса.
Взвесить все плюсы и минусы
Специалист нотариальной конторы поможет вам: избежать ошибок при составлении договора купли-продажи, проверить юридическую чистоту квартиры или дома, убедиться в дееспособности другой стороны сделки.
Нотариус поможет получить новому владельцу недвижимости все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности, без очередей и посещения дополнительных инстанций.
Без минусов тоже не обойтись. Если вы беспечно отнесетесь к выбору нотариальной конторы, то рискуете попасть в руки недобросовестного нотариуса. Обратите внимание на репутацию специалиста, опыт его работы, отзывы знакомых.
Нотариальное оформление может продлить сделку на несколько дней: либо нотариус задержится с составлением договора, либо задержка будет с подачей документов на регистрацию. И основной минус — это немалые дополнительные расходы.