Источник: IRN.RU
Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Авг 19 Июл 19
Индекс стоимости жилья, Р/м2 176 188 +0,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 694 -2,8%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 419 -1,8%
После двух месяцев стагнации вторичный рынок Москвы по итогам августа вышел в плюс. Ростом спроса и, соответственно, средних цен «вторичка» обязана прежде всего Центробанку, снизившему ключевую ставку два раза за полтора месяца, и макроэкономической нестабильности, от которой страдает рубль. Впрочем, рынок «взбодрился» пока очень неравномерно.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в среднем стоил около 176 200 руб., то есть на 0,5% больше, чем в июле. Долларовый индекс стоимости жилья в Москве за тот же период упал на 2,8% до $2 694 за кв. м по причине укрепления доллара.
Как и в июне, главным драйвером рынка в августе была дорогая недвижимость — наилучшую ценовую динамику по итогам месяца показали высокобюджетные сегменты. «Трешки» прибавили 0,9%, многокомнатные квартиры — 1,1%, Центральный округ – 2%, сталинки – 0,8%. В целом индекс стоимости дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) вырос на 1%.
Однако далеко не весь дорогой сегмент дорожает опережающими темпами. Например, Юго-Западный округ, самый престижный после ЦАО, в августе выступил на уровне рынка, а занимающий третье место по уровню цен ЗАО продемонстрировал нулевую динамику. Самый дорогой, но мозаичный тип жилья – монолит-кирпич (в последние 10 лет много таких домов было построено в спальных районах Москвы и даже за МКАД) – подешевел на 0,6%. То есть цены растут не просто на дорогое, а прежде всего на очень дорогое и эксклюзивное жилье, расположенное в историческом центре. Для периодов ослабления рубля это обычная ситуация — хозяева такой недвижимости привыкли мыслить в долларах. При этом надо отметить, что речь идет в большей степени о ценах предложения, а не реальных сделок, и, как правило, через некоторое время стоимость внезапно подорожавших лотов возвращается в рыночное русло.
Недорогое жилье, перегретое ажиотажем в предыдущие месяцы, в августе, наоборот, в большинстве своем чувствовало себя хуже рынка. Однокомнатные квартиры подорожали на символические 0,1%, цены на «двушки» продемонстрировали нулевую динамику, районы «старой» Москвы за МКАД вообще ушли в минус на 0,4%. На те же 0,4% просел индекс дешевого жилья.
Однако и здесь ценовая динамика была достаточно хаотичной. От сокращения покупательской активности пострадало главным образом «замкадье». Благодаря снижению ипотечных ставок часть покупателей, которые ранее рассматривали варианты только за МКАД, переориентировались на более удобные, но и более дорогие локации. На этом фоне стоимость метра в панельных домах выросла на 0,6-1,2%, причем больше всего подорожала не современная панель, а дешевые старые советские 9- и 14-этажные дома.
Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Авг 19 Июл 19
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 152 251 +0,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 156 241 +1,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 165 200 +0,8%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 163 958 0,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 187 240 +0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 193 846 -0,6%
Все панельные и блочные дома 157 897 +0,9%
Все монолитные и кирпичные дома 181 681 +0,1%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Авг 19 Июл 19
Однокомнатные квартиры 175 403 +0,1%
Двухкомнатные квартиры 172 002 0,0%
Трехкомнатные квартиры 168 209 +0,9%
Многокомнатные квартиры 181 616 +1,1%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Авг 19 Июл 19
Центральный округ 312 154 +2,0%
Северный округ 172 918 +1,1%
Северо-Восточный округ 157 222 +0,4%
Восточный округ 162 061 +0,8%
Юго-Восточный округ 144 796 +0,2%
Южный округ 153 559 +1,0%
Юго-Западный округ 202 805 +0,5%
Западный округ 187 044 0,0%
Северо-Западный округ 180 439 +1,2%
Все районы за МКАД 133 808 -0,4%
«Дорогое» и «дешёвое» жильё (www.irn.ru) РУБ Авг 19 Июл 19
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир 300 382 +1,0%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир 128 838 -0,4%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому» 2,33 +1,4%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Авг 19 Июл 19
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,3 %/мес. +0,2%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,4 б.деп. +0,1 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
В августе рынок вошел в состояние турбулентности. Результатом смешения сразу нескольких тенденций стала разнонаправленная и нередко хаотичная ценовая динамика. С одной стороны, искусственный ажиотаж предыдущих месяцев привел к вымыванию платежеспособного спроса и наиболее привлекательного предложения. С другой — начавшееся после корректировки ключевой ставки ЦБ удешевление ипотеки стимулирует потребительскую активность. Изменение правил долевого строительства также поддерживает спрос на вторичном рынке, привлекая с первичного покупателей, которые не хотят разбираться в сути реформы 214-ФЗ (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2019 года: ипотека взбодрила рынок, но недостаточно»). И все это происходит на фоне ослабления рубля, на которое владельцы дорогой недвижимости по привычке реагируют повышением цен. Скорее всего, в сентябре ситуация на рынке кардинально не изменится. Во всяком случае, если макроэкономика и геополитика не преподнесут каких-нибудь особенно неприятных сюрпризов и снижение ипотечных ставок продолжится.