Источник: Бюллетень недвижимости
Источник фотографии
Мы живем в гражданском браке. Ипотека оформлена на мужа. Возможно ли мне после заключения официального брака претендовать на часть ипотечной квартиры? Может, заключить брачный договор?
К сожалению, гражданский брак не порождает совместной собственности супругов. Несколько лет назад обсуждался законопроект, который приравнивал бы ведение совместного хозяйства (сожительство) к браку, зарегистрированному в органах ЗАГС, но он не был принят. В данный момент до регистрации брака право собственности принадлежит тому, на кого оно зарегистрировано.
ВСЁ НА ДОВЕРИИ
Если вы вкладываете средства совместно с вашим сожителем и претендуете на долю в квартире, не прибегая к регистрации брака, то оптимально будет погасить ипотеку и оформить части долей в квартире в вашу пользу посредством договора дарения. Этот вариант подходит, если остаток долга – незначительный, а доверие между сторонами – идеальное.
Но у этого варианта есть риск, что вы вложите в квартиру средства, а взамен не получите ничего, если ваш сожитель передумает и злонамеренно воспользуется вашим доверием. Поэтому я советую подстраховаться распиской с беспроцентным займом денежных средств, или письменными актами приема-передачи, или выписками по банковскому счету, если передавали денежные средства безналичным путем. Какой бы способ вы ни выбрали, я рекомендую при передаче средств обязательно указывать их назначение. Обратите внимание: если дело дойдет до судебной инстанции, пояснения свидетелей в отношении факта передачи денежных средств и их размера судом не учитываются.
У меня были в работе три судебных спора, когда делили недвижимость, купленную сожителями. Право собственности на недвижимость суд не изменял, но на второго вложившегося в покупку определяли компенсацию денежных средств, трату которых он смог доказать в рамках суда документально.
ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Следующий вариант – брачный договор. Он может быть заключен как в любой момент брака, так и до брака, однако действовать начинает только с момента вашей регистрации в органах ЗАГС. В брачном договоре вы можете прописать права, в том числе право собственности на квартиру, и обязательства, к примеру, по кредитным продуктам, которые возникнут в период брака. Также в брачном договоре возможно предусмотреть порядок раздела имущества при разводе.
Претендовать на доли в жилой площади при зарегистрированном браке вы можете и без брачного договора – через признание имущества вашего супруга совместной собственностью. Если вы за счет личных средств (полученных до брака или в период брака от реализации имущества, приобретенного до брака) произвели ремонт в спорной квартире, тем самым существенно увеличив рыночную стоимость жилого помещения, – то имеете право претендовать на доли в жилом помещении в порядке статьи 37 СК РФ. В этом случае вы должны позаботиться о документальном подтверждении факта и момента происхождения денежных средств – благодаря чему они возникли и когда. Например, вы в период брака продали свой автомобиль, купленный до брака, – доказательством будет договор купли-продажи. Или получили денежные средства в дар от родственника – доказательством послужит договор дарения.
Напоминаю, что полученное вами в период брака по безвозмездным сделкам, например в порядке наследования или через дарение, а также по возмездным сделкам от реализации имущества, приобретенного вами до брака, не считается совместным имуществом супругов и разделу (по общему правилу) не подлежит. Также стоит обратить внимание, что та же статья 37 СК РФ устанавливает: имущество одного из супругов, в которое вложено их общее имущество, может быть признано совместной собственностью. Доходы каждого из супругов в период брака считаются их общим имуществом. Учитывая тот факт, что выплата ипотечного кредита достаточно длительный процесс, с большой долей вероятности квартира будет признана совместной собственностью супругов.
Однако суды на настоящий момент занимают противоречивую позицию. Одни делят имущество, принадлежащее одному супругу, на двоих. Вторые не изменяют право собственности, однако обязуют того, за кем зарегистрировано право собственности на жилье и оформлена ипотека, выплатить второму компенсацию в виде половины ипотечных обязательств, произведенных в период брака за счет общих средств.
Многое зависит от обстоятельств дела: какая именно сумма вложена в период брака, на протяжении какого периода происходила выплата ипотечного кредита, в какой пропорции вносил платежи каждый из супругов, какова природа возникновения этих средств и т. д.
Главное – сохраняйте все документы, которые могут удостоверить ваши платежи.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург