Источник: Realto.ru
За окном август, и скоро наступит осень. Тем не менее, на рынке недвижимости пока никаких заметных изменений нет. Обстановка спокойная. Однако, август преподнес участникам рынка недвижимости другой приятный сюрприз: вышел ряд законов, которые жизнь продавцов и покупателей квартир делают, скажем так, более приятной.
Прокомментировать изменения в законодательстве, которые недавно были приняты Госдумой РФ, я попросил генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:
— Хотелось бы начать разговор с закона, о котором все так долго говорили. Наконец-то продавцам жилья вернули обратно 3 года, когда можно не платить налог с продажи квартиры.
— Да, недавно был принят Федеральный закон от 26.07.2019 N 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Для тех, что продаёт своё единственное жильё, вернулся трёхлетний срок. То есть, если продаваемое жильё находилось в собственности у продавца в течение трёх лет или более, продавец освобождается от уплаты НДФЛ с дохода, полученного от продажи этого жилья.
— И зачем тогда было огород городить? Было три года, всех это устраивало. Так нет, решили поэкспериментировать и установить пятилетний срок.
— Об этом надо спросить законодателей. Мы же, риэлторы, только приветствуем этот закон. И вообще, на мой взгляд, законы должны быть внятны и понятны. Чтобы любой гражданин прочитал текст закона, и всё понял. Наши законодатели иногда используют настолько сложные формулировки, что даже не все юристы могут правильно их трактовать. Это может привести к путанице.
— Отрадно, что депутаты добрались и до микрофинансовых организаций, которые дают небольшие кредиты, а потом у тех, кто не может выплатить задолженность, отнимают жильё. Отныне им запрещено давать займы под залог квартир.
— Согласен, это важное изменение в законодательстве. Однако, стоит отметить, что МФО (микрофинансовые организации) отнимали жильё на совершенно законных основаниях. МФО действовали в рамках того закона, который на тот день действовал. Кроме того, таково было желание клиента, зафиксированное его собственноручной подписью.
— Клиенты, к сожалению, не всегда понимают, что подписывают…
— Да. Вы правы. Мы сталкиваемся с тем, что многие люди зачастую договоров вообще не читают. Им говорят: «Подпишите здесь, подпишите тут», и они ставят свою подпись, не читая текста договора. А уж если ему срочно нужны деньги, и он явно ощущает, что скоро может их получить, то у него происходит «помутнение рассудка», он ни на что не смотрит, его ничто не может остановить. Даже если он и прочитает какие-то пункты договора, то не сможет оценить, какие опасности они в себе таят. Вот это и страшно. Посоветовать могу одно: перед тем, как что бы то ни было подписывать, сделайте «звонок другу», посоветуйтесь с кем-то, кто сможет оценить риски.
Наконец-то государство поставило МФО в определённые законодательные рамки, и они уже не могут безнаказанно отбирать жильё в счёт возврата кредитной задолженности. Важно знать, что по закону МФО могут назначать штрафные санкции в размере не более 1% в день, а взыскание на возврат кредитной задолженности они могут подать истребовать в размере, не превышающем двукратную сумму кредита. Хотелось бы поставить жирную точку в вопросе с МФО, но не получается. Нельзя забывать о том, что «черные» МФО остались, они свою работу не планируют прекращать. Поэтому мой совет будет предельно прост: «Будьте бдительны, несмотря на острую нужду в денежных средствах»!
— А как человеку понять, данная МФО действует в рамках действующего законодательства или она лишь прикрываются законом?
— Понять, конечно, можно, но будут ли люди этим заниматься. Им же нужны деньги срочно и быстро, здесь и сейчас. Чтобы было легко, без лишних проблем. Кроме того, если микрофинансовым организациям запретили давать деньги под залог квартир, то гражданам это делать не запрещено. Возможно, что в какой-то МФО некий сотрудник с удовольствием заключит договор с заёмщиком. А заёмщику главное получить деньги сегодня, то, повинуясь сладким речам ростовщика, заёмщик подпишет всё, что ему подсунут. А думать наш заёмщик станет тогда, когда «поезд уже уехал», и квартира перейдёт к другому лицу. Повторю свой совет о бдительности.
— Электронная регистрация перехода права пока ещё делает первые шаги, но уже и здесь начались мошенничества. Поэтому, наверное, и принят закон № 286-ФЗ, который разрешает электронную регистрацию сделки только с письменного согласия хозяина квартиры. На ваш взгляд, это как-то поможет, поставит заслон перед мошенниками?
— И снова приходится говорить о бдительности. Электронная регистрация – это, безусловно, огромное благо, но все процедуры пока отработаны не в полном объёме. Есть ещё один аспект. Неграмотность населения часто мошенники используют в своих целях. До принятия закона создать электронную подпись гражданина было элементарно просто. Появилось много хакеров, которые могут легко входить в систему и делать там всё, что угодно. Поэтому закон об электронной регистрации, с одной стороны, принёс людям облегчение, а с другой, массу опасностей. Новые технологии приходят в нашу жизнь, и тут ничего не поделаешь…
— Но ведь можно написать заявление в Росреестр с просьбой не проводить регистрацию перехода права собственности на свою квартиру без личного присутствия продавца.
— Да. Конечно, это сделать можно. Эта рекомендация была озвучена в СМИ, и на следующий день в Росреестр выстроились очереди на несколько дней вперед. Все пошли писать заявления. И стар, и млад. А зачем? Они просто этого не понимали. А потом, когда с квартирой надо будет что-то делать, то им придется снова туда идти, и опять писать уже другое заявление.
— Вячеслав Анатольевич, а что вы скажете про закон, который разрешает продажу долей квартиры без нотариуса?
— Что тут скажешь, это правильно. Если все совершеннолетние участники долевой собственности согласны, так зачем идти к нотариусу. Время и деньги тратить. Нововведение позволит избежать ненужной для них процедуры. Упрощение также ускорит процесс сделки и сэкономит семейный бюджет, так как поход к нотариусу является платной услугой. Сегодня работа данного специалиста в среднем оценивается в 0,5% от стоимости сделки. И хотя послабление не такое большое, но все равно людям приятно. Что касается граждан, не достигших совершеннолетия, то законом предусмотрено следующее: несовершеннолетние собственники в лице своих законных представителей имеют право продавать свои доли только через нотариуса.
— И, пожалуй, самое приятное для покупателя – это то, что скоро государство будет возвращать покупателям деньги, если по суду квартиру несправедливо отняли. ФЗ №299 предполагает компенсацию добросовестному приобретателю.
— Вот именно, что добросовестному. Это слово является ключевым. Закон прекрасный, но я пока не представляю, как он будет работать. Каков механизм выплат? Даже 1 млн рублей, который был декларирован несколько лет тому назад, не помню чтобы его кто-то получил. К сожалению, в законе не прописано точно, какие именно случаи попадают под его действие. А ведь это будет важно для судов при признании граждан добросовестными приобретателями. Непонятен и механизм определения размера компенсации. Тем не менее, конечно, это хорошо. Государство заботится о своих гражданах и берёт на себя ответственность при решении столь сложных ситуаций.
— Давайте подведём итог. Какие бы законы не были приняты, они не снижают все риски окончательно. Они не спасут ни покупателя, ни продавца от всех сложностей, если граждане станут покупать или продавать жильё самостоятельно. Наверное, для безопасности лучше обращаться к специалистам?
— Безусловно. Решать жилищный вопрос с риэлторским агентством значительно выгоднее и безопаснее, чем самому. Заключайте договор с надежной риэлторской компанией, тогда в любой ситуации вас признают добросовестным приобретателем.