Источник: GiperNN
Рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода большинство экспертов упоминают в связке с Москвой и Санкт-Петербургом — как один из наиболее значимых для российской экономики. Ожидается, что роль столицы Приволжья в ближайшей перспективе будет только расти, в частности, благодаря строительству высокоскоростной магистрали Санкт-Петербург — Москва — Нижний Новгород. Несмотря на то, что у Нижнего Новгорода всегда будет свой путь развития, многие тренды, в том числе касающиеся офисов, приходят сюда из столицы и города на Неве.
Рынок офисов в Москве и Санкт-Петербурге
По данным аналитиков из Colliers International, в январе—июне на территории российской столицы было введено в эксплуатацию 119,7 тыс. кв.м офисных площадей, то есть втрое больше, чем за сопоставимый период 2018 года. Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса, А выросла на 1,2% — до 26 635 рублей за квадратный метр в год. Аренда в классе В± подорожала на 2,2% — до 13 989 рублей за квадратный метр в год.
Эксперты компании Knight Frank, также представившие данные по офисным площадям Москвы, считают, что увеличение объема нового предложения указывает на растущую уверенность девелоперов в завтрашнем дне. Проектов, «замороженных» на высокой стадии готовности, становится значительно меньше: собственники зданий получают запросы на аренду еще до ввода объектов в строй.
Аналитики предполагают, что если экономическая ситуация в стране существенно не изменится, то в ближайшие пару лет в Москве восстановится практика предварительной покупки и аренды офисов, что позволит сохранить высокие темпы реализации новых проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Схожая обстановка наблюдается и в Санкт-Петербурге. Специалисты компании JLL говорят о росте ставок, который совершенно не смущает потенциальных арендаторов. Крупные предприятия стараются заблаговременно обсуждать с девелоперами возможности строительства зданий для себя и даже расселения занимающих площади в бизнес-центрах арендаторов.
Тренды офисной недвижимости
Одним из главных требований, предъявляемых сегодня к строительству офисов, является свободная планировка помещений. По словам эксперта рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода Марины Пылиной, наиболее привлекательными выглядят объекты с эффективной планировкой с сеткой колонн (9×9, 9×12, …) и гибким трансформируемым пространством, где естественное освещение составляет не менее 70%.
Высококвалифицированные сотрудники — ценные кадры и основной капитал любого предприятия — уже не хотят ютиться в крохотных темных каморках. Поколение миллениалов и следующее за ним поколение Z уделяет внимание не только заработной плате и соцпакету, но и комфорту пребывания на работе. Поэтому можно сказать наверняка, что будущее сегмента — за открытыми демократичными пространствами, объединяющими возможности для эффективной трудовой деятельность, отдыха, спорта и хобби.
Примеры подобных решений можно было увидеть на прошедшей в Москве премии Best Office Awards, победителем которой стал проект архитектурного бюро FORM для компании «Детский мир». Существующая со времен СССР сеть открыла офис для 600 сотрудников в здании бывшей типографии, где архитекторы смогли оформить четыре этажа, задействовав и детскую, и советскую тематики применительно к потребностям современной компании.
Существует еще одна значимая тенденция: многие российские предприниматели не готовы переплачивать за пафос и неэффективные квадратные метры. В связи этим растет спрос на коворкинги и переговорные, которые можно арендовать на время.
Ключевые требования к месторасположению офисных помещений:
— близость к центру города / района;
— первая или вторая линия;
— транспортная доступность (близость к метро и остановкам общественного транспорта, большое количество маршрутов);
— наличие парковки.
Прочие критерии, имеющие значение для арендаторов:
— площадь помещения;
— состояние офиса/необходимость ремонта;
— инфраструктура бизнес-центра.
Предложение на рынке офисной недвижимости Нижнего Новгорода
В ноябре 2019 года средняя цена предложения на рынке аренды офисов составила 616,1 руб./кв.м, понизившись с октября на 0,4%. По данным аналитиков Gipernn.ru, самые высокие ставки аренды на территории Нижнего Новгорода фиксируются в Нижегородском районе — 659 рублей за квадратный метр. Минимальные значения наблюдаются в Приокском и Московском районах — 513 и 520 рублей за «квадрат» соответственно.
По итогам прошлого месяца, наибольший объем свободных площадей в аренду был сосредоточен в Нижегородском (49%), Советском (25%) и Канавинском (8%) районах. Для сравнения: доля Ленинского района в общем объеме предложения на рынке аренды офисов составила всего 2%.
Нижегородский район оказался лидером и по стоимости офисных помещений в продаже. Цена квадратного метра здесь составила 77 548 рублей, тогда как в Ленинском районе — всего 46 772 рубля. На данный момент большая часть выставленных на продажу офисов располагается в Нижегородском, Советском и Канавинском районах. На их долю приходится 49%, 25% и 8% от общего объема предложения соответственно.
Предложения по аренде офисных площадей в нижегородских бизнес-центрах
На сегодняшний день в Нижнем Новгороде располагается 211 бизнес-центров, большая часть из которых — в Нижегородском (68), Советском (44) и Канавинском (22) районах. Доля офисных площадей, соответствующих классу, А, в нашем городе составляет всего 3%: это семь БЦ в верхней части города — «Богемия Палас», Mont Blanc, «Кулибин», «Лобачевский PLAZA», «Мегаполис», «Столица Нижний» и «Центр международной торговли».
Доля бизнес-центров класса B+ в столице Приволжья составляет 2%. К этой категории относятся всего пять объектов — «Бугров Бизнес Парк», «Время, Лондон», «Пентхаус Палас» и «Холодный, 10а». Еще 13% от общего числа нижегородских БЦ представлено классом В. Среди 28 офисных зданий данной категории можно назвать «Авантаж», «Две башни» и «Муравей».
Средняя цена аренды в бизнес-центрах Нижнего Новгорода превышает ставку аренды офисов (включая те, что располагаются не в БЦ, а например, в жилых домах) на 3% и составляет 677 руб./м². Эксперты Gipernn.ru объясняют разницу в стоимости тем обстоятельством, что арендная ставка БЦ также включает охрану, уборку и другие услуги.
Самая высокая средневзвешенная ставка аренды в БЦ города принадлежит Нижегородскому району — 859 рублей за квадратный метр, самая низкая — Сормовскому, где за «квадрат» просят 468 рублей.
Спрос на офисные помещения в Нижнем Новгороде
По данным внутренней аналитики Gipernn, 75% арендаторов точно знают, где хотят снимать офис. Доля Нижегородского района в общем объеме спроса составляет 37%, Советского — 15%, Канавинского — 10%, что соответствует и структуре предложения.
Топ-10 популярных улиц для аренды офисов
— Улица Максима Горького
— Улица Большая Покровская
— Улица Пушкина
— Улица Белинского
— Улица Большая Печерская
— Мещерский бульвар
— Улица Новая
— Улица Костина
— Улица Литвинова
— Казанское шоссе
Наиболее востребованными с точки зрения площади на сегодняшний день являются офисы метражом до 100 «квадратов», на которые приходится 64% запросов. Помещения площадью 101–200 кв.м интересуют 15% арендаторов, доля объектов больше 1000 кв.м в общем объеме спроса не превышает 2%.
Развитие нижегородского рынка офисной недвижимости
Опираясь на данные исследования, можно сказать, что рынок офисов Нижнего Новгорода чувствует себя вполне уверенно. Потенциальные покупатели и арендаторы стали уделять больше внимания нуждам персонала, выбирая максимально комфортные помещения. Будучи готовыми платить за покупку и аренду современных и удобных офисов, представители бизнеса уже не хотят тратить деньги на лишний метраж.
Взвешенный подход к недвижимости характерен не только для арендаторов/покупателей, но и для собственников офисных помещений. Задумывая реализацию проекта, девелоперы просчитывают возможные риски и стараются заранее определить круг потенциальных клиентов. В выигрыше останутся проекты, владельцы которых готовы к диалогу с арендаторами. Учитывая существующий уровень конкуренции и растущий спрос на коворкинги, в перспективе у владельцев офисов может возникнуть необходимость пересмотра ставок в пользу уменьшения, а у собственников старых объектов — потребность в редевелопменте.