Источник: Новострой-М
Квартиры в домах, построенных по программе реновации, будут дороже старых «хрущевок» за счет большей площади. Поэтому часть покупателей приобретают жилье в домах под снос с целью заработать в дальнейшем на разнице в цене или же получить квартиру с улучшенными характеристиками для собственного проживания. Новострой-М решил разобраться, насколько гарантирована выгода от таких сделок.
Инвестировать в старые пятиэтажки стали чаще
Вначале немного статистики. Доля «хрущевок» на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы, по оценкам компании «Метриум», занимает сегодня 10%. В абсолютном выражении это 18-20 тыс. квартир.
Число инвесторов, приобретающих квартиры в пятиэтажках под снос по программе реновации, выросло с начала действия программы с 8,5% до 17% от общего количества в сегменте. Такие данные приводит компания «Инком-Недвижимость».
Специалисты разделили инвесторов на две основные целевые группы:
— покупатели, которые планируют выгодно продать новый объект, полученный взамен квартиры в «хрущевке». Их доля составляет 60%;
— покупатели, которые приобретают такие квартиры для собственного проживания. На них приходятся оставшиеся 40% спроса.
Инвесторы из первой группы выбирают обычно наиболее бюджетные «однушки» и «двушки» в тех районах, в которых программа реновации уже началась, либо там, где она может стартовать в ближайшем будущем. До сноса здания они сдают квартиру в аренду.
Покупатели из второй группы в основном приобретают 3-комнатные варианты. Это обычно семейные люди с детьми, которые выбирают квартиру в старом доме по наиболее доступной цене с перспективой получения жилплощади в новостройке.
Часть таких клиентов берут жилье на будущее, например, для своих детей. Как рассказала Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости», таких покупателей не волнует ни состояние объекта, ни этаж, так как они не планируют использовать эти квадратные метры и просто ожидают сноса дома.
«Хрущевки» дорожают, но продаются в рынке
Хотя серьезных предпосылок к росту цен на вторичном рынке нет, многие собственники пятиэтажек решили увеличить стоимость своих объектов на 3-7% в зависимости от расположения и конструктива дома. Есть примеры роста на 15-20% и даже 30%.
Продавцы обосновывают повышенную стоимость тем, что жилье в новом доме будет еще дороже, поэтому покупатели в любом случае останутся в выигрыше. Отметим, что минимальная цена квартир в домах под снос сегодня составляет 4,2 млн рублей, а максимальная – 25 млн рублей.
Предложение за 4,2 млн рублей – это 1-комнатная квартира площадью 19 кв. метров, она находится в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажной панельки. Вариант стоимостью 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 91 кв. метр. Расположение – Мещанский район (ЦАО), 4-й этаж кирпичной пятиэтажки.
По статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя стоимость предложения квартир в домах «старой» Москвы, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. При этом усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.
Елена Медведева подтвердила, что на данный момент квартиры в домах под снос продаются в русле рынка – цены примерно такие же, как и на подобные квартиры, не подпадающие под программу.
В начале запуска реновации стоимость жилья под снос действительно выросла по причине эмоциональной реакции людей на новость. Однако сейчас покупатели уже не готовы платить завышенную цену. В результате, чтобы реализовать свой объект, продавец вынужден снижать стоимость.
Иногда дело доходит и до большого дисконта. В практике компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» был следующий случай: «Реализовывалась 3-комнатная квартира в сталинском доме. Она была интересна покупателю именно для проживания, соответственно, многие опасались, что они вложатся в ремонт и благоустроятся, но наступит момент сноса. В результате жилье продавали с большой скидкой».
Таким образом, завышенные ожидания продавцов квартир в пятиэтажках себя не оправдывают, при этом покупательского ажиотажа специалисты в ближайшем будущем не ожидают.
Плюсы и минусы реновационного жилья
Итак, как мы выяснили: купить квартиру в доме под снос с небольшим бюджетом вполне реально. Но стоит ли овчинка выделки?
По мнению Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», перед покупкой жилья, попавшего в программу реновации, нужно очень тщательно просчитать все «за» и «против», так как подобная инвестиция привлекательна только на поверхностный взгляд.
Перечислим самые явные преимущества и недостатки квартир, которые будут предоставлены по программе реновации.
Плюсы:
— квартира будет в новом доме и большей площади (за счет увеличенных кухни, коридора), именно поэтому ожидается выигрыш в цене до 30-50%;
— жилье передается участникам реновации с ремонтом под ключ;
— в новых домах не будет жилого первого этажа, квартиры будут начинаться со второго, также предусмотрен техэтаж;
— можно докупить дополнительные квадратные метры со скидкой 10%, примерно 40% инвесторов планируют это сделать.
Минусы:
— программа очень долгая, она рассчитана на 15 лет, сроки сноса и, соответственно, получения новых квартир не ясны. Есть риск, что программа может затянуться;
— непонятно, где будет находиться жилье, возможно переселение в другой район;
— этажность домов, которые будут строить по программе реновации, постоянно увеличивается – не каждому подойдет жилье в высотке;
— те, кто уже переехал в новые дома по данной программе, часто недовольны планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных квартир.
Таким образом, новое жилье, которое будет возведено по программе реновации, можно назвать «котом в мешке»: где построят дом, когда построят и какого качества будет строительство и отделка, предугадать нельзя.
Продавцы квартир в пятиэтажках это прекрасно понимают, и большинство из них не готовы «сидеть на чемоданах» в ожидании нового жилья. Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, из всех экспонируемых квартир только 10% сняли с продажи из-за планов по расселению. Преимущественно это лоты в непрестижных районах, далеко от метро, то есть самые неликвидные объекты.
Однако это решение никак не повлияло на объем предложения, поскольку взамен на рынок вышли новые квартиры от желающих заработать на фоне интереса к пятиэтажкам.
Непонятное «светлое» будущее
В заключение можно констатировать, что рассчитать предполагаемую выгоду от реновационной квартиры практически невозможно. Район, в котором будет новый дом, может быть хуже предыдущего, здание может располагаться дальше от метро.
На публичные слушания по программе реновации до сих пор выносятся картинки и схемы, никто не сообщает данных о том, насколько увеличится население локации, хватит ли на всех инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест.
В итоге если инвесторы-перепродажники в массе своей минимальную прибыль все же получат, то покупатели «хрущевок», которые планируют жить в новых домах, могут сильно проиграть в качестве жизни.
Риелторы и вовсе советуют сместить интерес в сторону обычных новостроек: если хочется гарантированной прибыли или жилья с предсказуемым сроком сдачи и адресом, лучше инвестировать в дом на котловане, а не брать «хрущевку» с непонятной историей и таким же непонятным будущим.
Однако и в этом случае надо учитывать программу реновации. Некоторые жилые комплексы строятся в окружении старых пятиэтажек, которые в будущем будут снесены. А значит, у коммерческих ЖК как минимум ухудшатся видовые характеристики, а нагрузка на инфраструктуру вырастет.
Например, около ЖК комфорт-класса «Ты и Я», который возводится в Лосиноостровском районе (СВАО), планируется снос более 20 домов и строительство на их месте домов для программы реновации. При этом максимальная высота этой новостройки – всего 22 этажа.
По мнению Михаила Куликова, покупатели, инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, которые, скорее всего, в первый раз выступают в такой роли, решив поставить на программу со множеством неизвестных.
Поэтому советуем хорошо подумать – готовы ли вы на такую высокорисковую сделку? 15 лет для России это очень долгий срок, за это время может измениться многое, в том числе и правила игры программы реновации.